合生創展受累"鬼城"之困 京津新城運作力不從心

　　京津新城入住率不足一成(來源：網路)

　　京津新城雜草叢生(來源：網路)

　　中國經濟網北京7月18日訊(記者 李方) 隨著京津冀一體化戰略的提出，京津冀地區將迎來新的快速發展期。然而，在天津寶坻區，由合生創展集團有限公司于2004年開發的號稱“亞洲最大別墅區”的京津新城，如今入住率不足一成，人煙稀少、雜草叢生，被媒體冠以“空城”、“鬼城”的稱號。合生創展天津公司原管理層人士近日向中國經濟網記者表示，京津新城確實有問題，最大的問題是京津新城是第二第三居所，因此造成空置率高也在所難免。

　　“第二第三居所”致人煙稀少

　　京津新城地處天津、北京、唐山交匯處的天津市寶坻區，距離北京市110公里，天津市50公里，唐山市80公里，規劃8000多套別墅，預計容納二三十萬人口，目前建成3000多套。

　　按照最初的設想，這裡要再造一個“曼哈頓”，但隨著天津濱海新區規劃出爐，京津新城的處境日益尷尬。缺少産業支撐，片區發展未成熟，人煙稀少，“空城”、“鬼城”的説法隨之而來。

　　據媒體報道，京津新城小區入住率不足一成，一些地方長了齊膝深的雜草，寬闊的道路成了曬谷場，商鋪大多門頭緊縮，為數不多的商店只賣些日常用品，小區保安和附近建築工人為主要消費群體。

　　上述合生創展天津公司原管理層人士提起這個項目也只有唏噓。他告訴中國經濟網記者，如果説京津新城有問題，最大的問題就是區位問題，因為是第二第三居所，就會造成人煙稀少的情況，“很多人買了其實用不著，就是有個別墅就行。”

　　業內人士指出，從城市進入的角度看，過去進入京津走廊的房企其實是存在失誤的，但這也和地方政府在城市發展方面有較大失誤有關。

　　對於入住率低的問題，原管理層人士表示正常，“別墅區沒有人山人海的”、“在天津來看，核心地段的項目入住率也很低”。

　　遠郊大盤運作吃力

　　合生創展以郊區大盤模式走紅，但成也蕭何敗也蕭何，耗資兩百億的京津新城無疑拖累了合生創展整體業績。

　　合生創展原管理層人士表示，合生創展善於在郊區開大盤，近郊的開發成熟率快一些，但遠郊還是挺吃力的，而京津新城就屬於後者，“從北京、天津過去都是一小時距離，現在還多了高速費，加上油錢，成本太高。”

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進向中國經濟網記者表示，寶坻區本身具備較好的土地成本優勢，相比天津別的地區，該地區地價偏低。隨著京津冀一體化進程的加快，此類區域的置業、就業和産業等將面臨較好的環境。

　　“合生創展的困境在於，能否在此前項目銷售低迷的過程中學會煎熬，而且學會把控財務風險。如果能夠熬過，後續的産品定價等其實有很大的優勢。”

　　不過，對於在前幾年已經聽過太多“京津融合”的傳聞，對於京津冀一體化，上述原管理層人士反問記者，“誰知道什麼時候成行呢？”

　　負面纏身或影響銷售

　　據合生創展披露的5月份未經審核運營數據顯示，今年前5個月實現合約銷售金額約15.67億元，比去年同期下降64.3%。涉及合約銷售面積約9.86萬平方米。累計銷售平均售價為每平方米15888元，較去年同期價格下降8.5%。

　　合生創展2014年的銷售目標希望實現15%-20%的增長，按照去年銷售112.7億元計算，前5個月僅僅完成目標的12.09%。

　　與此同時，同為廣東地産界代表企業“華南五虎”的恒大地産、碧桂園、富力地産、雅居樂前5月的合約銷售額分別為562.1億元、493.7億元、217.58億元、164.6億元，十年前被王石稱為“華南五虎”中的老大的合生創展，現在仍停留在百億元門檻止步不前。

　　分析人士向中國經濟網記者表示，目前關於合生創展的負面新聞很多，主要被指責家族企業的治理模式、業績規模遠遠落後周邊房企等，此類樓盤如果不加快庫存去化，負面效果是明顯的。

　　“對於購房者來説，本身是有扎堆居住的置業習慣。如果發現一個樓盤庫存去化幾年都沒有見效，那麼勢必會影響項目的後續蓄客水準。而從競爭者的角度看，甚至可以拿此類銷售數據作為攻擊的理由，從而把一些潛在的客戶挖走。”