北京廣州樓市頻頻出現日光碟 或存在虛假宣傳

　　新房開盤當天便被售罄，且買套新房還得找關係搶購——這種“日光碟”現象近期又相繼在北京、廣州等地頻繁出現。樓市真有如此火爆？還是這種現象背後有著開發商主導的種種貓膩？

　　“您有預約嗎？如果沒有預約現在是不能進去看房的。”9月12日，在位於北京市北五環外的一處售樓處外，一位保安對以看房者身份出現的記者如此表示。

　　據了解，今年8月中旬開盤的該項目一期在開盤當天便被售罄，售價約在4.2萬元/平方米。該售樓處的一位工作人員在電話中告訴法治週末記者，目前正在銷售的是180平方米左右的大戶型，均價逼近5萬元/平方米，目前僅接受預約看房。

　　近日，“日光碟”重現北京樓市，位於來廣營的望京金茂府(樓盤資料業主論壇)小區以及位於北京市東四環附近的華僑城、位於北京市大興區的中建國際港(樓盤資料)等多個項目都在開盤不久後便幾乎銷售一空。

　　類似的情況也出現在廣州、南京等地的多個樓盤。

　　在這樣的市場局面下，消費者購房時也遇到了一些與往常相比不太正常的現象。

　　“真沒想到，現在買個房子都得託人找關係。”吳女士(化名)不久前剛剛購買了一套房産。據她透露，要不是她在一位售樓處工作人員的“點撥”下找了關係，即使有錢也很難買到這裡的房子。

　　不過，在專攻房地産領域的北京中銀律師事務所王國章律師看來，“日光碟”現象並不是商品房預售的正常現象，其間存在著大量的“人為”因素。

　　買房還要“托關係”

　　今年8月初，吳女士在網上看到某樓盤的資訊，於是就趕到售樓處了解情況。

　　當時售樓處的一位男性工作人員告訴吳女士，這是該項目第一次開盤，一般情況下首次開盤的價格會比較優惠，而且等到下一期開盤房價往往就會上漲，並勸她早下決定。

　　當吳女士明確告知該工作人員自己確定要購買這裡的房子之後，那位工作人員便開始向她支招：“如果想要保證自己能夠順利買到房子，一定要找關係才行。”

　　該工作人員表示，因為開盤的房子套數有限，但現在很多人都想買房，所以得“找關係”。很多人都直接找到了開發商的領導，至少也得項目經理級別的人才能“説得上話”。

　　見到吳女士一臉不解的樣子，那位工作人員還給了她一些更為具體的建議：比如可以考慮通過一些中間人去找開發商的領導，這些中間人則包括建委、稅務部門的工作人員、與該房地産項目相關的媒體人士等。

　　聽了該工作人員的建議後，加上對房子也比較滿意，吳女士最後下決心去“找關係”。

　　在吳女士如此運作之後，果然在開盤之前，就有該售樓處的工作人員打來電話，詢問她的目標樓層和戶型，並許諾給提前安排。此後不久，吳女士就去交了訂金。

　　而該樓盤一期正式開盤後，幾乎和那位工作人員所説的一樣，所有房子很快被售罄。很多正常排號買房的人都沒有拿到自己想要的房子，吳女士的房子則順利到手。

　　據稱，在著名的望京金茂府同樣出現了類似情況。在那裏買房必須得“托關係”，也早已成為眾多購房者眼中的“公開秘密”。很多手握大量資金的人因為沒有找到關係最後只能看著一套套房子從眼前被別人“搶走”。

　　此外，法治週末記者還以購房者身份向北京多個即將開盤項目的售樓處進行詢問，多數售樓處的工作人員均表示，如果想要買房就得先來排號，但是排號了也不保證最終能夠順利拿到房子。

　　多年從事售樓工作的劉女士告訴法治週末記者，因為如果排號人太多，開發商就會通過搖號或者抽籤方式來篩選，這種情況下能否買到房就只能看運氣了。也因此有很多買房的“關係戶”，他們通過與開發商提前對接的方式，提前確定好了自己所要的房子，以保證最後不會被“擠掉”。

　　何以出現“日光碟”

　　今年以來，北京的房價總體處於上漲趨勢。北京六環外的房價都逼近2萬元/平方米。

　　但即便如此，北京住建委官方網站的消息顯示，北京市今年8月共有24個新項目入市，新增房屋供應7700套，除了尚未開盤的項目外，多個項目的銷售僅在一週或半月時間內就都接近了尾聲。

