北京樓市需求熱度下降致成交慘澹

　　春風難度售樓處。雖然低迷仍然是目前樓市主旋律，不過，隨著部分開發商新增供應的結構性調整、價格以及推盤手段等方面的細微變化，近期仍有一些新推樓盤獲得不錯業績，成為淡市中的一抹亮點。對於後市，記者採訪的大部分業內人士仍持悲觀看法，在北京樓市趨冷的現階段，購買力的觀望情緒十分強烈，市場雙方僵持促使庫存量不斷增加。但與此同時，也意味著市場有效需求的大量積壓，開發商只有在降低價格預期的同時加強産品力，才能提升項目性價比，從而打動購房者。但對購房者而言，一味等待也很可能會錯過時機，畢竟對北京這樣資源超級集中的一線城市而言，短期調整雖然不可避免，但房價上行的整體趨勢短期內很難改變。

　　京華時報記者 潘秀林 桂瑰 邢飛

　　成交現企穩勢頭

　　五一節後第一週，北京商品住宅成交量突破五一小長假期間的冰點。

　　隨著樓市進入二季度的衝刺階段，多家房企紛紛搶跑市場，推盤力度大增。據亞豪機構統計，上周（5.5-5.11）北京共有5個樓盤入市，除首開·緹香郡為純新盤外，楓丹壹號、領秀翡翠山、億城燕西華府及龍湖雙瓏原著均為老項目後期。5個項目共推出762套新房源，供應面積11.5萬平方米。

　　據了解，上周開盤的這5個項目均以改善型産品為主，其中位於通州區的首開·緹香郡除了推出剛需小戶型外，還推出了部分疊拼産品，而其他4個項目，楓丹壹號、領秀翡翠山、億城燕西華府及龍湖雙瓏原著則以大戶型住宅或低密度別墅類産品為主。

　　由於所推産品具有鮮明的、有針對性的客群定位，這幾個項目開盤現場人流涌動，頗有“紅五月”再現的架勢。其中，主要面向剛需客群的首開·緹香郡開盤當日認購3億元，低總價優勢明顯的楓丹壹號單日破8億元，位於豐臺的別墅類産品億城燕西華府和位於高端別墅區的大平層産品龍湖雙瓏原著，開盤當天同樣熱銷。

　　在這幾個樓盤的帶動下，上周樓市成交量初現企穩勢頭。亞豪機構統計數據顯示，上周北京商品住宅共成交1265套，成交面積達12.71萬平方米，雖然環比仍然下降6%和1%，但相比之前一週，成交套數的降幅收窄31個百分點，成交面積的降幅則減少了35個百分點，市場出現企穩態勢。另外成交價格也開始止跌回升，環比上升17%到25961元/平方米。

　　穩樓市信號出臺

　　從近期政策層面釋放的信號來看，似乎也出現微調跡象。隨著房地産市場步入降溫通道，越來越多地方政府開始加入放鬆調控或者救市的陣營，如無錫、杭州、南寧、銅陵等，天津也成為首個傳出鬆綁限購的直轄市城市。而“央五條”的出臺，再次給了市場一定的信心。

　　5月12日，人民銀行召開住房金融服務專題座談會研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作，15家商業銀行負責人參加了此次會議。會議對進一步改善住房金融服務工作提出五點要求，提出優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，併合理確定首套房貸款利率水準。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，央行研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作，標誌著至此開始貨幣政策“微調”走向定向寬鬆。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭也認為，“央五條”對於維護正常的房貸秩序，有一定的正面作用，能在一定程度上緩解首套剛需群體的購房壓力，同時也發出了穩樓市的信號。

　　“從近期推盤監測數據來看，後續還會有越來越多房企加入到‘搶跑’隊伍中，這有望帶動5月的成交回升”。亞豪機構副總經理任啟鑫認為，開發商可能會選擇在降低價格預期的同時加強産品力，提升項目性價比，從而打動購房者。除了價格上的讓步會吸引一部分購房者，被“自住型商品房”吸引的剛需群體，在階段性觀望之後也有可能重回商品房市場。東亞新華地産行銷總監賈玉鵬也認為，目前北京市場正在經歷“暫時性”的休整，購買力不存在問題，供不應求還是事實。

