業內：未來十年中國房地産仍有投資價值

　　趙卓文

　　楊衛華

　　文/羊城晚報記者 劉珊

　　圖/羊城晚報記者 何奔

　　2013年註定是房地産不平凡的一年。國五條橫空出世，地産風雲再起。然而調控之下，卻是新一輪的房價上漲。如此調控為哪般？你，看懂了嗎？

　　4月19日，第10期“粵財控股·羊城晚報財富大講壇”攜著名房地産市場研究專家、廣州市同創卓越房地産投資顧問有限公司總經理趙卓文先生，著名稅收與理財專家、中山大學嶺南學院教授楊衛華先生一同為我們回顧了房地産市場及其調控政策的歷史沿革，解讀了目前的調控措施，分享了2013年房地産投資機會和投資策略。他們都一致看好未來十年房地産發展，“房價仍會漲，一線城市尤甚。未來十年，中國房地産仍然很有投資價值！”

　　看漲：“房價還會繼續漲！”

　　房地産調控多年，房價整體走勢如何？出臺新政策之後，形勢是否有大變化？

　　楊衛華給出了自己的解讀，“房價的調整和稅收的調整不能抑制房價上漲。從長遠看，房價只會繼續升。2013年-2014年大戶型住宅産品供求繼續放量，全年樓價將呈現明顯的結構性上漲，正常漲幅在10%以上。”

　　趙卓文也認為，目前房價正處於一種逆生長狀態，首先從政策來看，房地産行業目前在中國經濟的地位和作用不言而喻，因而房地産政策不會有大面積的打壓。其次，土地資源稀缺，而需求又旺盛，土地成本的增加會進一步促進房價上漲。高地價、高成本、高開發強度、高門檻將成為廣東房地産的重要特徵。

　　解讀：調控為何無法抑制房價

　　談到調控不理想的原因，楊衛華認為：第一，政府的各項調控政策，比如説金融政策、財稅政策、行政手段還有土地政策，並不是完全配套的，方向也不一致。第二，中央政府和地方政府同床異夢，中央政府要控制房價，而地方政府是希望房價上漲，對房地産調控不積極。第三，我們對房地産的認識是有偏頗的，從2003年國務院“18號文”到現在都在一直強調房地産業是國民經濟發展的支柱産業，這話是不全面的，房地産業既是支柱産業也是民生産業，但現在我們過度強調了支柱産業而忽略了民生産業。第四，房地産存在兩大壟斷，一是土地被政府壟斷，土地價格由政府説了算，所以土地價格越來越高；二是房地産的經營是開發商壟斷。

　　趙卓文則表示，調控還是有一定作用的，但是可持續性很弱。因為影響樓價的基礎因素，沒有發生大的改變，樓市繁榮“遊戲規則”，更是多年依舊。而要解決這個問題，必須有長效的住房供應體系和長期的住房供應計劃。

　　熱點：國五條中的20%到底是什麼？

　　國五條提出的對二手房賣主徵收20%具體指什麼？楊衛華解釋道：20%是按照所得來計算的，有媒體説20%是按照差價，就是買進房子與賣出房子的差額要交20%的稅，這個説法不準確。這個差額是毛利，不是利潤，而應該按照這個差額扣掉相關的費用來交稅，按所得來交稅。

　　政策：“限”時代的到來

　　在談到限購政策時，趙卓文認為，“限購”應該成為中國房地産的特色而長期存在。“因為當前的房地産運作機制，決定了調控是常態。要想調房價，必須調結構，要想調結構，必須改變運作機制。10年調控，已經指明瞭出路。”

　　他坦言，房地産市場應該是讓多數人財富增加的最重要因素。根據胡潤研究報告，中國億萬富豪中15%是炒房者。未來掌握這個城市財富的人將是45歲—60歲的人。他們掌握財富的主要原因是因為擁有不動産。特別在樓市全面進入“萬元房時代”後，財富增值最可靠最直接的表現，依然是不動産的增值。它比股票更具有保值和抵禦通貨膨脹風險的能力。

　　北上廣等一線城市的資源永遠是供不應求的，不限購不行；財富集中在少數人手中，限購勢在必行。不限購，樓市市場幾乎無法維持最基本的穩定狀態。

　　訣竅：投資房産有門道

　　“2013年的中國樓市，要看大開發商臉色。”趙卓文説，中國房地産已經進入全面資本主義時代，房地産壟斷時代提前到來。大型上市房企市場佔有率逐年提升，目前排名前50的房企所佔的市場份額達到34%。2013年，有能力、有意願買地的企業，依然是大型開發商。

　　“2013年做房地産，必須研究好四類人。”趙卓文認為有錢人、閒人、女人和年輕人是必須關注的四類人群。2013到2014年，有錢人將撐起一線中心城市樓市的銷售量。休閒地産旅遊地産將成為投資發展的重點，閒人受到關注。女性作為購房決策者將越來越影響到房地産的發展。另外，2013年，90後隆重登場，他們成為購房的新一代參與者。