　　那麼在如此高房價的情況下，為什麼還會出現“如搶白菜一樣”的“日光碟”現象呢？

　　多年從事房地産銷售工作的黃先生告訴法治週末記者，“日光碟”大多情況下只是個噱頭，在這個過程中開發商的行銷手段發揮了很大的作用。

　　據黃先生介紹，即便是沒有關係戶，一些樓盤的開發商往往也會在開盤之前就做客戶的積累工作，通過放號等形式事先確定好客戶，這樣再開盤也就自然會出現“日光碟”現象了。

　　法治週末記者還了解到，很多開發商都會在開盤之前大量採集客戶的資訊，通過留電話、問意向等方式，提前確定好客戶群。

　　據一位靠近房地産開發商的消息人士透露，在開盤之前，除了所謂“關係戶”之外，一些樓盤的銷售人員會按照購買可能性的大小，將客戶群體分為A、B、C三檔，A檔是能夠全款購房或者資金已經準備好且購房意向較強的客戶，B檔、C檔客戶的購房能力和意願依次下降。

　　該消息人士告訴法治週末記者，這些銷售人員會通過詢問客戶的工作與收入情況，以及購房款的準備是否充足，來判斷其購房意向的強弱，並最終進行統計。

　　“除了做好充分的客戶儲備之外，開發商在開盤的時候也不是一下子就把所有房源全部放出，而是一期只銷售一個單元甚至幾套房子，總體分好幾期進行銷售。”該人士表示。

　　位於北京市北五環外的亞奧 金茂悅售樓處的一位工作人員就對法治週末記者表示，該樓盤至今已經開過三期了，整個小區共12棟樓，總共要分4到5期來賣。

　　不過黃先生也表示，相對於二手房而言，北京的新房市場的確備受青睞，這也導致新房的供應量相對不足。

　　“在北京，如果二手房不符合‘滿5年且是售房者唯一住房’這一條件，二手房購買者要繳納實際成交價格與房屋原購買價格差價的20%作為個人所得稅，這筆錢本來是要由賣方來承擔的，但是由於交易中的市場地位不平等，往往最終轉嫁到買房人的身上。”黃先生説。

　　據黃先生介紹，比如在望京地區，很少有人符合“房産滿5年且是唯一住房”這一免稅條件的，因此購房者往往要繳納幾十萬元的稅款，折合到房子上就有10平方米左右了。

　　“這樣一來，有新房可供選擇的話，誰還會考慮二手房呢？”在黃先生看來，尤其是一些本來自己有房現在又想換置更大平米數的客戶，自然就會選擇新房了。

　　中原集團研究中心研究總監劉淵告訴法治週末記者，目前除了剛需之外，還有些人對未來市場的預期比較樂觀，在有購房資格和足夠資金的情況下，便會主動出手，這也在一定程度上造成了供應量的相對有限。

　　不過，記者在採訪中也發現，並非北京地區的所有新房都是“日光碟”。王國章認為，“日光碟”大都有個共同的特點，即交通位置較好、配套設施比較完善。

　　或存在虛假宣傳

　　法治週末記者在採訪中還發現，所謂的“日光碟”在銷售過程中也存在著一些問題。

　　北京市民張華(化名)最近很是惱火，他對自己剛買下來的房子並不滿意。

　　張華回憶説，今年7月，他所購樓盤的售樓處工作人員告訴他，該樓盤銷售很是緊俏，現在就只剩下這幾套房子，但下一期開盤還不知道會等到什麼時候，如果現在不趕快選房簽約，恐怕過幾天就會被搶光了。

　　聽到這樣一番話之後，本來就著急買房的張華當時就心動了，最後選了其中一套並簽了合同。

　　可令張華氣憤的是，在他簽約後不久，這個樓盤的下一期就又開盤了，他感覺自己受了售樓處工作人員的欺騙。

　　一位不願透露姓名的購房者也對法治週末記者表示，一些售樓處的工作人員的確可能會採取某種帶有誤導性甚至欺騙性的手段進行行銷。

　　據該購房者介紹，在他最近所經歷的一次開盤現場，開發商規定了嚴格的選房時間，而且選房時身邊的工作人員還在不停地進行催促製造緊張氣氛，這在很大程度上影響了購房者的理性思考，這樣一來當場很多人都在匆忙中就選了房子。

