去庫存無礙房地産恢復性增長

　　房地産去庫存的壓力很大。根據萬得數據，2014年底，本輪市場庫存週期達到14個月左右的高位。

　　中央看到了庫存問題的嚴重性。中央經濟工作會議提出，化解房地産庫存是今年五大工作任務之一。

　　2015年以來，房地産庫存總量基本保持平穩，各種契稅、金融、行業政策對庫存去化初顯起色，使得成交量明顯回升，庫存去化週期明顯縮短趨勢。特別是去年底到今年初，首付、稅費等政策的調整對剛需的支援起到了推動作用。

　　在這樣的去庫存背景下，房地産恢復性增長是可期的。

　　樓市分化，庫存也分化

　　近期，在“化解房地産庫存，促進房地産持續健康發展”的政策背景下，一線城市的庫存量已顯著下降，且庫存去化週期維持在4—9個月之間。

　　據有關房産數據中心統計，春節後首周內，北京二手住宅的網簽量高達6048套，日均成交864套，這樣的成交量成為節後首周交易量從2010年以來的最高值。

　　其中，北京二手房成交均價為每平方米4.15萬元，較2015年全年均價約上漲5%；上海屢屢被曝出春節後房東漲價，但銷售依舊火爆；而純粹的投資客也是深圳房價高漲的重要推手。

　　受政策紅利的影響，近期一線樓市樓價有所向上。但是目前一線城市的房價似乎“輿論更熱”。

　　伴隨一線城市土地市場過熱，不少房地産開發企業在一線城市拿地趨向審慎，轉而密集佈局二線城市。

　　例如不久前，經過133輪報價，某開發商以37.71億元競得廣東省佛山市一塊面積為10.9萬平方米商住地地塊，樓面價首次過萬，溢價率177.28%，逼近周邊在售房價。

　　也就是説，雖然去庫存壓力大，但是正如分化的樓市，庫存也有市場分化，必須充分考慮地區特性。目前真正的問題在於基本面較差的三、四線城市，它們的庫存量較高，去化週期長，部分城市如蚌埠、溫州、青島、福州等庫存去化需20個月以上。

　　去庫存首要提升産品附加值

　　面對庫存難題，房地産行業的標桿企業——保利地産的做法，值得探討。

　　首先，打造保利“生活圈”，提升産品附加值。在保利地産制定的企業“十三五”計劃中，明確提出了打造“保利生活圈”。保利生活圈以社區為中心，打造基於全生命産業鏈的服務平臺，提升産品附加值。

　　其次，強化産品競爭力，建立綠色全生命週期居住系統。建立綠色全生命週期居住系統的標準，由“關懷客戶全生命週期的全精裝房+集合物業、商業、養老、教育等的社區服務”以及“強調體驗的O2O平臺”組成，打造更具競爭力和市場接受度的産品。

　　第三，經營注重效率，精準把控價值鏈上的每個環節。保利地産注重整個生産鏈條的科學性與效率，包括投資有效性、産品定位有效性、産銷平衡、行銷方向等多個方面。

　　最後，減緩客戶壓力，提供多元化購房支援服務。在客戶購買上提供多元化的手段支援。2015年，保利地産成立了保利小貸公司，開發多種金融工具幫助客戶。針對首付能力不足的，或有舊房換新需求的客戶，保利可以提供首付小額貸款等服務，也有延長分期付款等政策支援。

　　總而言之，保利地産的做法是在供給側上下功夫，提升産品的適應性，更加適銷對路，從而從源頭上消除庫存。

　　目標是維持房地産市場健康成長

　　2015年，國家要求將房地産行業的重點問題聚焦在去庫存方面，強化了市場對於寬鬆政策的預期，同時也為後續行業利好政策在各大城市鋪開落地奠定了基礎。

　　地方層面上，各地紛紛出臺促進房地産健康發展的指導意見，對房地産行業發展進行規劃，同時，推出各項財政補貼、限購鬆綁政策等利好措施。預計2016年庫存壓力較大的地方政府將深入落實房地産去化的政策細則，加大房地産庫存去化步伐。

　　2016年，中央將戶籍城鎮化作為房地産去庫存的著力點，擴大有效需求，打通供需通道，促進房地産庫存去化。發改委近期發聲，要有序化解商品房庫存，將制定實施1億非城鎮戶籍人口在城市落戶方案，落實戶籍制度改革方案，加快農民工市民化，滿足新市民住房需求。

　　綜合梳理政策，我們可以看出，國家推進去庫存政策，目標是維持房地産市場健康成長。

　　因此，面對不同地區的樓市特點，政策也要到什麼山上唱什麼歌。不能用一個地方的政策套到所有城市，“一刀切”的放鬆政策並不可取。一線城市取消樓市限購可能性不大，還是要抑制投機，三線城市要去庫存，讓市場能夠可持續地健康發展。

　　而對於未來政策，我們的期望主要有以下幾點：首先，加大各級政府對中央在2015年出臺政策的落實力度，如落實中央37號文的規定，允許房企調整商業、公寓的規劃；其次，建議用房貸利息抵扣個人所得稅，支援剛需；第三，建議用市場化、貨幣化手段解決保障房建設；最後，建議儘快推出REITs政策促進商業地産市場發展。