房企轉型青睞商業地産 爭食城鎮化“蛋糕”

　　在普通住宅市場調控持續加碼的情況下，商業地産領域正在迎來新一輪熱捧。戴德梁行發佈的數據顯示，2013年一季度，位於亞運村和非核心商圈的兩個商業項目投放市場，給北京購物中心存量帶來196,000平方米的新增供應。同期，北京寫字樓市場可租賃面積緊俏，使一季度租金升至每月298.23元/平方米，環比上漲1.27%。

　　各大房企針對商業地産業務頻繁調整。今年以來，萬科、龍湖、首創、華遠等房企先後做出戰略調整，加碼商業地産以謀求産品多元化。這種調整的背後，則是樓市調控政策的持續深入，以及部分調控手段的長期化。

　　商業地産始終游離于樓市調控之外，因此，一旦調控升級，房企便紛紛祭出加碼商業地産的招數，以求分散風險。在這個新的調控週期中，房企轉型的熱情持續多久尚未可知，但業內人士表示，此前盲目投資的積累，已經給商業地産領域帶來一定風險，房企轉型的步伐和力度，需要慎之又慎。

　　商業地産成轉型首選

　　“北京首創奧特萊斯已經籌備得差不多了。”在今年3月初的業績發佈會上，首創置業董事長劉曉光首次透露，在經歷了與中國基建的股權重置後，首創置業已啟用由其獨立管理及運營的商業品牌——“首創奧特萊斯”。這也意味著，即使經歷了一番陣痛，首創置業仍在繼續向商業地産的轉型步伐。

　　傳統住宅開發商的轉型之路，往往從商業地産開始。今年以來，不少大型房企在商業地産領域有所動作或表態，雖然並不高調，但值得關注。

　　1月9日，萬科集團商用地産管理部在北京成立。此部門將承擔整合萬科旗下各類商用資源，探索適合萬科未來發展的商業地産模式的職能。

　　2月28日，在龍湖商業迎來10週年之際，該公司推出“金蘋果”計劃。擬通過定位輔導、經營輔導、招商促進等服務，縮短商鋪、寫字樓等銷售型商業物業的閒置週期，並提高租金收益。為實現該計劃，龍湖今年擬投資1億元。

　　3月初，劉曉光推出首創置業即將面市的北京首創奧特萊斯項目，並透露，首創置業獨立運營管理的首創奧特萊斯已在北京房山、浙江湖州、海南萬寧、江蘇昆山四地落戶，未來還將逐步進駐更多核心城市以及經濟發達的二級城市。

　　此外，綠地、華潤等企業，均建立商業地産運營公司。華遠地産董事長任志強也表示，將適當增加商業地産的比重。業內人士認為，居住需求與消費需求密不可分。因此，從業態組合的角度，住宅開發商加碼商業地産，有著天然的便利。

　　但在這背後，樓市調控的影響始終難以回避。中國房地産學會副會長陳國強認為，按照中央對政策的定調，住宅領域將會受到更嚴厲的調控，非住宅項目將更易受益。所以未來房地産投資方向的選擇會發生變化，商業地産項目會更受關注。

　　商業地産是房地産開發商在住宅産品之外，最為熟知的産品類型。在此前的歷次調控期間，多數房企都曾提出“加碼商業地産”的口號，但住宅市場的不定期回暖，往往延緩企業轉型的步伐。分析人士認為，從此輪調控釋放的信號中，住宅長期去投資化已是不爭的事實，這可能促使房企的業務模式真正發生“質變”。

　　爭食城鎮化新“蛋糕”

　　房企對商業地産的探索，還有一個更大背景——城鎮化進程。首創置業近日發佈的年報顯示，在業務發展模式上，集團繼續探索土地開發和房地産開發相結合的“住宅+新型業務”模式，意在充分挖掘土地價值，滿足消費者多元化的需求，而最先提及的就是要全面推進“住宅+奧特萊斯”業務線。

　　在區域佈局上，首創置業欲立足一、二線城市成熟市場，加大對北京、天津、成都、瀋陽、西安、重慶以及長三角地區的投資規模。對於採用這種發展模式和區域佈局的理由，該公司的解釋為“更有效地助力中國城鎮化進程”。