　　在任啟鑫看來，2014年房地産市場正在進行趨勢性的調整，雖然樓市並未出現整體價格跳水，但成交量萎縮並不能否認，真正決定市場的是購房者。

　　□案例展示

　　置業門檻低成熱銷法寶

　　記者從亞豪機構統計的上周商品住宅和公寓成交套數排名的表格中看到，位居前兩位的是位於地鐵6號線常營站的常楹西元兩類産品，其中常楹西元上周(5月5日-5月11日)成交了92套，位居該榜單第一名，而常楹西元的辦公産品——自由派則以85套的成交量位居第二。在需求觀望加劇、部分售樓處空無一人的情況下，常楹西元卻取得了不錯的銷售成績，對此，業內稱，性價比高、置業門檻低是該項目熱銷的法寶。

　　據記者了解，常楹西元位於朝陽區常營板塊，朝陽北路與管莊路交界處東南500米，項目佔地約11萬平方米，總建築面積約32.88萬平方米，擁有約5萬平米辦公及配套商業。交通便捷，距離地鐵6號線常營站較近，同時還有多條交通幹道。上週五記者趕到其售樓處時發現，雖然非週末，但售樓處大約還有六七組客戶在諮詢樓盤的相關情況。該項目的銷售告訴記者，週末更熱鬧，看房的人更多。

　　一位購房者表示，常楹西元的位置比較好，近鄰地鐵6號線常營站，周邊交通方便，還是精裝修的産品，“節省精力，上下班也方便，性價比還行。”

　　根據亞豪機構統計，該項目自由派的成交均價為23695萬元/平方米（建委網截止到昨天27095元/平方米。據記者了解，本期成交為公司員工內部特惠房源。按照其兩種戶型37平米和57平米計算，37平米的總價90萬左右，而57平米的總價140萬左右，首付一半即可，對於北京某接近六環項目房價直逼25000元/平方米而言，這樣的置業門檻相對較低。

　　提前蓄客促使單日銷售8億

　　在北京熱點區域中，高端項目扎堆的亦莊一直是市場關注的焦點。5月10日，位於亦莊核心區的楓丹壹號二期開盤，當日成交破8億。

　　據了解，楓丹壹號二期主推95平米全南向三居、115-145平米南北通透四居。戶型沿襲了一期經典的“N+1”戶型設計，較高的得房率吸引不少改善型客群。

　　目前楓丹壹號所在的涼水河以西板塊，除了分佈著緊鄰南海子公園的楓丹壹號、中信府外，距其五公里左右，聚集金域東郡、亦莊金茂悅、北京城建海梓府等3個項目。由於這些項目都提供精裝修，售價在33000-40000元/平方米，在共同推升改善區域樓市品質的同時，相似的産品與定位也讓該區域成為今年北京樓市競爭最激烈的區域。今年4月，北京城建海梓府打出28800元/平方米起價格，成為區域價格降幅最明顯的項目。

　　融創中國北京行銷中心總經理樓艷青在接受媒體採訪時表示：“2014年是市場分化的一年，城市與城市的分化，同一城市不同項目之間也有分化。市場好的時期，大家都賣得不錯，但也有賣得不好的項目；市場不好的時期，也有持續熱銷的項目。當市場不好時，産品力和項目品質就尤為關鍵。但不管任何市場，項目的表現都會各有韆鞦，從西山壹號院到融創北京其他項目一直都能持續保持好業績，究其原因，主要是融創一直保持高端精品的戰略。”

　　亦莊區域一位項目負責人表示，楓丹壹號二期熱銷也與項目前期品牌認知度較高以及蓄客期充分有關。據悉，楓丹壹號項目在業內具有較高認知度，此外，今年3月底，楓丹壹號二期樣板間，充足的蓄客期也為項目單日銷售8億提供保障。

　　降價也非萬能法寶

　　接連接到不同銷售人員的追問電話後，吳女士心裏很是沒有底了。

　　上週五，吳女士去亦莊辦事，順道去了趟城建海梓府，因為聽説這個項目入市後成交一直很不好，最近價格有優惠。售樓處裏很是冷清，吳女士和朋友自然受到週到的接待和介紹。售樓人員反覆強調自己6000元的豪華精裝修和附贈面積，聽得吳女士頗為心動。聽完介紹，吳女士很直接地問現在項目價格優惠是怎樣的。銷售人員才説從4月26日開始拿出100套房與中原地産搞了個團購活動，價格優惠力度很大，另外團購價6萬抵14萬，即省8萬。

