國家統計局3月18日公佈了“2013年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”,較之1月份“普漲”,本次可以説是全線上漲——新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比下降的城市僅一個。“北上廣深”四大城市再次扮演了“領頭羊”的角色,無論是環比還是同比,均領跑漲幅排行榜(3月18日人民網)。
房價上漲的“熱情”並沒有受到休假和“國五條”影響,讓人多少有些意外。按理説,受春節長假影響,購房熱情不會很高,房價上漲有限,但事實並非如此。而且,“國五條”應該會對樓市升溫潑一盆冷水,但效果卻沒有體現出來,其中的原因耐人尋味。在筆者看來,2月份房價上漲的原因並不複雜,關鍵在於“國五條”在三四月份如何發力。
由於政策效應有一定滯後性,因此2月份房價受“國五條”影響不大。再加上“國五條”只有宏觀表述,並沒有地方操作細則出臺,自然沒有可操作性。比如説,“國五條”及其配套規定只是明確提出“進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”,但沒有明確具體量化和具體實施時間；只是提出售房徵20%所得稅,沒有明確如何操作、何時執行。那麼,2月份房價就會順著1月份房價走勢繼續上漲。
既然“國五條”已經出臺,意味著新一輪博弈開始了。博弈的一方,是遏制房價上漲的“國五條”,具體操刀者就是房地産相關主管部門和地方政府；另一方是推動房價上漲的需求方,即購房者尤其是房地産投資投機者以及開發商。值得關注的是,某些地方政府可能扮演兩種角色,一種角色是按照要求落實“國五條”的執行者,另一種角色是背地裏扮演房價推手,與宏觀調控“唱反調”。
在筆者看來,宏觀調控在這場博弈中能否取勝的關鍵有四點:一是“國五條”地方細則何時出臺,政策力度是否合理。據説,地方版“國五條”細則“兩會”後將陸續出臺。顯然,地方細則出臺時間越早,政策力度越大,調控效果越好。據傳北京“國五條”細則落地,但尚未得到證實。從以往情況來看,不排除某些地方有意拖延或柔性調控。
其二,即使地方版“國五條”實施細則出臺,也不等於能落實好。這是因為,某些地方政府出臺操作細則實際上是應付差事,做表面文章,並不是真心實意遏制房價。由於土地財政尚未改革,房地産稅費以及房地産關聯行業的稅收在地方財政收入中佔有較大比例,所以,很多地方政府始終依賴房地産,自然不肯下決心落實宏觀政策。
其三,“國五條”能否落實,在於相關部門的有效監督和鞭策。比如,銀行監管部門能否監督各個金融機構落實差別化的房貸首付款比例和貸款利率,稅務部門能否監督“售房徵20%所得稅”落實,國土部門能否保證今年住房用地供應總量不低於過去五年平均實際供應量,住建部門能否監督“國五條”的每一條落到實處。而所有部門監督政策落實時,是否動用問責手段很關鍵。
最後,遏制房價上漲的長效機制應及時出臺。比如,房産稅應該早日向更多城市“擴圍”,住宅保障法應早日亮相,城市房地産管理法、土地法等房地産相關法律法規應及時修訂。眾所週知,宏觀調控經常出現“虎頭蛇尾”,只有建立長效機制才能避免房價先抑後漲。總之,無論是房價回歸合理還是保持穩定,都必須通過土地、貨幣、稅收、保障房等組合拳徹底改變市場預期。
