樓市去庫存新政遭遇現實尷尬 投資集轉机至北上廣深

　　2015年底，中央經濟工作會議正式確立房地産“去庫存”基調，各地房地産寬鬆政策隨後接連出臺。“支援農民進城購房”也成政策著力點，不過，《經濟參考報》記者了解到，這些措施雖然在一定程度上提振了市場信心，但依然面臨諸多現實的“尷尬”，這包括一些地方人口持續外流，樓市價格高企等。業內人士指出，未來樓市去庫存難度仍然較大，且風險系數不斷提升。

　　新政頻出欲破庫存難題

　　我國房地産庫存壓力一直未減。最新數據顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，較2014年末的62169萬平方米再度增加，這意味著，在去庫存一年後，我國房地産庫存並未能如預想，再增近萬億。

　　近期，海南、遼寧、福建等省紛紛出臺相關調控細則，以加速樓市去庫存。

　　日前，《海南省人民政府關於加強房地産市場調控的通知》決定，從2月23日起實施“兩個暫停”，即對商品住宅庫存消化期超過全省平均水準的市縣，暫停辦理新增商品住宅(含酒店式公寓)及産權式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規劃報建審批。

　　《通知》指出，將對履行房地産市場調控、消化庫存主體責任不力、效果不明顯的市縣，海南省政府將對市縣政府主要負責人和分管負責人進行約談和問責。

　　無獨有偶。25日，《遼寧省人民政府辦公廳關於化解房地産庫存的若干意見》要求，力爭用2至3年時間將房地産庫存調整到合理水準。其中，對於庫存嚴重的地區，暫停供應房地産開發用地。已供應、未開發的房地産開發用地可申請轉換用途或調整商住比例。同時，鼓勵農民進城購房。全面推進居住證制度。推動居住證持有人享有與當地戶籍人口同等的住房保障權利，將符合條件的農業轉移人口納入當地住房保障範圍。

　　日前出臺的《福建省人民政府關於化解房地産庫存的若干意見》也提出，要加大合理購房消費支援力度、支援農民進城購房、打通庫存轉換通道等八條意見，要求各地應結合實際，按照“一市一策”“一縣一策”“一盤一策”原則，制定更具有針對性的實施意見，化解房地産庫存。對於非住宅庫存特別是商業辦公庫存明顯供過於求的市、縣，要暫停商業辦公用地供應。

　　對於樓市庫存高企的困局，國務院發展研究中心副主任王一鳴表示，按照2015年全年銷售面積測算，目前中國房地産庫存消化需6至7個月；如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑，庫存消化需5年零9個月；加上大口徑待開發面積，庫存消化需6年零5個月。商業用房和辦公用房去庫存壓力更大，按最寬口徑測算，將達10年10個月。

　　投資集轉机至北上廣深

　　《經濟參考報》記者了解到，目前來看，房企方面投資集中至北上廣深四個一線城市和部分重點二線城市。多數三四線城市開發商的一些項目已經不賺錢了，正在遭遇多重“尷尬”。

　　泰禾集團董事長黃其森表示，目前絕大多數三四線城市不僅庫存很高，還面臨人口持續流出壓力。因此從2015年開始，泰禾放棄了激進的拿地方式。“我們現在投資開發已非常審慎，只在適合的城市、拿適合的地塊，人口流入大城市的趨勢在短期內無法逆轉，因此泰禾將主要佈局一線城市，以及杭州等二線經濟發達城市。”據悉，泰禾集團2015年共拿下六宗地塊，全部位於北京、上海、深圳、杭州。

　　旭輝集團董事長林中也認為，由於牽涉到産業佈局等多方面因素，如醫療、教育等問題並非在短期內可以解決，因此全國重點城市房地産開發熱的趨勢難以改變。“今後只會在全國25個重點城市投資開發。未來，一、二線城市的交易量約佔全國所有城市交易量的45%。”

　　多位接受《經濟參考報》記者採訪的房企負責每人平均表示，在庫存高企的城市，房地産有效需求較一線等重點城市相比較少，價格敏感度更高，降價、轉售為租、兼併重組等的政策落地“有點難”，遭遇現實“尷尬”：

　　尷尬一：開發商想降價，但土地成本及行業稅費居高不下。“現階段除一線城市外，大部分中小房企的利潤已較低，實際降價空間並不大，對於對價格敏感的‘新市民’來説，僅小幅下降的房價仍是難以承受的，因此降價去庫存的難度仍然較高。

　　尷尬二：想轉售為租，規模化經營卻成本高、收益低。租賃市場曾被房企視為未來房地産轉型的一大藍海，然而，記者調查發現，租賃市場的規模化經營並不容易。目前標桿房企中只有萬科在“試水”。