　　在銷售情況公示欄處，吳女士看到海梓府開售的4棟樓均未銷售完，銷售情況最好的15、16號樓也是預訂的多已售的少。銷售人員説15、16號樓原來的價格是3.5萬、3.6萬，現在活動折扣價在3.2萬、3.3萬。當吳女士表示這個價格優惠力度不夠時，銷售人員立刻表示具體情況具體分析，並很快從後臺查到了吳女士相中的兩個戶型的價格，折算後，均價僅為3萬元，也就是説一下就降了15%。這個降幅讓吳女士頗有些吃驚，看看蕭條的售樓處，再聽著售樓人員熱切地介紹，吳女士的熱度也降了點溫，雖然銷售人員一再強調100個名額只剩6個了，再不抓緊就恢復原價了，但她依然決定繼續觀望下市場再説。隨後幾天，出差在外的吳女士接連接到海梓府的回訪電話，問是否決定購買。吳女士很奇怪，從活動開始半個月時間已經預訂了94套房，怎麼這剩下6套過了幾天還沒訂完？

　　需求熱度下降致成交慘澹

　　日前，記者走訪了廊坊相對較為高端且關注度較高的某項目，受北京市場不好的影響，該項目的售樓處除了記者一行人沒有其他的看房者。包括廊坊在內的環京樓市歷來和北京一榮共榮，一損俱損，在北京成交量持續下滑的情況下，廊坊等城市顯然更為慘澹。

　　目前廊坊的房地産市場和去年年中記者在此採訪時的場景迥異，曾經的熱火朝天如今冷冷清清。去年年中，上述高端項目售樓處人滿為患，從北京過來了大量的看房團和購房者，再加上本地購買人群，記者想在售樓處找個銷售的難度都很大，而如今空無一人的售樓處寂寥很多。該項目銷售表示，日前看房的人非常少，大家都在觀望，“買漲不買跌的心理作用很大”。

　　一位當地的銷售總監告訴記者，他接到的領導指示是能賣房趕緊賣，“今年的市場我們心裏也沒底，我們的原則是能出貨趕緊出”。

　　之前對該高端項目較關注的王先生告訴記者，因限購本想在廊坊買個大點的住宅，也曾經去看過多個廊坊的項目，雖然覺得該高端産品還不錯，距離北京的車程也可以接受，但現在有點猶豫。“我怕買了就降價，砸我手裏，首付的錢也是我辛辛苦苦幾年的血汗錢，我準備等一段，看看市場情況。”

　　□業內聲音

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉

　　觀望情緒或有緩解

　　國內樓市從去年呈現分化態勢發展至今，樓市觀望情緒蔓延，一線城市也受到影響。由於房地産市場與國家經濟的高關聯度和複雜性，影響到數十個相關行業。在現階段我國經濟下行、産業結構調整的大環境下，房地産市場的穩定對國民經濟而言意義重大。但是，像2008年底那樣“180度”的政策調頭是本屆政府希望避免的，放任市場持續下行也將有害於宏觀經濟，因此適度合理調整和干預，避免市場大起大落是對目前樓市的主要調控思路。隨著銀行對首套房貸款支援力度的增加，未來樓市觀望情緒將得到一定程度的緩解。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進

　　房企將加速以價換量

　　今年4月份樓市庫存壓力空前大，進一步增添了樓市的悲觀情緒。庫存壓力下，部分地方政府的救市心態蠢蠢欲動。目前部分城市進行了小幅度的限購限貸政策鬆綁，也沒有招致明顯的打壓，因此預計越來越多的高庫存城市將加入救市大軍中。地方政府救市，有助於穩定市場預期。不過整個宏觀經濟並不太景氣，而且越來越多的房企面臨了資金鏈緊張的風險。因此，在地方政府救市的同時，部分高庫存的房企也將加速採納“以價換量”的行銷策略，從而緩解庫存壓力。

　　高緯環球研究部大中華區執行董事林榮傑

　　房地産市場會加速洗牌和整合

　　未來主要的上市開發商將憑藉良好的資金狀況和多元化融資渠道，增加其在疲軟的房地産市場中抵禦風險的能力，即使遭遇市場動蕩，表現也會好于規模相對較小的開發商。雖然當前市場的動蕩和消極情緒可能在短期內給市場前景蒙上陰影，但是長遠看來，基於宏觀環境方面的一些積極因素的推動，我們認為住宅銷售仍將會保持在一個健康的水準。