昆明商業地産供應爆發 寫字樓競爭進入白熱化

　　在剛剛結束的春季房交會上，商業地産供應呈爆發態勢，特別是寫字樓供應量更是井噴。參加的昆明房地産商帶來了一大批城市綜合體項目，超過一半的企業正在或即將推出寫字樓項目，一場寫字樓“大戰”已悄然拉開序幕。

　　寫字樓供應量猛增

　　據記者不完全統計，本次房交會上有20余個寫字樓項目參展，供應量較往年相比有很大的增長，其範圍涉及昆明主城各個城區以及呈貢、富民縣。寫字樓爭打“5A”、“甲級”牌，甚至出現了“5S”的概念。

　　其中，位於主城二環內的有螺螄灣中心、置地廣場、金恒財富廣場、中昆廣場、融城優郡、人民路壹號廣場、奧宸廣場、蓮花池畔、保利六合、大觀文化廣場以及金尚國際等項目；北市區有的紅郡、盛唐城等；南市區有奧宸·財富廣場、潤城、紅星國際廣場、中天融域等，西市區有百大國際城、雲錫·金地等，東市區有中豪國際廣場、建工新城等，呈貢區的有新都昌廣場、實力心城、七彩雲南·第壹城等。

　　這些項目的銷售價格根據所屬區位、地段及交通條件的不同，價格幅度相差較大，主城區的價格每平方米為1萬元至1.7萬元，而呈貢區的價格最低為7600元。

　　市場面臨激烈競爭

　　雲南財經大學不動産投融資研究中心主任周大研介紹説，從歷史上看，早在1999年世博會時，寫字樓就有大量的供應，很長一段時間昆明寫字樓市場都處於消化階段，之後又出現需求量增多供應不足的情況，目前昆明每年寫字樓供求量在130萬㎡—150萬㎡。

　　周大研認為，現在昆明寫字樓市場主要特點是供求不平衡，供應量過大。從未入市和市場存量的寫字樓産品來看，寫字樓産品市場存量較大，長期消化不是問題，但短期將會出現供大於求的情況。出現大供應量主要原因是在於不少地産商對寫字樓市場研究不深入、不透徹，還有一些商家盲目的進行開發導致。

　　記者調查發現，在寫字樓競爭激烈的狀況下，部分開發商為了回籠資金大多會選擇銷售，只租不售的寥寥無幾，競爭異常激烈。個別開發商為了吸引投資者已在樓書上已公佈出寫字樓投資回報率預算，例如位於西山區的某項目，寫字樓總面積約16萬㎡，售價為13000-14000元/㎡。其在樓書中明確標出，“回報率第一年為60元/㎡，逐年增長5元/㎡”。

　　寫字樓投資需謹慎

　　對於未來寫字樓市場如何投資，昆明富邦房地産經紀服務公司卞東曉總經理介紹説，“目前市場上寫字樓主要分部在市中心以及北市區，而其他區域尚存在著交通上的劣勢，呈貢板塊則屬於新興區域，很多樓盤還沒有上市，隨著軌道交通的開通，未來將有巨大的發展前景。”

　　周大研表示，他也非常看好呈貢區未來發展，“呈貢區屬於新興區域，周邊的配套設施雖還不齊全，但是呈貢區的市場前景非常可觀的，很有發展潛力，適於中長期投資。”

　　據相關人士介紹，投資寫字樓對於區位及地段有很大的要求，是否位於城市的中心區域，是衡量是否具有投資價值的要素之一。但是該區域的政府規劃是否對“樓宇經濟”利好、附近是否有提供客源的産業基礎，周圍是否具備企業辦公所需的商業配套，都需要加以提前考慮。寫字樓還需要根據片區發展來進行定位，並不是5A級發展潛力一定高於3A級，而是根據周邊的商業群體以及客戶群體去進行準確的定位。

　　從國內各地一、二線城市的房地産市場來看，寫字樓市場的表現明顯優於住宅市場。各地寫字樓銷售市場平穩，吸引了不少個人把投資目光投向這裡。與高風險、高回報的商鋪相比，寫字樓利益關係簡單，物業價值增長穩健，固定投資回報穩定，而且還會隨著一個城市經濟的發展而穩步升值，適合長期投資。

　　但對於實力較小的個人投資者，買寫字樓應慎重，由於市場供應量增加，寫字樓的回報率增幅不大，且資本緊縮的情況下，寫字樓價格增幅也較低。因此，無論是買方還是賣方，投資寫字樓都應該將眼光放遠，短期內獲得豐厚利潤的可能性不大。選擇寫字樓投資時，一定要選擇商務氛圍濃厚的成熟區域，或品質優良且管理優良的物業，這樣才能有效地規避風險。(記者吳勁松)

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