房産回歸消費屬性房價才能真正止漲

　　樓市觀察

　　如果要使房價回歸正常合理水準的話,需要改變目前中國人將房子作為投資品的觀念,將房子作為消費品而非投資品。

　　據中國指數研究院12月1日發佈的百城價格指數顯示,11月份,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10899元/平方米,環比上漲0.46%,漲幅較10月擴大0.16個百分點。自今年5月份房價止跌回升後,百城住宅均價已經連續七個月出現環比(與上月相比)上漲。同比(較上年同期)來看,在經歷連續十個月下跌後,目前已連續四個月呈現上漲態勢。

　　在商品社會裏,房屋是最大、最有利可圖的商品。既然房子是商品,它就一定符合商品的價值規律。猶如股票的基本價值是從企業未來的盈利中獲得,住房的基本價值是源於未來出售或出租住房産生的收入。但當一種資産的價格脫離了基本價值,泡沫就形成了。

　　目前的國內樓市,除了具備剛需的正常消費品屬性之外,同時還是作為一項保值增值的投資産品。由於股市不振、上一輪震蕩的余波仍舊未平,黃金更是難以避險、上一次大媽抄底華爾街的傷痕依然存在,因此,對於缺乏投資渠道的普通投資者來説,只有房子才能抵抗財富縮水。根據國家統計局公佈的數據:截至10月底,中國商品房待售面積68632萬平方米,同比增加14%,創下歷史新高。也就是説,買房只等升值的投機行為佔了相當比重。

　　近年來,城市化發展和經濟發展推高房價預期,提供了抬高房價的環境條件。對房地産投機者來説,他們敢炒房子,特別是在大城市炒房子,因為他們相信有人會接手他們的房子。

　　無論是股票還是房子的價值,都是根據眾多購買者對未來回報的預測而定。大家心裏都明白,房市泡沫越大,在價格低位進場的投機客拋售房産後所得的利潤也越高。這就像進入股市那樣,誰能抄到底,誰能保證在價格最高點拋售呢?

　　他山之石,可以攻玉。在歐美,平均2%的房地産稅是一個有效控制房價的平衡器,而房貸利息的隨時上漲,以及政府“劫富濟貧”所推出的大量廉租屋,由這三種利器糅合在一起,好似絞索一般套住了房價的惡性攀升。所以,一方面,歐美的房價不可能像中國漲到天上去,另一方面,歐美低收入者可以租到能夠承受的廉租屋,一樣能夠安居樂業。

　　總體來説,如果要使房價回歸正常合理水準的話,需要改變目前中國人將房子作為投資品的觀念,將房子作為消費品而非投資品;在房産稅徵收上,對第一套自住房採取免繳房産稅,第二套自住房或出租房少繳稅,第三套以上倣照歐美,每年按房子的市場價格,按各地房價泡沫程度不同,徵稅1%到3%的房産稅,或稱“奢侈消費品稅”。

　　此外,對空置房徵重稅,對出租房減免稅收,可以逼迫炒房者將空置房出租,以加大市場上的供應,以此扭轉租房市場成為買方市場。只有這樣才能從“居者擁其屋”的謎思中解脫出來,儘快達到“居者有其屋”。

　　□陳思進(資深風險投資顧問)