新政出臺樓市上演三怪象：看房人增多出手卻冷靜

　　樓市上演三大怪象

　　330新政引發市場“振奮”

　　“良心開發商 新政之下不漲價”、“調漲倒計時48小時”……隨著3月30日新政落地，各大開發商吃準了購房者怕漲價的心理，借機大打價格戰。沉寂有段時間的項目也乘機改變策略廣做宣傳，想快速清盤。新政滿周，北京晨報記者調查發現，這一次迎來的政策紅利卻與2008年底出現了大相徑庭的市場現象：有的在售項目雖然還未漲價，就拿出“囤貨”來賣；二手房市場，也僅是3至5年受益的二手房賣家，有積極漲價的心態；看房的人多了，但是追漲加價的買房人卻少了……樓市正在上演有史以來難得一見的三大怪象。

　　怪象1

　　“捂盤”項目

　　開始出貨了

　　位於豐臺長辛店鎮的中奧廣場·首站項目，是50年産權商住兩用房。清明節小長假，該項目售樓處，諮詢有關新房銷售情況時，該銷售人員介紹説，“目前在售現房為平層房，層高2.9米，但現在現房賣不了，因為現房銷售許可證還沒有拿下來，期房預售證已過期，購買現房的話也只是跟開發商簽一份內部協議，且要立即入住必須繳70%的首付款。”

　　北京晨報記者登錄北京市住建委官網查閱發現，其實早在2011年9月4日中奧廣場·首站項目就已經拿到預售許可證並進行部分樓棟的銷售，5號樓和6號樓是在售開盤最晚的兩個樓棟，主要為約40平方米一居、約60平方米一居和約80平方米兩居的小戶型，房屋類型分為精裝和毛坯兩種。據銷售人員介紹，中奧廣場·首站項目有6個樓棟共計690戶，除了待售的4號樓外，整個小區已經入住了8成左右，還剩下5號樓的三層和6號樓的5層共計40多戶現房沒有賣出去。在售價方面，80平方米兩居的精裝修價格約240萬元，合每平方米約3萬元，而毛坯房的售價比精裝修低20萬元，合每平方米約2.75萬元，40多平米毛坯房的價格在110萬元左右，合每平方米約2.75萬元，與當初開盤時的每平方米2.6萬元相比，漲幅不大。

　　北京晨報記者調查發現，像中奧廣場·首站這樣期轉現的樓盤不在少數，如北京海賦興業房地産開發有限公司開發建設的雲立方嘉苑項目，1號樓有兩套總面積為103.3平方米的住房，以及4號樓有1套住房總面積為100.7平方米，於今年2月6日拿到銷售許可證進行3套住房的現房銷售，擬售價均為約每平方米2.2萬元，而根據市住建委住房項目資訊公示顯示，其4號樓的預售許可證早在2012年10月19日就已取得。非住宅項目中，遠洋地産有限公司開發建設的遠洋萬和城，於今年4月1日取得3號樓2套總面積約3506.05平米的商用房銷售許可證，而早在2011年7月13日遠洋萬和城的10棟樓共計165套商用房就已取得預售許可證，當時的銷售均價為每平米4796元。“期房沒賣出去，轉為現房都要重新取證。往往從期房捂成現房才出手的房子，都是開發商想多賺點或是性價比好不愁賣的房子。”

　　怪象2

　　僅3至5年二手賣家

　　積極調價

　　“過去南湖東園二區65平方米左右的兩居室基本240萬元左右能拿下來，營業稅‘5改2’出臺後，基本都得280萬元左右了。”小王告訴北京晨報記者，自己最近沒少在這片轉悠看房，想著找到合適的就出手。新政出臺後，以前看上的3到5年的房子基本全提價了，少則十幾萬，多則幾十萬，有仲介打電話説房價還會再漲。

　　據鏈家地産望京店的一位經紀人透露，新政一下來，個稅受到的影響不大，不滿5年的房子要繳納20%的差額，而公房的營業稅影響最大，很多滿2年但不滿5年的業主都給房子漲了價。“公房買賣裏面，個稅只需1%，而營業稅是5.6%，5改2以後營業稅沒了，差不多能少個8萬到10萬塊，所以不少業主都給房子提價了。”

　　鏈家地産市場研究部張旭告訴記者，受“330新政”影響，換房成本降低了，同時“滿2不滿5”的房源增加了，而業主預期普遍上升，雖然增長值最高不超過5%，但議價難度也明顯加大，本週成交房源議價空間較上周下降0.4個百分點，庫存房源中下調報價的房源比例大幅下降14.3個百分點。“330新政”等寬鬆性調控政策，將對提振樓市成交量起到重要作用，但短期內助漲房價的可能性很小。

　　怪象3

　　看房人增多

　　出手卻冷靜

　　“一個房主賣房，樓下數組買房人排隊等著看房，坐地漲價的例子比比皆是。不過，現在即便新政出臺，這種場景也難得一見了。”多家仲介機構的經紀人向北京晨報記者如此反饋。

　　據鏈家地産市場研究中心統計數據顯示，4月第一週北京二手房住宅新增掛牌房源量、客戶委託量，環比上周分別增長了18.5%和28.8%，一週帶看客戶量達到51557人，環比增長27.55，尤其清明小長假期間，日均新增房客源量均有較大幅度增加，4月4日當天的帶客看房量達1.23萬人，為2013年3月以來，單日帶看人數的最高點。

　　不過，在望京一帶看二手房的小王卻不著急出手，提到沒有被仲介“忽悠”著急入市的原因，他説：“還是覺得房價高，想再觀望一下。”冷靜看房的買家同樣在新房市場中比比皆是。在清明小長假第一天，北京晨報記者趕到首開·熙悅尚郡售樓處，在逗留的半個小時裏，前來看房的人絡繹不絕。該項目銷售人員介紹説，“目前項目二期正在進行排號，沒有漲價反而還有優惠活動。”現場看房的買房人告訴記者，已經不是第一次來看這個項目，此前因為二套房首付過高而一直猶豫，“如今新政出臺，如果選中合適的，會考慮出手。”

　　■業內觀點

　　新房去庫存比漲價更急迫

　　據偉業我愛我家市場研究院數據顯示，在3月31日至4月6日的七天時間內，北京新建住宅網簽2200套，環比增長10.06%，同比增長185.34%。“由於新房的交易需要一個過程，所以新房網簽數據具有滯後性。330新政對於新房網簽量的影響，將會在三周後有較為明顯的反映。”亞豪機構市場總監郭毅説，330新政改變的新房市場買賣雙方的預期，造成新房項目看房量明顯增加，促進了購買二套房的改善需求積極入市。不過，現在北京新房庫存量有8萬多套，仍然處於歷史高位，開發商首要任務是先消化庫存。隨著庫存去化加快，新房成交量上漲，北京新房價格也會穩步回升。

　　北京晨報記者 武新 實習生 曹曉晨