杭州一拍地二手房主就調價，一個月單價最多漲5000元

　　自3月24日杭州發佈土地出讓新規，溢價達到50%必須現房銷售，溢價70%價格封頂競自持，杭州市區出讓的每宗涉宅地塊均進入現房銷售，且宅地還有部分自持，最誇張的是6月9日大江主一宗涉宅用地，被開發商以100%自持比例拿下。

　　那些二手房房主們，區域內一有地塊出讓，進入現房銷售甚至自持，便蹭蹭蹭地上調二手房掛牌價。

　　然而土地市場的火爆，是否真的促進二手房價上漲？買家是否只能乖乖接受賣家的跳漲？

　　地塊出讓前屏牢不賣，高價地一齣就上調掛牌價

　　許久不曾有宅地出讓的臨平，6月16日即將出讓臨平新城西區一宗宅地，樓面起拍價9800元/m2。這個資訊一釋放，板塊內二手房房主們便蠢蠢欲動了。

　　“近一週我們回訪房主，發現這一帶的二手房不但掛牌價上調了，而且房主們的普遍心態是屏牢不賣，等著地拍出後再説。”豪世華邦臨平區域總監周斌告訴記者，房主大多認為這塊地會拍出高價。

　　這一現象不僅發生在臨平，蕭山南部臥城、主城區的下沙、三墩同樣有類似現象。

　　記者以購房者身份實地走訪蕭山南部臥城板塊的仲介門店發現，板塊內二手房掛牌價格已超過新房，四季華庭二手房掛牌價在22000元/m2，開元廣場已經飆到25000/m2，名門世家的價格更高。“南部臥城這一帶的掛牌價今年有兩次跳漲，第一次是市北地塊樓面價破3萬元的時候，漲了一波；5月底南部臥城蜀山街道地塊拍出高價後，又迅速上漲了一輪。”鏈家地産開元廣場店一位經紀人説，今年初這一帶二手房成交價還只有18000~19000元/m2。

　　在下沙，上個月剛傳出下沙大學城北宅地將於6月5日出讓的消息，5月下旬，很多大學城北的房主一下子都不急著賣房了。該宗宅地最終以9643元/m2的樓面價出讓，房主們便在原掛牌價的基礎上又紛紛上調了價格。“目前大學城北一帶90m2左右的戶型，房主掛牌價普遍在20000元/m2。”豪世華邦海天城店店長呂其煌告訴記者。

　　呂其煌説，下沙沿江一帶的二手房這段時間掛牌價也水漲船高。“海天城一套110m2的房子，原來房主掛牌價是220萬元，後來聽到下沙推地的消息後，掛牌價立馬漲了10萬元。地塊一拍完，掛牌價直接漲到了250萬元。有文海實驗小學學區的保利·江語海，小戶型掛牌價甚至已經到了24000~25000元/m2。

　　三墩一帶，4月地塊沒有出讓前，房主調整價格的還不多，5月地一拍，不但掛牌價漲了，誠心賣房的房主也少了。

　　土地拍賣對周邊房價有影響，有二手房成交單價漲了5000元

　　高價地的拍出，房主們掛牌價的上調，在賣方市場下，確實在一定程度上影響了周邊二手房的實際成交價格。

　　錢報記者挑選了近幾個月熱門地塊周邊的二手房，發現五月份二手房成交均價普遍要高於三四月份。

　　根據杭州我愛我家數據顯示，三墩板塊的二手房，次新小區4月份成交均價還只有23000~28000元/m2左右，但地塊拍出後，5月份成交均價明顯上漲，少一點的像中海紫藤苑，每平方米單價漲了2000元左右；多一點的像協安紫郡，4月份成交均價還只有23597元/m2，但5月份成交均價漲到了28390元/m2，每平方米單價漲了近5000元。金地自在城5月份成交均價已突破30000元/m2。“房價上漲有部分原因是跟拆遷有關，房子拆掉了總得買套房子住住。”房多多杭州分公司交易中心負責人劉星告訴記者，但現在的價格不少業內人士都覺得偏高了。

