9月僅溫州房價同比下降 銀十房價可能再度爆發

　　在房地産傳統的“金九銀十”銷售旺季，全國各主要城市的房價再次普漲。國家統計局昨天發佈的數據顯示，9月全國70個大中城市中，僅溫州一地新建商品住宅銷售價格較去年同期出現下跌。北上廣深四個一線城市新房漲幅持續飆升，新建商品住宅價格同比漲幅均超20%，北京高達20.6%的漲幅更是創下國家統計局發佈房價數據以來的最高點。

　　□權威發佈

　　僅溫州房價同比下降

　　9月份，70個大中城市中，僅有溫州一地新建商品住宅價格同比下降了1.8%，其餘69個城市房價同比均上漲。上漲城市中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格領漲全國，漲幅均超過20%；廈門、南京、瀋陽、鄭州、福州、南充、太原、岳陽、長沙、武漢、烏魯木齊等11個城市同比漲幅超過10%。

　　二手房方面，與去年同比，9月有68個城市房價上漲，僅海口和溫州下降。北上廣深四個一線城市中，僅廣州同比漲幅收窄0.2個百分點，其餘三地漲幅繼續擴大，北京以17.8%的漲幅領漲全國。

　　從更能反映短期價格變動的環比數據看，房價上漲趨勢未變。與上月相比，70個大中城市中，溫州和桂林房價下降，海口、九江和唐山價格持平，其餘65個城市價格上漲，上漲城市個數較8月減少一個。從漲幅看，最高漲幅為1.9%，較8月擴大0.2個百分點。值得注意的是，9月新房環比漲幅排名前十位的城市包括一線城市和部分二三線城市，其中瀘州、岳陽、廈門等二三線城市漲幅顯著，打破了長期由一線城市獨佔的局面。

　　□數據解讀

　　◎上漲探因

　　多因素致9月房價上漲

　　亞太城市房地産研究院院長謝逸楓認為，9月房價上漲與“地王”不斷爆出、地價兇猛上漲以及前期房價上漲累積有關，又受到剛需置業拉動、市場局部供不應求、房企資金寬鬆等諸多因素影響。

　　市場層面上，住宅土地有效供應與商品房供應偏緊，市場供求兩端失衡，地王頻現、地價瘋漲促使房價上漲預期增強；購房者層面上，消費者看好樓市，部分剛需與改善性需求的觀望局面提前結束，入市買房意願非常強烈；調控層面上，調控的持續性被打斷，差異化調控政策調整已轉向合理住房需求，房企資金面偏寬鬆，並無降價壓力。

　　為何作為全國調控加碼最嚴厲的城市，北上廣深房價還能加速上漲？謝逸楓指出，一線城市高端資源集中，新增人口龐大，導致市場剛需非常旺盛。此外，一線城市土地供應與市場供應非常緊張，供求不平衡，近期品牌房企重回一線城市搶奪土地，也推高了房價上漲預期。謝逸楓表示，一線城市購買力超強，經濟發展迅猛，為房價的上漲起到了支撐作用，“只要未改變供求關係，隨著地價持續上漲、市場需求不斷增加，一線城市房價還將繼續上漲。”

　　◎後市走勢

　　“銀十”房價將再度爆發

　　北京市中原地産市場研究部總監張大偉指出，9月40個重點城市新建住宅銷售面積為2279萬平方米，環比8月回升5.8%，“金九”效應明顯。房企銷售任務完成得非常好，在今年最後幾個月將開始追求高利潤，很可能會惜售。此外，各地頻現的“地王”將強化開發商的市場定價權，購房者很可能會恐慌性入市，“銀十”房價可能再度爆發。

　　分析師鄭紅玉看來，由於政策面基本平穩，預計四季度房價仍會上漲，“雖然即將召開的十八屆三中全會可能會出臺房地産長效調控機制，但短期仍難以改變房價上漲的態勢”。

　　◎政策預期

　　四季度或成政策窗口期

　　在新建住宅價格方面，9月份同比上漲超過10%的城市已經達到了15個，在張大偉看來，這15個城市完成年度調控任務已經基本無望。此外，還有24個城市漲幅在8%到10%之間，這些城市完成年度調控任務的難度也都非常大。

