樓市是“真回暖”還是“假迎春”？

　　跌勢逐步趨緩　分化格局延續

　　日前，國家統計局發佈了4月份我國70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有48個，上漲的城市有18個，持平的城市有4個。其中，4個一線城市房價全線上漲，北京、上海、廣州、深圳房價分別環比上漲0.8%、0.7%、0.4%、1.8%。專家分析，我國樓市去庫存壓力較大、各地冷暖不均的基本格局短時間內依然難以改變，房地産市場年內持續調整仍將是大概率事件。

　　新政發酵 一線樓市升溫

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉介紹，4月份70個大中城市新建商品住宅成交繼續回升，部分城市房價環比略有上漲。其中，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有18個和28個，分別比上月增加6個和16個；持平和下降的城市個數均有所減少。

　　儘管與去年同期相比，絕大部分城市的房價仍在下降，但北上廣深及部分二線城市卻率先“入夏”。以擁有廣州、深圳兩座一線城市的廣東省為例，1—4月，廣東商品房銷售面積2551.88萬平方米，同比增長13.4%，增幅比一季度提高9.3個百分點；商品房銷售額2352.78億元，增長12.8%，增幅比一季度也提高9.4個百分點。

　　北京科技大學管理學院經濟貿易係教授何維達在接受本報記者採訪時表示，購房門檻降低、部分資金回流樓市、熱點城市剛需不減等因素導致了近期房價的企穩與成交量的放大。“一方面，今年以來國家釋放了降準、降息、降首付比例等多種鼓勵政策，部分合理購房需求因此得以釋放；另一方面，前期證券市場的劇烈波動也導致一部分避險及獲利資金重新流回樓市。”何維達分析。

　　分化未改 分歧仍存

　　數據顯示，4月份一線城市新建商品住宅價格環比平均上漲1%，而二、三線城市新建商品住宅價格環比平均卻分別下降0.1%和0.3%。依然如故的“分化格局”讓市場各方紛紛爭論中國樓市究竟是“真回暖”還是“假迎春”。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，目前大多數城市仍處於去庫存階段，樓市並沒有出現明顯復蘇和好轉。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，房價環比上漲的城市數量已由3月的12個增至4月的18個，5月上漲的城市應該會繼續增多，2016年將呈現全國房價普漲現象。摩根士丹利分析師John Lam則依據融資風險上升且潛在購房人數下降的判斷，將中國房地産業的評級從“有吸引力”下調至“謹慎”。

　　“樓市的分化其實不難理解。在一線城市，主城區土地資源基本開發完畢，而新涌入的人口卻沒有減少，其剛需十分旺盛；而在三、四線城市，當地人口、收入往往和房屋的價格、存量不相稱，因此樓市依然是‘供大於求’的格局，其面臨的去庫存壓力比較大。”何維達稱。

　　樓市冷暖激辯正酣，各大房企卻忙著利用此輪反彈加速推進去庫存。例如，恒大喊出了“無理由退房”的口號；保利在房展會上下足了行銷功夫；越秀地産更是一口氣推出了18項免費措施，包括“免首付”、“免契稅”、“免費車位”等。

　　年內調整還將繼續

　　未來樓市能否迎來真正全面的“回暖”？多位專家表示，在中國經濟基本面長期向好的情況下，政府的房地産政策在決定樓市發展趨勢時的相對重要性便得以凸顯。

　　“需要指出的是，雖然最近樓市政策有所放鬆，但這並不意味著國家放棄了對房地産市場的調控。現在，如果是多套房、投機性買賣的情況，依然會面臨很高的交易成本。”何維達説，隨著不動産登記制度的推進，未來房地産稅的鬆緊程度也將成為左右樓市的關鍵變數。

　　在何維達看來，由於房地産業相關産業鏈較長，向上涉及鋼鐵、水泥、機械等，向下關乎家電、傢具等，因此一個健康穩定發展的樓市將會是政府所樂見的。他認為，從短期講，樓市的溫和調整或將繼續；從長期看，房地産業發展空間仍然存在。未來，中國樓市不會出現“暴漲暴跌”的現象。

　　此前，財政部財政科學研究所研究員賈康亦撰文指出，中國房地産市場低端的代表溫州、高端的代表北京均已經在探底或回暖，今年其他大部分城市很有希望在年內基本完成房地産市場的下行調整，而整個樓市的全局就是一個調整分化中的收斂過程。（記者　王俊嶺）