房企實際在做最後掙扎？不拿地馬上死 拿了地慢慢死

　　預期分化：房地産行業或面臨新一輪“洗牌”

　　“最近太瘋了，地拍得太貴了！”某房地産開發商投資部人士告訴記者。

　　該人士的描述並不是個例。在近期熱點城市房價環比出現下跌的同時，土地市場依舊延續了此前的火爆態勢，溢價率不斷攀升。

　　今年5月份，全國100個大中城市土地掛牌均價同比上漲了111%，其中一線、二線、三線城市漲幅分別為46%、81.85%和122%，均處於歷史高位水準。三線城市土地成交溢價率連續3個月接近60%的歷史罕見高水準。

　　財政部公佈的最新數據也可以從側面印證上述現象。今年1至5月份，國有土地使用權出讓收入15251億元，同比增長32.8%。

　　地價越拍越貴背後的原因是什麼？能否代表房地産企業對未來的預期？

　　“我感覺房企實際在做最後掙扎。其實現在小開發商越來越難生存了，但他們還是得擴大規模，因為有時候規模比利潤更重要。不拿地馬上死，拿了地慢慢死。”上述人士説。

　　5月份房企拿地節奏放緩

　　在房地産行業，數據背離的現象尚不僅於此。例如，一邊是商品房銷售額增速的連續回落，一邊是房地産開發投資增速的不斷提高。

　　自2016年10月份實施新一輪房地産調控以來，全國商品房銷售額增速連續7個月回落，至今年4月份已回落至20.1%，增速為去年9月份的一半。在此期間，房地産開發投資增速卻連續5個月不斷攀高，至今年4月份已上升至9.3%。

　　不過，最新數據發生了微妙變化。國家統計局公佈，1至5月份，全國房地産開發投資37595億元，同比增長8.8%，增速比1至4月份回落0.5個百分點。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，過去幾個月部分房企積極做了各類土地儲備，拿地節奏相對較快，投資節奏也相對較快，所以投資數據較好，到了5月份適當放緩也是正常的。

　　投資節奏的放緩與房企融資渠道的收緊不無關係。從去年10月份以來，房地産融資全面收緊，除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外，地産企業股權融資、發行ABS、地産基金、資管融資等各類渠道均有所收緊。

　　在房地産主要融資渠道紛紛收緊的情況下，房地産信託發行卻有增無減。有數據顯示，今年以來，68家信託公司共發行326隻房地産信託産品，累計為房企融資1005.5億元。

　　不過據媒體報道，此前銀監會已下發《2017年信託公司現場檢查要點》，違規開展房地産信託業務被列入2017年信託公司現場檢查要點。

　　數據顯示，1至5月份，房地産開發企業到位資金58989億元，同比增長9.9%，增速比1至4月份回落1.5個百分點。其中，國內貸款10497億元，增長17.3%；利用外資90億元，增長115.1%；自籌資金18008億元，下降3.4%。

　　部分房企或面臨盈利難題

　　“前兩年，三、四線城市的地沒人買，最近由於一、二線城市樓市受到調控，三、四線城市的地價也就漲起來了。”上述業內人士用“打地鼠”來形容房企近期的行為，“按住這頭，那頭就起來了。”

　　這一趨勢與近期部分三、四線城市房價的大幅上漲相一致。中科院發佈的報告顯示，在熱點地區嚴厲的政策調控下，5月份熱點城市房價漲速整體回落。受認房又認貸、多校劃片政策試行、環京各城市聯合出臺重磅調控政策等因素的影響，北京房價環比出現首降，環京房價出現大幅下跌。但5月份重慶、廣州、青島、成都、濟南等城市房價環比漲幅仍然偏高。

　　“其實在這個時點拿地很難受，政策風險很大，政府一直在出調控政策，限房價、限地價。”上述業內人士稱，如果降價，一大批房企會面臨壓力，因為很多企業負債率太高。

　　據統計，107家上市房地産企業2015年到2016年兩年的新增有息債務規模高達8520億元，而2010年到2014年5年間的新增有息債務總和為8200億元。上市房企整體資産負債率從2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，凈負債率從2010年的63%升至2017年3月末的132%。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，其實近些年房地産企業的平均利潤率在不斷下降。即使是在去年融資成本下降、房價上漲明顯的情況下，已有112家企業的凈利潤率仍然從2015年的8.3%下降到2016年的8.2%。在此情況下，中小型、區域型房企面臨越來越大的盈利難題。

　　“小開發商越來越難了，2011年到2013年市場比較差的時候就是這樣，有些小企業拿了地也不會開發，直接賣給大開發商，最後被並購。”上述業內人士説。

　　張大偉認為，房地産行業兼併整合的大趨勢已不可避免。今年以來，隨著各地樓市調控加碼，企業將面臨銷售不暢、土地成本提高、融資壓力增大等問題，不排除會有越來越多的中小房企遭遇類似難題。對於已經陷入困境的企業來説，自救難度也不小。