　　金地集團總裁黃俊燦的看法與前者頗為一致。今年年初，黃俊燦表示，中國商業地産的總體存量面積大概在17億平方米左右，約佔房地産總存量的8%，低於發達國家和地區的比重。2010年中國的每人平均零售面積僅為0.9平方米，遠低於發達國家的水準。每單位GDP的甲級寫字樓面積也處於較低水準。

　　他表示，在中國經濟發展模式轉型背景下，國內居民收入和消費水準有巨大提升空間。在城市化的過程中，相應的商業與文體産業也將蓬勃發展。

　　RET睿意德高級董事王玉珂同樣看好商業地産，他向中國證券報記者表示，純粹的住宅開發時代已經過去。城鎮化進程帶來的消費市場擴大，將是未來商業地産面臨的最大發展機會，尤其是三四線城市的中低端商業物業。王玉珂表示，中國城市人口每增長1%，可拉動GDP增長1.5個百分點。未來10年中國城鎮化率年均提高約0.9%，每年新增城市人口1300萬至1800萬，這將進一步拉動消費市場。

　　據悉，在當前佈局商業地産的資金中，除傳統房企外，還包括私募、信託、保險等類型，境外資金主要以私募基金等方式試水，且有加碼之勢。但相比之下，房企加碼商業地産，還有資金鏈的考慮。

　　通過上市房企年報不難發現，近些年來，隨著樓市調控的深入和市場競爭日趨激烈，住宅業務的利潤率不斷降低，房企的資金鏈經常處於緊張狀態，導致其抵禦市場風險的能力有所下降。正如SOHO中國的轉型一樣，房企增持商業地産項目，同樣有著獲取穩定現金流的考慮。

　　潛在風險值得警惕

　　作為樓市調控倒逼下的舉措，此輪商業地産轉型大潮持續多久尚存疑問。但從資金和市場層面來看，轉型之路已經暗生風險。與住宅地産週轉速度快、收益穩定的特徵相比，商業地産需要相對較大的投資規模，其投資回報週期也較長，這要求企業必須具有足夠的資金實力。

　　更重要的是，商業地産的運營模式與住宅地産大相徑庭，即便擁有專業的運營團隊，也未必能保證收益率的穩定。在各大一線城市，地處黃金地段但經營狀況不佳的寫字樓和商鋪比比皆是，這也成為商業地産運營的反面典型。上述原因都將給房企的轉型前景蒙上一層陰影。

　　蘭德諮詢機構總裁宋延慶向中國證券報記者表示，通過對上市房企年報的分析不難看出，雖然房地産企業的資金壓力有所緩解，但隨著融資難度的加大和融資渠道的多元化，企業的財務成本不斷增加，使房企仍然承受著資金的重壓。

　　同時，雖然一些房企早先就喊出加碼商業地産的口號，但由於對住宅市場的“眷戀”，使其缺乏專業的商業地産運營團隊。在這種情況下，盲目加碼商業地産勢必面臨較大的市場風險。

　　此外，不同區域市場形態的差異，也使得商業地産的市場前景未必如預期廣闊。一位從事房地産行業多年的人士向中國證券報記者表示，根據其考察，在此前的一輪投資熱潮中，一些二三線城市的在建商業地産項目規模已經遠遠超出當地消化能力。若未來該地區的城鎮化進程不能順利推進，商業地産泡沫就可能面臨破滅風險。

　　與其他資本運營商相比，房地産企業開發的商業地産項目在産品層次上有著相應的差別，使之體現出差異化競爭的態勢。即便如此，若區域市場出現供大於求的態勢，也將禍及轉型中的房企。

　　隨著商業地産投資熱潮的涌現，一些業內人士認為樓市調控需延伸到該領域，平抑有可能出現的泡沫。但多數業內人士認為，短時間內商業地産市場不會遭遇調控，如果有個別區域出現泡沫破裂的現象，對商業地産的管控就有可能加強，這種潛在的政策風險也需警惕。（記者 張敏）

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