　　我愛我家集團副總裁胡景暉表示，相比買賣房産收益，出租房屋的收益率偏低；並且房屋出租的稅費高、運營成本高，這也是影響當前住房租賃市場規模化經營的核心難點。

　　清華大學房地産研究所所長劉洪玉算了一筆賬，按照當前的房地産稅收政策，出租房屋要繳納營業稅、房産稅、所得稅和城鎮土地使用稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。因此，房地産企業轉售為租動力不足。

　　尷尬三：想並購，但三四線房企資金鏈風險大、交易機制不透明。記者在多省調查了解到，由於融資渠道少、融資成本高、銷售回款慢，三四線城市中小房企資金鏈趨緊現象普遍存在，有的開發企業已通過低價抵押房産或民間借貸緩解資金壓力，潛在風險逐步加大。貴州、浙江等部分地區還出現由於資金鏈出現問題導致樓盤爛尾，或開發商無力償還民間高息借貸跑路的情況。

　　萬博漳州房地産開發有限公司董事長莊慶彬告訴記者，該公司主要在福建本地的三線城市漳州等開發樓盤，但目前公司銷售額只有計劃的60%左右。受銷售不暢的影響，公司資金狀況趨緊。“目前由於銀行收緊房地産開發貸，我們中小房企很難拿到貸款，只能依靠民間借貸的方式籌措資金。”

　　貴陽市房地産商會副會長歐築秋認為，對於多數三四線城市開發商來説，由於開發週期長、資金借貸成本高，利潤已經攤得很薄，一些項目甚至已經不賺錢了。在貴陽市主城區，一些樓盤尾盤已積壓了兩三年，未來兩年內也很難去化。“在這種背景下，哪家大房企願意接盤呢？”

　　分城施策 對症下藥

　　市場人士建議，政府宜鼓勵房地産企業開發適銷對路的産品，並通過完善周邊配套；及時取消過時的限制性措施，促進租賃市場專業化；因地施策進行房地産調控。

　　記者在採訪中了解到，海南濱海集團一位行銷負責人表示，海口市政府決定開發西海岸，但由於目前周邊配套跟不上，人口導入速度幾近停滯，“政府總指望開發商出錢完善商業交通配套，目前來看，2至3年時間都很難達到預期。”

　　中國房地産業協會原副會長朱中一認為，當前樓市高庫存，一大症狀就是結構性供需錯位，開發商要提供更適銷對路、宜居的住房消費品；而地方政府則應通過調控改善供給側市場，以人為本、完善配套基礎設施建設。

　　莊慶彬建議，“去庫存”宜瞄準供給和需求的矛盾，因地施策解決問題。開發企業應該提供有品質的住宅産品，而地方政府宜在産城融合、戶籍制度等方面做好文章。

　　而在一些中小房企看來，當務之急是讓農民工買得起房。福建三明一家開發商老總巫朝魁説，現在最關鍵的是要拉近房價和收入的距離，讓農民工夠得上、有希望。“農民工不吃不喝月收入三四千元，這樣的收入，想買房簡直是一種奢侈。”

　　巫朝魁建議，政府宜對進城買房的農民給與補貼和稅收減免，還可以嘗試擴大住房公積金範圍，把農民工和個體工商戶納入。

　　全國工商聯房地産商會理事陳寶存建議，未來政府宜通過減稅等方式，幫助在三四線城市有大量庫存的房企加大降價幅度，從而進一步釋放購房需求。

　　但大鼎城股份集團董事局主席孫江榕表示，目前不少房企是採用新穎的行銷模式，促進成交量。對於三四線城市，降價是“去庫存”的最主要手段。“對於‘新市民’來説，價格是影響購房的關鍵因素，因此，政府宜考慮加大補貼力度，降低購房的成本，有效加快去庫存。”

　　此外，上述人士還提出，應及時取消過時的限制性措施。胡景暉表示，鼓勵發展房屋租賃市場，需要突破涉及多個部門的政府審批和政策瓶頸，比如對於需要改變土地性質、建築用途的用房，小産權房、國有閒置用房的租賃標準及期限等均應出臺相應規定，使租賃市場更加規範化。“租賃政策破題的核心就是增加租賃住房的收益率，從而吸引社會資本關注，促進行業規模化、專業化發展。”

　　記者調查發現，目前房地産市場上仍存在一些較為過時的限制性措施。如2013年出臺的“國五條”規定，“強化預售資金管理”，“對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導，可暫不核發預售許可證書”，在銀行信貸方面，第三套及以上住房貸款繼續暫停發放等。此外，有的地方對房地産項目重復做環境評估和地震評估：在土地出讓之前進行評估，項目驗收時再做一次。這無疑增加了開發商的時間和資金成本。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，取消過時的限制性政策將有助於活躍交易、降低整體房價水準。