北京鬆綁房産預售金監管 豪宅開發商最解渴

　　隨著北京市政府“簡政放權”的推進,政府有望放鬆對開發商預售資金使用條件。北京市住建委昨日發佈《關於加強本市商品房預售資金使用管理的通知》(徵求意見稿),開發商在項目網上簽約面積不足預售許可證面積的1/2時,就可以自行支取專用賬戶內的資金用於工程建設,這也就意味著開發商提取預售金的時間提前,同時對於資質好、誠信高的房企,將可以憑藉非監管銀行的現金保函免除等額監管金。

　　銷售過半開始監管

　　預售資金監管指的是房地産行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管,房地産開發企業需要將預售資金存入銀行專用監管賬戶,只能用做本項目建設,不得隨意支取、使用。

　　按照商品房的建設節點監管預售資金,一直是北京市採取的方式,在剛剛公佈的《通知》中,節點監管依然被延續,即商品房預售項目網上簽約面積不足預售許可證面積的1/2時,房地産開發企業可自行支取專用賬戶內的資金用於工程建設。這就意味著在商品房資金監管將從項目預售完一半開始。

　　而2013年7月1日起實施的《北京市商品房預售資金監督管理辦法》顯示,開發商的預售資金監管被分為四個節點:地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記。除此之外,項目擬預售樓棟中最高樓棟為7層以上10層以下建築的,可以以“建設總層數達1/2”為節點;擬預售樓棟中最高樓棟為10層以上建築的,可以以“建設總層數達1/3”、“建設總層數達2/3”為節點提取預售金。

　　對於這一變化,北京市住建委相關負責人介紹稱,北京市預售資金監管的額度是以完全覆蓋建安成本計算,一般普通商品房為3500元/平方米,精裝修住宅和高端項目在此基礎上疊加相應成本,因此,在預售完成一半時,工期已經開展很大一部分,此時進行監管,剩餘房源的預售資金完全可以實現最終工程款的覆蓋,即便開發商資金鏈斷裂,項目也能實現如期完工。

　　現金保函可衝抵預售金

　　除了監管起始點變化外,《通知》中另外一項變化,便是明確房地産開發企業可憑非監管銀行開具的現金保函,免除同等額度的監管資金。

　　北京地區一位股份制銀行支行行長向北京商報記者表示,保函一般是用於向受益人保證付款的證明,比如招標人擔心中標單位不履行中標義務,就會要求投標人繳納保證金或保函,一旦中標人違約,招標人就會扣收保證金或要求銀行支付違約金。

　　“按照這個邏輯,我認為這種保函應該是銀行向政府保證開發商有足夠的資金,可以覆蓋預售資金,所以免除預售資金監管,如果出現風險,銀行要進行相應的賠付。”上述股份制銀行支行行長説道。一位開發商也直言,並非所有的開發商都能夠開得出這樣的保函,即便是開出保函,額度也未必能夠完全覆蓋監管金。

　　豪宅開發商最解渴

　　不管怎樣,預售資金的鬆綁,依然幫了當下融資成本高企的開發商一個不小的忙。以北京市為例,今年1-10月北京市房地産開發企業項目到位資金為5526.6億元,其中金融貸款為1608.3億元,佔據了大比例。有分析認為,就北京房地産市場而言,預售資金的靈活支取,對於開發週期較長的豪宅項目最為利好。

　　根據中原地産的統計,截至目前,2015年成交的土地中,經營部分樓面價超過3萬元的土地數量高達23幅,其中9幅地塊樓面價格超過5萬元;另據統計,截至目前預售價格超過8萬元/平方米的項目共計有33個。

　　“現在商品房項目基本上在預售前已經辦好了各項開工手續,特別是一些品質比較好的項目,甚至封頂才會銷售,高端項目往往開發週期在5-10年,這樣的項目在完成銷售一半前已經事實完成工期建設,基本沒有爛尾的可能。但週期長、前期資金投入大、建安成本高、資金沉澱時間長是共同的特點,若預售資金提取規定放鬆,開發商可以提前提取,能夠大幅緩解開發商的資金壓力,從而不再過多依賴高成本融資渠道以及經濟下行下的房屋銷售渠道。”業內人士分析表示。(阿茹汗 岳品瑜)