房地産調結構正當時：既要去庫存也要新投資

　　在11月中旬中央財經領導小組第十一次會議明確表示房地産要去庫存之後,近期又傳出“房貸利息可抵個稅”的消息,市場普遍解讀為利好地産行業,房地産去庫存的後續政策工具箱即將打開。但其中有些説法很有似是而非之感。

　　客觀來説,我國房地産市場經過較長時間數量型擴張之後,進入到結構性分化階段,是很正常的。去庫存,本身就是針對結構性調整的。目前,一線城市土地依然緊俏,房屋銷售率先回暖;在有的地方,甚至“日光碟”和“捂盤惜售”重現。相對而言,三四線城市土地庫存量高企、價格低迷。從量級上考慮,這些地方去庫存的壓力更大。

　　國家統計局最新數據顯示,今年1月至10月,房地産開發投資同比名義增長2%,連續19個月出現下滑,也再次成為1998年房改以來中國經歷的最差投資數據,而在兩年前,這一數據還長期維持在20%以上。 房屋新開工面積單月增速除9月的“曇花一現”,10月再次跌入零值以下,同比增速-24.5%,累計增速更是從2014年後全線負增長。

　　然而,去庫存並非“甩貨”,而是要與實際需求對接起來。政策加碼,只要是從需求角度出發,就應當視為合理。因而,“房貸利息可抵個稅”的利好未必有多遠。另外,已有專家指出,全國商品房和住宅庫量雖然大,但遠非編造出來的“恐怖數字”那麼大。並且,過去三四年,三四線城市的土地成交和新開工多是持續負增長的,市場無形之手早就開始減縮供給了。三四線城市庫存壓力最大的時點正在過去,我們不需要自己嚇自己。

　　從商品生産的角度看,産品銷售的不暢,産品積壓必然導致資金回籠過程阻滯,直接影響生産資料的再投入,這也就引出了“去庫存”問題的另一面,或者説下一環——房地産投資的明顯下滑。

　　投資增速的負增長受制于庫存的正增長,而去庫存實現銷售資金回籠是投資行為得到回報並進行再投資的前提。只有打通庫存環節的阻滯才能讓投資實現收益,繼而進行再投資,使整個生産過程走上正常的迴圈軌道,讓整個房地産行業恢復正常生産秩序。同時,只有當整個行業真正能夠實現從生産到銷售的正常迴圈,並且讓更多的投資看到這一正常迴圈,才能有意願進入這一領域。

　　另一方面,改變投資增速下滑,吸引新增投資除了刺激需求幫助去庫存,通過稅收、信貸、改革簡化行政環節、提高投資便利,以及綜合性金融創新等政策支援,引導和改變投資預期,也是可行的。需要特別注意的是,房地産行業並非只是指開發建設,除了商用和住宅的土建開發,還包括物業管理、拆改建、租賃等。尤其是在新型城鎮化建設中,城市配套設施的更新和完善,生態環境的提升等等更廣泛的內容。

　　總體而言,維護房地産行業健康運作,一方面要加大“去庫存”力度,另一方面要想辦法引導投資,並使投資走進更寬泛的房地産領域,改善人民生活,提升房地産業品質。(一 帆)