房價持續上漲：“泡沫”已成事實

　　□韓世同

　　昨日國家統計局發佈數據顯示，9月份納入監測的70個大中城市中，與去年同月相比，價格上漲的有69個，其中廣州房價同比漲幅達20.1%，僅次於北京20.6%、上海20.4%，深圳也達到20.1%。

　　大中城市房價不斷上漲是不爭的事實，為什麼會這樣？我認為，主要是因為今年房地産市場開始出現分化：開發商紛紛從三四線城市撤出，轉向一二線城市，結果造成“熱的越熱、冷的越冷”，一線城市和少數二線城市地王頻出，甚至出現地價比房價貴的現象，嚴重干擾了樓市平穩健康發展。

　　今年獲得諾貝爾經濟學獎的羅伯特·席勒曾多次提及對中國房地産的看法，稱中國房地産泡沫嚴重。其理由主要有兩條：一是房價收入比太高：在深圳、上海等大城市，“房價收入比”達到36倍；二是房産租售比偏低，美國的房地産出租回報率一直保持在5%-6%，而中國的平均回報率僅為2%-3%。

　　但國內有專家認為，中國樓市不存在整體性泡沫。其理由是：席勒預警至今已四年，但中國商品住宅平均銷售價格反而漲了三成以上；部分城市“房價收入比”虛高，可能源於居民收入被“嚴重低估”；只要市場還有購房需求，就不能認為存在泡沫，即使有泡沫也只是局部的。

　　我比較認同席勒的看法，只是他可能低估了中國政府干預經濟的能力和程度。如果2008年和2012年不採取救市和穩增長的舉措，中國房地産泡沫肯定會破；即便是目前，如果不採取一系列措施保經濟發展的底線，房地産泡沫也同樣面臨破滅的局面。所以説，泡沫沒破不等於沒有泡沫。

　　還有一種觀點認為中國樓市有泡沫，但並不是全局，僅僅是局部。我覺得，這種判斷是永遠正確的，但問題是，世界上所有的房地産泡沫都不是全局的，而都是局部的。例如日本的房地産泡沫東京肯定是重災區，但一旦崩盤，其他城市不會受影響嗎？

　　目前業界開始擔心，房價不斷上漲會不會招致新的調控政策。對此，我認為，政府繼續採取“治標不治本”的政策性調控可能性不大，而通過深化改革、構建長效機制的可能性比較大，土地、稅收和金融體制都可能有深化改革的動作。當然，深化改革不可能一蹴而就，從改革方案的提出到貫徹落實需要時間和過程，未必會立竿見影。 （作者是知名房産專家）