樓市遭逢“小陽春” 加杠桿仍應有度

　　一系列利好新政之下，樓市分化明顯：一線城市火熱，二三線城市慢熱。商業銀行對於個人住房按揭貸款也沒有採取“一刀切”，而是因地制宜、隨時調整，目前一線城市首套房8.5-8.8折利率優惠較為普遍。

　　專家指出，居民部門“加杠桿”對於實體經濟的拉動效果確實更為明顯和直接，但在政策推進的過程中需把握政策力度，不宜過快推高居民部門杠桿率，預計未來的去庫存政策會避免刺激一線城市的樓市。

　　一線城市最低現8折

　　北京一家房地産仲介公司負責人告訴中國證券報記者，目前北上廣等一線城市的首套房貸力度相當大。一是2016年一系列利好刺激剛需積極入市；二是這些地區的融機構和資源相對集中；三是許多準購房者差不多於今年滿足5年社保的“限購”要求。“目前多數銀行都提供8.5-8.8折的套房貸利率優惠，信貸審批、放貸速度等也明顯加快。”

　　融360金融平臺最新發佈的監測報告印證了這一點。數據顯示，截至2月23日，北上廣深四個一線城市首套房貸利率低至8.2折，全國平均利率降至歷史新低，為4.60%。折扣方面，1月全國530家銀行中，提供9折以下優惠利率的銀行有98家，環比增加17家，佔比18.49%。利率最低的為北京、上海、廣州和深圳的匯豐銀行，提供8.2折優惠利率；上海的中信銀行提供8.3折優惠；另有66家銀行提供8.5折優惠利率，比上月增加14家。

　　融360監測的35個城市和地區中，首套房平均利率全部跌破5%，其中首套房平均利率最低是廣州，為4.22%。在上海，有19家銀行首套房貸利率低於9折，其中，平安銀行春節後辦理的首套房貸款首付比例為3成，貸款利率可打8.5折，選擇“雙週供”的客戶最低可享受8折。

　　二三線城市“慢半拍”

　　相較一線城市個人房貸市場的火熱，二三線城市由於庫存壓力大、需求增幅較緩等因素，仍舊處於“慢半拍”狀態。中國證券報記者採訪寧波、南昌、海口等二三線城市商業銀行發現，目前首套房個人房貸利率優惠的“底限”仍舊是8.5折，9折基本是市場上的“主流”。

　　作為經歷過多輪房地産泡沫的城市，海口樓市在全國二三線城市中反應較為敏感。某大型房企海口售樓處工作人員告訴記者，“一系列房地産新政以來，的確感覺到銷售量回暖，不過並沒有傳説中火爆。值得注意的是，省外投資人群又開始多了起來，非本地購房者佔到兩三成。目前只要符合相關資質審核條件，非本地居民購房，也只需要首付兩成並享受房貸利率8.5-9折的優惠。”

　　在天津、海口、寧波等城市，多位銀行客戶經理對記者表示，目前純公積金貸款、純商業按揭貸款、組合貸款，只要貸款人名下無房或者有1套房貸款已還清，都可以實現兩成首付，同時按揭部分貸款利率最低可享受8.5折。某國有大行寧波地區的銀行客戶經理表示，“目前的主流折扣是8.8-9折，但如果是有合作的樓盤或者客戶資質特別好，也可以拿到8.5折的利率優惠。”

　　多位銀行業內人士表示，個人房貸雖然期限長、利率低，但有房産作抵押，相對安全；而且從歷史數據來看，逾期、不良比例非常低，無疑是目前信貸投放的優選之一。

　　居民“加杠桿”應適度

　　央行行長周小川上週末表態稱“房貸首付比例還有降低空間”，且“銀行有願望發展個人住房貸款，將來會更加加強銀行總體健康度的考核，在加強考核的前提下給銀行定價更靈活的空間”。因此，部分觀點認為，在樓市去庫存壓力仍大、銀行貸款競爭加大的背景下，加大房貸利率折扣是大勢所趨。但是也有不少專家認為，居民部門加杠桿應適度，商業銀行佈局個人房貸時也必須因地制宜。

　　摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊認為，鋻於2016年國內去産能、調結構，以及海外經濟疲軟給中國經濟帶來的挑戰，政府適度推動居民加杠桿來對衝經濟下行風險無可厚非。但結合最近北上廣深一線城市房價快速上漲，以及1月新增信貸中居民中長期貸款規模顯著增長等情況來看，居民部門“加杠桿”駛上了快車道。在政策推進過程中需要把握政策力度，不宜過快推高居民部門杠桿率。

　　第一太平戴維斯中國區市場研究部主管簡可指出，為去化庫存、支援房地産市場，預計未來政府將出臺更多樓市利好措施，或包括進一步降息、加快戶籍制度改革、房貸利息抵扣個稅等，但新政仍將延續不同城市間的差別化調控，尤其就一線城市而言，由於市場需求強勁、房價穩步上漲，政策“鬆綁”的力度可能有限。記者 陳瑩瑩