地方國五條細則體現謹慎思維

　　近兩日，各大媒體均以醒目位置刊載了京滬深渝等一線城市國五條細則出臺的新聞。跟帖評論可謂眾説紛紜：有説細則嚴厲；有説細則溫柔；有説只是復述國五條；有説北京市民政局會迎來假離婚的復婚潮，因為單身人士禁購二套房。

　　地方細則給人的感覺是，面對近年最複雜的行政決策，地方政府凸顯出難得的冷靜。這冷靜表現在面對網路的強烈降價呼聲，房價最高的三大標桿城市京滬深的調控目標，總體以穩定價格為主，沒有再提降價兩字。深圳則提“確保房價漲幅低於收入增幅”。只是北京在“新建商品住房價格保持穩定”前提下，提到“降低自住型、改善型商品住房的價格”。而前兩年京滬都提出“合理回歸，穩中有降”。

　　一個成熟的政府，在制定政策時，不僅要考慮應該做什麼，還應該考慮能做到什麼。不應該一味討好民意，去做未必能做到的事。那樣雖會迎來暫時的掌聲，但事後卻是失信於民，遭受更多罵聲。京滬房價太高，這已是社會共識。但是，一方面是優越的社會環境和工作生活條件引來大量人員涌進，另一方面又是土地供應的緊缺，其房價能降得下來嗎？近年的調控實踐已經給出答案。其實，不僅是京滬，全國不少大城市的房價都難降。因為一個事實擺在那兒：我國城市化正處在快速發展階段。不少人批評地方政府不願降房價是因為房價捆綁著自身利益，這不無道理。但很少有人思考市場規律：今天的暴跌會帶來明天的暴漲。今年初的樓市熱正是對去年初樓市冷的“反彈”。那時的“冷”引起去年土地供給和新開工量兩個同比負增長。供應減少，價格能不漲？

　　冷靜帶來的是科學和理性。在一些地方細則中，瘋傳的“二套房首付七成利率上浮30%”並未成真。原因是2013年的樓市形勢和前兩年已大不相同。嚴厲的限購已把不少投機和投資需求擠出市場，剩下的二套房需求多是改善型“剛需”，政策出臺必須慎重考慮避免誤傷剛需。細則對確實無法核定原值的，仍按1%徵收個稅。這意味著房改房出售基本仍按1%徵收個稅。這考慮了房改房的低價格是對計劃經濟時國家對職工住房欠賬的補償。

　　各地的國五條細則估計會在4月上旬落地。但調控仍然任重道遠。仍有許多問題需研究解決：

　　第一、20%個稅出臺受到民意強烈反彈，政策制定者忽視了賣方市場的賣方交易成本會轉移到買方。此新政是否應該調整或適當放寬執行？具體執行時，如何核定“價差所得”也還需有細則。第二、高房價裏政府所得保守估計過半，政府應考慮忍痛割肉，降低稅費來降價。第三、20%個稅執行後二手樓市的迅速降溫，是否會引發一手樓市上漲？應該如何防患于未然？第四、以後限購政策退出後，如何疏導可能捲土重來的投機資金?其實有一個渠道一直被忽視，那就是股市。何不推出重大利好政策，比如暫停新股發行兩年。既可吸納樓市鉅額資金，又增加居民財産性收入。所有這些，都是下一步決策不可回避的問題。（林文俏 廣東商學院教授）

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