　　此外，該購房者還告訴記者，甚至有些售樓處的工作人員還會以該樓盤前一期開盤出現“日光碟”現象、被搶購一空等火爆程度為噱頭，增加購房者的消費緊張心理。

　　多年從事售樓工作的劉小姐在接受法治週末記者採訪時也表示，一些售樓處的工作人員為了提高業績，確實存在這樣一些誤導消費者的現象。

　　在北京市易行律師事務所黃爭榮律師看來，從嚴格意義上講，所謂“日光碟”往往都存在著很大的水分。

　　黃爭榮認為，目前北京的房價如此之高，消費者的購房壓力也比較大，如果按照一般的銷售程式，一個盤幾百套房子在一天內全部售光的可能性並不大。

　　黃爭榮對法治週末記者表示，通過提前儲備客戶的方式將房源售空，而在開盤當天宣稱“日光”，其實也涉嫌誤導消費者。

　　“‘日光碟’的概念出來後，往往會讓人們覺得這個樓盤的房子銷售很緊俏，因此就會爭搶著去選購。”黃爭榮認為，如果開發商確實存在弄虛作假的情況，以散佈虛假資訊的方式來誤導消費者的話，就是違法的。

　　而在王國章看來，如果開發商存在虛假承諾開盤資訊、誇大開盤資訊、未按照規定的銷售條件銷售商品房、採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房等情形，可以認定其存在欺詐等行為。

　　不過在黃爭榮看來，當前很難對開發商的虛假宣傳行為進行追責，因為一般情況下消費者很難提供有力證據證明開發商進行了虛假宣傳。

　　黃爭榮希望，對購房者的誤導宣傳會隨著相關部門監管的加強與購房者心態的日趨平和逐漸得到一定的遏制。

　　地王頻現推高預期

　　中原集團研究中心研究總監劉淵認為，近期國內地王頻出，推高了人們對未來房價走高的預期，這也是導致“日光碟”出現的一個重要原因。

　　據悉，近日融創中國憑藉7.3萬元/平方米的樓面地價奪下了北京農展館北路8號地塊，創下了北京土地出讓歷史上的單價最高紀錄；上海、杭州、蘇州三地也緊隨其後，一天再現三個地王，土地總成交價達到400億元。

　　中國個人合作建房破冰第一人、全國個人合作建房聯盟理事長趙智強在接受法治週末記者採訪時表示，地價的上漲是導致房地産市場增溫的一個重要原因。

　　劉淵給法治週末記者提供的一份中原集團研究中心出具的《新建住宅市場月報》中顯示，從目前市場情況看，房地産市場供求兩方均保持穩中有升態勢，地王密集出臺也推高了市場預期，後市量價均有上升動力。

　　該報告也顯示，一線城市新房市場在今年7月經歷了成交量普跌後，8月成交量強勢回歸，累計成交量較7月增加15.4%。三四線城市成交量環比增長6.8%，二線城市成交量出現5.9%的下跌。

　　劉淵還告訴法治週末記者，除了地王頻現的推動之外，目前國內房地産市場的融資環境也整體有所放鬆，很多在香港上市的公司去年年底和今年上半年都獲得了較多資金；最近也有消息稱，對在內地上市的開發商的貸款融資也會有新政策，這些都讓開發商對未來的房地韓市場持樂觀態度。

　　據劉淵透露，現在很多房地産開發商都認為，土地儲備將是公司今後繼續發展的重要因素，因此都在積極籌劃拿地。

　　在房地産政策方面，劉淵認為，短期內可能不會有全國性的房地産政策出臺，但是可能會出臺一些地方性政策，其主要目的還是要維持整個房地産市場的平穩發展，而不是打壓房價。

　　劉淵舉例道，比如最近溫州在放鬆限購，而鄭州在嚴控房市，房地産市場如果過熱地方政府就抑制一下，如果過冷就稍微放鬆一點，全國範圍內來看也將會是這樣。

　　對於一直以來呼聲較高的房産稅，王國章認為，它將會以一種試探性方式推進，而不會一下子鋪開，可能要分階段進行，力度也不會很大。

　　“應該會先有一些試點，並對不同類型的房産進行徵稅。”王國章表示，如果房産稅實施範圍較廣，橫縱向力度加大，在房價控制方面還是會有很大影響力的。

　　而正是這些情況，影響了人們對房地産市場的預期，從而影響了人們當下的購房行為。