　　下沙大學城北一帶的宋都主郡國際、保利城市果嶺、碧桂園等次新小區，4月二手房簽約均價在14000~15000元/m2，5月份則到了16000~17000元/m2。目前透明售房網掛牌的房源中，普遍的房源掛牌價接近20000元/m2，且是毛坯出售。

　　房主漲得太兇買家不買賬，二手房成交週期明顯變長

　　業內人士認為，新政后土拍的影響，不僅僅是體現在價格上，而是根據現房銷售的要求，短期內無法形成有效供應，這讓供需關係緊張的預期更甚。房主對未來預期看好，不少二手房掛牌價甚至有點博傻的味道。

　　“萬家星城有套88m2的房子，房主雷打不動一定要挂355萬元，這麼一折算單價到了40000元/m2，房主還想著後期要繼續調價。”豪世華邦三塘店店長魯亞君告訴記者，“萬家星城現在挂在我們家誠心賣的也就二三十套房子。區域內的中糧方圓府，住宅掛牌量10套都不到，萬和璽園要出售的二手房就更少了。6月5日中冶拿下的那宗商住地，樓面價29809元/m2。周邊一些不著急賣的房主就故意挂很高的價格，萬一碰到有買家因為房源少、一著急就真買了呢？這些房主，有種博傻的心態。”

　　不過，對於有些房主漲價太兇，完全超出合理預期的房源和板塊，買家並不照單全收，他們不願意自己被當成傻子。

　　記者了解到，不少區域房源成交週期在拉長，3月份平均每套房子成交週期在1個月左右，但現在沒有兩三個月談不下來。房主掛牌的價格，是對後市看好的價格，卻透支了未來房價的漲幅。

　　呂其煌告訴記者，有的房主獅子大開口，下沙沿江的二手房掛牌價直追金沙湖板塊，這讓很多客戶不得不放棄，寧願加點錢直接買金沙湖板塊的房子，或者降低標準外溢到週邊一些的板塊。

　　呂其煌説，光他們門店，因為房主漲價太兇導致的客戶流失大概佔比20%~30%左右。

　　“這些流失的客戶大多是買小套房源的剛需購房者，總的成本就控制在那裏，超出支付能力就不得不放棄。相對來説，大套房源的價格漲得沒那麼快，又有九堡一帶的拆遷戶外溢過來買房，目前成交還比較穩定。”

　　臨平也是如此。“很多購房者原來對臨平的預期總價在100萬元以內，現在房主漲價，價格都到了140~150萬元左右，不少人要麼放棄，要麼就選漲幅比較小的老破小。”周斌説。

　　魯亞君也説，萬家星城的一些房主不急著賣，故意挂高價，剛需也不願意接手，只能選區域內小面積的老舊二手房，有點實力的就去看遠洋上塘宸章這類的新盤，“萬家星城單價挂40000元，上塘宸章這樣的新盤單價卻只要30000元。”

　　高位接盤？購房者並不傻

　　土地市場火熱更像是區域內二手房房主的狂歡，這意味著手中握有的房産在無形間升值了，於是上調掛牌價成為常事。但就目前的行情而言，高價掛牌更像是房主個人的獨角戲。

　　去年，杭州二手房市場時常能聽到房主臨時坐地起價的案例，但畢竟那時市場環境不同，優質房源多、投資客涌入，多個人搶著要買同一套房時，按商業規則，自然是價高者得。

　　但今時不同往日，由於限購政策趨嚴、房貸利率上調，當下買賣雙方博弈明顯。要知道，現在買二手房有55%的人首付款在6成以上，這可不是一筆小數目。

　　買家們並不傻，心中都設定好總價這條硬杠桿才會去區域裏挑二手房。即便土地市場火爆，房主趁機上調掛牌價，但一旦總房款超出預期，買家寧可退而求其次，買到遠郊或者其他的老小區。

　　賣家若過分上調掛牌價，高出市場價很多，甚至遠遠高出新房價格，只能是有價無市。

　　(原題：《一拍地，二手房主就調價》）