重點城市土地市場寒流來襲 房企拿地更趨謹慎

　　隨著時間流逝，半年報節點到來。從目前披露的部分上市房企業績來看，形式並不樂觀。“房地産黃金時代已經過去，現正步入白銀時代，企業利潤率也在隨之走低。目前標桿上市公司的凈利潤率大都在13%左右，個別項目甚至只以10%的凈利潤率在維持開發。”專業人士判斷，區域或城市佈局策略將直接影響開發企業利潤率，甚至規模化增長。因此，調整佈局，規避風險，拿地選擇風險最小的城市或成房企的不二選擇。

　　國家統計局數據顯示，2014年1-5月份，房地産開發企業土地購置面積1.109億平方米，同比下降5.7%，降幅比1-4月份收窄2.2%；土地成交價款（出讓金）2954億元，增長8.7%，增速回落0.9%。同期，全國房地産開發投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速比1-4月份回落1.7%。

　　中指數據也顯示，2014年6月，全國300個城市共成交土地1884宗，成交面積7268萬平方米，環比減少18%，同比減少43%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）518宗，成交面積2600萬平方米，環比增加12%，同比減少46%。

　　土地市場流拍頻現

　　從上半年尤其是第二季度土地市場表現來看，房地産開發投資及土地購置面積呈下降特徵，這意味著全國重點城市土地市場遇冷。特別是今年4月以來，多個城市土地拍賣遇冷，廣州、濟南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津、上海、成都等城市流拍地塊增加，底價成交成為主流，溢價率、樓板價較高地塊並未出現。

　　從中指數據來看，2014年6月，全國300個城市土地平均溢價率5%，較上月下降6%，較去年同期下降7%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率6%，較上月下降4%，較去年同期下降10%。土地市場溢價率回落態勢明顯。

　　“從今年第三季度土地市場趨勢來看，上半年土地市場溢價率逐漸回落有可能會誘使更多底價成交，甚至出現更多流拍現象。而土地市場頻頻流拍將給後期房地産市場調控增添新的阻力。”同策諮詢研究部總監張宏偉認為，原本應該投入市場的土地因為流拍未能或延緩投入市場，這將使一年或一年半時間後的住房供給量減少，加劇剛性需求與住房實際供給間的矛盾，從而為中長期房價下行增添新變數。

　　“當前土地流拍現象出現的原因，主要還是由於銀行信貸緊縮持續導致市場成交量低迷，開發企業資金面越來越緊，拿地動作相對越來越謹慎所致。”張宏偉分析，土地市場流拍或因銀行信貸緊縮的延續而繼續出現，並且有逐漸增多的趨勢。

　　事實上，今年國土資源部已暫停對外發佈全國住房用地供應計劃，改由地方自行公佈各省供地計劃。專業人士認為，這將增加地方政府在土地供應方面的主動權，尤其是在供地量與節奏上，地方政府有可能會通過減少供地計劃、放緩土地出讓節奏、降低入市門檻等措施避免土地市場流拍，以扭轉土地市場僵局，獲得更多的土地出讓金溢價收益。

　　房企拿地更趨謹慎

　　“在銀行信貸緊縮的市場背景下，市場交易量下滑，企業資金面普遍性緊張，此時，開發企業拿地更加趨於謹慎。”張宏偉判斷，對於土地市場而言，四方面原因不會出現大規模土地流拍：一是全國樓市調控政策層面已呈現出定向寬鬆趨勢，如限購政策、公積金貸款政策等已開始定向寬鬆，這對市場成交量回升是一定程度的利好，有利於部分觀望購房者尤其以自住需求為主的購房者出手入市，市場成交量回暖，房企資金就會相應寬鬆些，此時，出手買地，不至於土地市場流拍頻現。二是作為長期市場開發戰略，大型開發企業為了企業高週轉運作，不會停止拿地。比如萬科，近幾年起土地儲備基本維持在4年左右的市場消化期，如果不持續拿地，那麼，萬科就難以維持這麼大體量的開發規模，其行業地位也難以維繫。三是長時間大規模出現流拍潮有可能導致未來2-3年後的房地産市場供需失衡，相關部門應合理把控未來房地産市場的供應。四是迫於財政壓力地方政府會採取“托市”措施，以適度刺激土地市場回暖。

　　財政部數據顯示，2013年全年地方本級收入68969.13億元。而2013年國有土地使用權出讓收入41249.52億元，佔地方財政收入(本級)的比例高達59.8%。此外，國家審計署網站發佈的《2013年第32號公告：全國政府性債務審計結果》也顯示，2013年6月底，全國各級政府負有償還責任的債務20.6988萬億元。

　　現金為王擇機抄底土地市場

　　當前土地市場流拍增多，客觀上導致供應相對減少，這或許導致今後2-3年市場供應會相對偏緊，這也會導致房價快速上漲。因此，開發企業應合理把控好由土地市場變化而導致的市場投資週期的變化，擇機抄底土地市場。

　　“在土地市場流拍的市場環境下，土地價格往往比較便宜，大多可以底價成交，或可以更低的價格拿到手。”張宏偉建議，從投資角度講，房企此時出手，土地成本會降至最低，性價比較高的土地或令將來有個相對不錯的投資回報。行業發展經驗也表明，在樓市調控收緊，市場流動性收緊的市場背景下，擁有更多的現金流將令房企加大勝算的把握，將有利於掌控市場，儘快將手頭現金轉為土地，以謀求下一輪市場發展，因此，對於大型品牌企業來講，在當前銀行信貸緊縮的市場背景下，應積極採取高週轉的市場策略，快速回籠資金，以“現金為王”，同時，加大在土地市場的“抄底”力度，尤其是積極謀取市中心或區域中心優質地塊。(本報記者夏淩 實習生侯文)