北京樓市再現翹尾行情 項目定價一山更比一山高

　　“老總已經提價30%了，但是還是沒到之前您定的價格。”一位工作人彙報稱，“那再提一點。”老總回答道。這是日前記者在一此前銷售不錯項目聽到的一段對話，也是目前許多準備入市項目的普遍心理狀態。根據日前北京市統計局發佈今年前9月北京房地産數據顯示，北京住宅銷售面積為959.1萬平方米，增長8.9%，市場行情一片大好。

　　漲價“一山更比一山高”

　　定價高達3.5萬元/平方米的楓丹壹號迎來了開盤後的“日光”，讓等候排隊取證的亦莊其他項目有了底氣，接下來的亦莊·金茂悅(樓盤資料)、萬科金域東郡將以多高的價格開盤讓人多了許多幻想，“可能會破4萬”成為了不少業內人士的共識。

　　這也讓其他區域的項目有了漲價的底氣，在11月即將入市的中高端項目普遍有了定價提高的想法。根據亞豪統計的11月預計入市的16個項目當中，中高端項目明顯增多，不僅包括西山藝境(樓盤資料)、中昂·邑上原著(樓盤資料)、北京城建·徜徉墅(樓盤資料)三個別墅項目，還包括北京華貿城(樓盤資料業主論壇)、西山壹號院、五礦萬科·如園、大西洋新城金石美苑四個城市豪宅，以及亦莊·金茂悅、京西·金泰麗灣(樓盤資料)兩個區域標桿項目。

　　從戶型面積來看，這些項目雖然也有部分中小戶型産品，但絕大多數都是以三居以上的大戶型為主，例如亦莊·金茂悅主打100-180平方米的三居、四居，五礦萬科·如園所提供的多為230-260平方米三居、四居。

　　亞豪機構副總經理高姍分析認為，上一輪的熱銷使得大量中低端剛需類房源已逐漸消化殆盡，而部分中高端項目也紛紛借助由剛需項目帶起的市場熱度不斷開盤推新。但是由於中高端項目多總價偏高的特徵，因此雖然可能也會出現個別項目熱銷的局面，但整體銷售速度仍會放緩，預計11月市場銷量將出現大幅回落。

　　從定價情況來看，目前項目市場價格仍處於一路攀升趨勢，其中位於門頭溝的京西·金泰麗灣，雖然地處六環以外，但是由於區域內供應稀缺，報價仍高達2.5萬元/平方米；而首次入市的亦莊·金茂悅項目雖然尚未公佈市場報價，但基於其拿地的價格水準，以及“金茂係”産品的特性，其售價必然會是區域內標桿；另外一個漲價明顯的則是北京華貿城項目，其此次預計售價在4萬元/平方米，而去年開盤時價格僅2.5萬元/平方米，上漲幅度高達60%。

　　老項目坐等期轉現提價

　　值得一提的是在11月入市的項目中，老項目動力明顯不足，而是期待著轉成現房後提價。包括泰禾·1號街區(樓盤資料)、紅杉公館(樓盤資料)、亦莊·金茂悅等在內的7個純新盤均表示將在11月入市交易，而只有中國鐵建·原香漫谷、中昂·邑上原著、五礦萬科·如園等在內的9個老項目後期準備入市。

　　高姍認為，隨著“金九銀十”的結束，2013年北京住宅市場的銷售旺季也已近結束。受到土地儲備不足的影響，今年以來北京住宅市場的供應持續處於低迷狀態，從供需對比情況來看，今年以來各個月度均表現出供小于求的局面，供需比多維持在1:2左右，並且在3月達到最低點1:3。從2013年剩下的兩個多月情況來看，市場供應短缺的態勢仍將延續，並且由於前期入市項目的熱銷，使得大量房企相繼完成全年銷售計劃，因此項目入市積極性將進一步回落。

　　從開盤項目特徵中也可以看出，老項目後期推盤積極性遠不如純新盤。“市場供需失衡的持續，使得前期入市項目當中，尤其是中低端剛需類項目頻頻‘日光’，部分熱點項目更是出現必須托關係才能買到的現象，這些房企沒有了銷售業績的壓力，企業流動資金也較為充沛，因此並不積極推出新的貨量，而是在目前價格管制的政策背景下加快施工建設，謀求儘快竣工轉為現房銷量，從而規避‘限漲令’合理合規地漲價銷量，以提升企業利潤率。”高姍表示。