　　張大偉告訴記者，9月份一些城市房價同比漲幅超過20%，為國家統計局發佈房價數據以來首次出現，市場已經到了必須出臺調控長效機制的時刻。鋻於十八屆三中全會在四季度召開，預計四季度可能成為政策窗口期，房産稅有望擴容。此外，雖然“銀十”量價上漲已成為定局，但部分城市為了完成房價調控目標，可能會在四季度出臺部分微調政策或其他長效機制，以抑制房價漲幅。

　　謝逸楓也認為，目前一二線城市房價下行動力不足，樓市必須新增猛藥。若四季度中央與地方政府無後續調控政策跟進，房價會持續上漲到2014年，而在“穩增長”的基調及城鎮化影響下，一二線城市樓市必將爆發新一輪房價上漲高潮，加大今後調控難度。當前一線城市和部分二三線城市房價“失控”、地王爆發、房價與地價互助式上漲的現象將成為住建部、國土部、央行關注的重點，不排除會出臺新的調控措施。

　　□北京落點

　　北京市住建委：年內推2萬套自住型商品房

　　北京市9月份新建商品房價格同比、環比漲幅均較上月擴大。其中，新房價格同比上漲20.6%，較8月增加1.3個百分點；環比漲幅達1.2%，較8月擴大0.1個百分點。

　　為何北京房價漲幅表現突出？上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，發展中國家的很多資源都向首都、向大城市集聚，所以導致首都或第一大城市的房價水準遠遠高於其他城市。北京領漲與我國國情、經濟社會制度有關，這種現象還會持續。

　　“大城市的集聚效應使得北京市房價在上漲的時候漲幅大，下跌的時候跌幅也大。”張大偉表示，北京樓市數據領漲全國的背後是“金九”成交量增長産生的巨大支撐力，9月份北京新房市場成交量達到13279套，創下4年來“金九”成交量的最高值。

　　>>應對

　　增加自住型商品房供應

　　“儘管從同比看房價漲幅較高，但隨著房價環比漲幅持續回落，加上去年9月份開始北京市加大土地供應，企業也加快了開工進度，住房庫存將得到補充。”北京市住建委相關負責人指出，“今年二、三季度北京市新開工面積同比分別增加76%和63%。一般新開工一至兩個季度後可形成住房供應。”

　　面對居高不下的房價，北京市年內將推出的2萬套自住型商品住房有望成為穩定房價的重要舉措。記者昨天從北京市住建委了解到，除朝陽、海淀等地已有的3宗“限房價、競地價”地塊出讓外，市政府還明確表示年內土地供應將以自住型住房項目為主，近期又在朝陽、通州、大興、亦莊、順義、昌平、平谷等區縣推出了多塊配建自住型商品住房項目用地。自住型商品房的房價在1萬元－2.2萬元/平方米之間，年底前將形成2萬套左右的供應量。明年自住型商品住房的供應還將進一步增加，計劃推出5萬套左右，並且在土地供應計劃中單列，優先供地，確保供應，著力滿足需求最旺盛的剛性自住需求、改善性需求和夾心層家庭。

　　據介紹，自住型商品住房政策將於近日發佈。此類住房面向全市符合限購條件的家庭，其中保障房輪候家庭及本市無房家庭優先購買；價格比周邊商品住房低30%左右；套型以90平方米以下為主，購買此類住房後五年內不得上市，五年後上市收益的30%上交財政。

　　根據中原地産統計，最近幾年北京剔除保障房後的純商品房住宅平均在8萬套左右，如果供應5萬套自住型商品房，相當於佔市場成交量的近60%都將是限制價格的商品房。張大偉認為，如果明年5萬套自住型商品住房的計劃能夠成為現實，整體市場結構將出現質變。