　　警示：新泡沫襲來 注意理性投資

　　趙卓文認為，廣州新一輪商業地産泡沫正在形成。“廣州商業地産的繁榮在2013年將面臨升級換代，表面的繁榮背後是後勁不足。”趙卓文指出，由於限購等房地産調控政策的影響以及地方政府的政策優惠，近兩年來廣東省的商業地産項目迅速增加，前期的投資回報帶來了後期的盲目跟風和投資。後續大量的商業項目的出現，明顯缺乏計劃和規劃。政府鼓勵發展，開發商盲目投資，投資者瘋狂入市，2013年的廣東商業地産正演繹“再攀高峰”的行情，風險與機會並存。消費者不要盲目樂觀，注意理性投資。

　　投資策略

　　中心，中心，還是中心！

　　“中心論”是趙卓文提到的一個重要投資戰略。“中心就是最強的”。他表示，未來3年中國房地産主要增長機會在一線城市、中心城市。在區位選擇上，城市中心區及城市副中心區的物業升值潛力最大，增長速度也越來越快。未來的潛力和可能性都是優於周邊城市的。對投資者來説，“該出手時就出手”。

　　房地産發展藍海戰略

　　未來房地産發展將出現新的態勢。趙卓文總結了2013年房地産發展的藍海戰略：一是城鎮化將成為未來幾年的發展重點。美麗中國背景下，廣東的鄉村地産，縣鎮級地産將有新的增長點；二是珠三角城際軌道交通網路完善後，衛星城市、節點城市和新型商業綜合體系，將有新的發展機遇；三是産業地産、旅遊休閒地産、文化地産、工業地産等將有新的發展；四是三舊改造將延續，並會進入新的階段；五是中心城市中心區物業價值將加快上升，企業銷售策略轉為持有策略，回報水準將更高。

　　重點關注

　　投資關注四類物業

　　“2013年—2022年將是房地産下一個黃金十年”。趙卓文對接下來十年的房地産市場發展情況表示樂觀，“未來廣州房地産的發展機會還有很多。”他提出了2013年房地産投資必須關注四類物業——土地、車位、高端住宅和“母雞型”商業物業。而四類應謹慎投資的物業類型有：投資類産品。主要是指酒店式公寓、商務公寓、返租回報的商業物業、小型酒店、小戶型出租經營物業等；價格虛高的“豪宅物業”、休閒度假類物業；寫字樓物業。

　　甲級寫字樓將供過於求

　　楊衛華指出，未來廣州寫字樓市場將呈現供過於求的局面，“甲級寫字樓空置率偏高，租金水準受壓，2013年廣州甲級寫字樓空置率水準超過20%。珠江新城板塊寫字樓的售價為20000-50000元/平方米。珠江新城板塊寫字樓租金普遍為100-200元/平方米·月，最高達260-320元/平方米·月。而商鋪方面，以珠江新城為例，經過多年的發展，商務與居住氛圍日漸濃厚，商業市場的發展趨於成熟，商鋪價格也是‘水漲船高’，內臨街商鋪價格可達到150000-220000元/平方米；裙樓商鋪價格可達到28000-50000元/平方米。中大布匹市場首層租金普遍達到1000-2000元/平方米，高的達到4000元/平方米。布匹市場附近的倉庫，租金高的達到150元/平方米，低的也達到30-50元/平方米。中大布匹市場的首層商鋪月租金可媲美廣州天河城、北京路的大商場。”趙卓文建議，看準商機，可以及時入市，但也要注意風險。

　　建議

　　趙卓文給置業者提了六大建議：

　　——城市中心區及城市副中心區的物業升值潛力最大

　　——中心的就是最強的

　　——最貴的也許就是最便宜的

　　——要選擇品牌開發商、品牌物業

　　——重視城市配套及未來地段的規劃發展前景

　　——懂得買，也要懂得賣

　　精彩問答

　　Q：如果再次買房的話究竟是選擇珠三角，還是二線城市？

　　趙卓文：中山房子很便宜，用來自住非常不錯，但從投資角度來講，它的增長幅度是不如中心城市、一線城市的。另外，像長沙這樣的省會城市，它像十年前的廣州，供應量很大，但供應量大會抑制房價的上升。所以從投資角度來看，我建議一是選大城市、中心城市，這個是比較重要的；第二個就是有增長可能的城市。

　　Q：我想問的是房産稅在上海和重慶已經試行了，聽説這兩年要擴展到全國，而且稅率還蠻高，可能要達到4%。我想問一下，如果房産稅在廣州推出的話，對我們買房、投資都有什麼影響？

　　楊衛華：關於房産稅的問題，實際上討論很多，這兩個城市在試點的時候，主要是針對增量房，存量沒有動。據我了解，你説的那個房産稅率達到4%，應該是不可能的，它絕對不會超過現在的房地産稅率1.2%，因為1.2%已經高了。但你要買房自己住，我覺得一點問題都沒有，因為世界上通行的非經營性住房，都是對第二套才開始徵稅的，第一套不用交稅。我們國家第一套屬於保障性住房，第二套是改善性住房，現在可能傾向於從第三套開始徵稅，那麼這個稅率估計是0.5%。

[責任編輯： 雍紫薇]