評論：近期房地産政策收效不大原因何在

　　日前，《中國證券報》由權威人士處獲悉，有關部門正在各大城市和機構之間調研有關完善二手房營業稅的政策。有業內人士建議，為刺激市場交易，二手房交易營業稅的免征期限應調整至2年。在有關智囊機構向監管層提交的調研報告中就包括了這條建議，以刺激二手房交易。繼近來房地産調控政策鬆綁後，政府可能在稅收環節發力支援市場。

　　這一政策具有較大的刺激作用，因為營業稅稅率較高，個人住宅物業轉讓營業稅為5.6%左右，降低營業稅，將加快2年以上5年以下的二手房交易。據專業二手房機構統計，目前二手房市場80%的交易是10年以內的、40%是5年以內的，如果能改為滿2年，會再有10%~5%二手房交易不用繳納營業稅。

　　刺激二手房交易對於消化新建商品房沒有太大作用，本質是為2年到5年的短期交易降低成本，有利於投資者入場，投資者手握最敏感資金，一旦房地産投資收益2年超過信託等投資品收益，有部分資金可能重新入場。

　　不要對調低營業稅等一次性稅收的作用抱太大指望，在賣方市場中，賣方可以轉嫁給買方，到手的是凈收入。2011年調高營業稅，短期內也沒有起到多大作用。這是一塊大石頭，投到水裏會有漣漪，但不是持續不斷地投石激水。

　　只有房産稅才能起到長期作用，因為房産稅每年繳納。有媒體解讀十八屆四中全會將加快房産稅立法，四中全會校準的是法治社會、法治市場的大方向，不太可能出臺細則，此時提出房産稅立法加快，無異於恐嚇市場。

　　財政部長樓繼偉在最新 《求是》雜誌撰文列出了稅收改革的清單，透露稅收改革時間表：“十二五”完成營改增目標;完善消費稅制度;逐步建立綜合與分類相結合的個人所得稅制等。對於備受關注的房地産稅，表示加快房地産稅立法並適時推進改革，使房地産稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。沒有明確的時間表，應該是視市場冷熱、宏觀經濟穩定與否而定，最快是“十二五”期末，即2015年制定。

　　長期加快房地産市場資金流動性的辦法是房貸資産證券化，類似于美國版MBS。這是完美的設計，銀行10萬億元左右的個人房貸進行證券化成為理財産品，由投資者購買理財産品釋放出資金，定向投入房地産市場的剛需貸款與改善型住房。

　　可惜得很，商業銀行的態度還是不積極。在房地産市場上升時，房貸表面是低風險産品，個人房貸的違約率只有0.4%左右，是銀行的優質資産。銀行如果進行MBS産品設計，搭上大量人力物力，沒有可以參照的違約率、提前償還率等具體數據，銀行內在動力不足。

　　如果把優質的房貸打包成産品出售，銀行寧願自己持有，如果是房價已經下行的市場貸款，金融同行也不會出手購買。並且，房貸資産證券化産品收益率還不如貸款利率，盈利空間不大。人人都知道是大方向，但人人都願意跟在他人身後行事，不想貿然成為先烈。

　　媒體一直在宣稱房貸資産證券化將撬動10萬億元資金，就現實而言尚有很長的路要走。因此，最重要的是降低房貸利率。房地産稅收政策預期不明，房貸有所下降但不足以撬動投資者信心。