北京商品房預售監管“鬆綁”

　　北京樓市迎來利好消息。昨日,北京市住建委發佈《關於加強本市商品房預售資金使用管理的通知》(徵求意見稿),北京商品房預售資金監管有所“鬆綁”。商品房預售項目還沒賣到一半面積時,開發商可以自由支取監管賬戶內的資金。

　　此前只能在4個節點支取監管資金

　　據專家介紹,所謂預售資金監管,是指商品房的購房款都要存入銀行的專用賬戶,其中一部分為重點監管額度。開發商不得隨意提取,保證樓盤的預售款優先用於工程建設。開發商按照工程進度的各個節點,按比例提取工程建設款。主要作用是防止樓盤“爛尾”,保證購房者權益。

　　目前北京規定了4個節點,分別為地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、購房人可單方辦理房産證。在這4個節點上,開發商可以按照申報的方案,申請提取專用賬戶中一定比例的資金,用於支付工程款、採購材料等費用。

　　此次《通知》擬規定,商品房預售項目網上簽約面積不足該預售許可證許可面積的二分之一時,開發企業可自行支取專用賬戶內的資金用於工程建設。這意味著,從開盤預售開始,直到房子賣到一半時,開發商都可以自由支取監管資金,不受這些節點的限制。

　　並非所有開發商都能開到現金保函

　　《通知》還擬規定,開發企業能夠提供非監管銀行出具的現金保函的,可以免除同等額度的監管資金。打個比方,如果開發商能夠在其他銀行開出1億元的現金保函,其可以自由提取的監管資金就多出1億元。

　　專家稱,這相當於銀行給開發商提供一個資金的擔保,如果開發商資金出現問題,那麼就可以使用銀行的擔保資金來完成建設。不過銀行開具現金保函的難度很大,並不是所有開發商都可以的,只有一些規模大的、信譽好的開發商才有可能。

　　《通知》要求各區住建部門要加強日常指導、監督工作,發現預售項目有發生品質事故、未按期交付或存在不能按期交付風險、存在嚴重違法違規行為影響工程建設等情形的,可暫停開發企業專用賬戶的資金支取,以防範資金風險。

　　■ 解讀

　　資金監管放鬆爛尾風險加大?

　　預售資金監管放鬆後,“爛尾”的風險是否會提高?專家稱,對於高端住宅和非住宅來説,由於有預售門檻限制,即樓盤如要開始預售,須達到“7層以下(含)的,施工進度應達到主體結構封頂;8層(含)以上的,應完成規劃層數的1/2(且不低於7層)”等條件,所以可以開賣時工程進度已至少完成了一半以上。

　　對於普通住宅項目來説,由於銷售速度快、開發週期短,新老政策的實際效果是一樣的,風險也就依然可以有效管控了。例如某10萬平方米的項目,地價款15億,銷售金額30億,預售資金的重點監管額度約3.5億。只要開盤銷售率能超過六成,即銷售額超過18.5億,開發商可以自由提取的是一半的銷售金額,即15億,超過一半、處於資金監管的額度還是3.5億,所以新老辦法的實際效果就是一樣的。

　　而且目前北京的普宅項目由於需求量大,一般開盤去化率都能達到八成以上,尤其是自住房和保障房,更是接近100%。(記者馬力)