有的小區入住率不足三成 環北京“睡城”困局難解

　　“燕郊當地有多數項目體量巨大,動輒佔地面積數千畝,可入住人數達數萬人。”燕郊當地一位樓盤銷售人員向本報記者透露,“在北京上班的人,為了多睡一會兒,在公交車站,有很多父母早起替子女排隊。”

　　然而,在北京外溢需求不斷釋放的累積下,囤地、炒房價成為佈局環北京區域房企謀利的重要手段。“在燕郊等區域買房的客戶大部分是剛需和投資客,燕郊之前房價上漲完全是炒作。”中原地産首席分析師張大偉曾如是向記者表示。

　　昨日,河北省住建廳、省國土資源廳聯合出臺了一份《關於促進河北省北京周邊地區房地産市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》),該《通知》要求,嚴厲打擊房地産企業“囤地炒地”,惡意炒作、捂盤惜售、哄抬房價等行為。

　　張大偉認為,一方面政府直接發文抑制炒房價,另外,燕郊房價虛高,如果通州房價平穩下來,燕郊樓市可能會出現大量投資客離場的現象。

　　環北京“睡城”困局難解

　　據9月14日消息顯示,上述《通知》要求,準確把握城市定位和功能佈局,把服從承接北京非首都功能疏解的需要放在首位,打造規模適度、職住合一、生態優美、生活便利、成本低廉、宜居宜業的首都衛星城,不建“睡城”和“圍城”。

　　燕郊、香河、固安、廊坊等多個隸屬於河北省的城市早已成為承接北京外溢購房需求的“集中營”,借助於京津體一體化和通州副中心的規劃,環北京樓市房價一路水漲船高,當地開發商和外來大型房企爭相開發,在開發規模上動輒百萬平方米居住社區,多數都是超級大盤,潛在供應量巨大。

　　以燕郊為例,據官方數據顯示,截至8月底,燕郊年內新增供應住宅套數高達11516套,是通州市場商品房住宅供應量的14倍。而全北京2015年以來的商品房住宅供應量只有22655套,這意味著僅燕郊一地的2015年供應量就相當於全北京的一半,如果疊加北京周圍其他區域,環北京房地産市場供應量是北京的數倍。

　　“近年來,香河、固安、廊坊房地産市場也開始火起來,主要也是北京人來買房。尤其京津冀一體化逐步加強,北京房價被‘高端化’後,剛需不得不撤離北京,在環北京尋找棲息地,而投資客則瞄準、狙擊環北京區域房産。”一位受訪的市場評論人士向《證券日報》記者直言,再加上通州副中心規劃的推進,環北京房地産市場一旦“控制”不當,環北京熱點地區就會成為“睡城”,“圍城”。

　　有調查顯示,燕郊30萬人每天赴京上班,燕郊與北京城之間每天都會上演一場“蟻軍”蠕動的雙城大轉移,燕郊也因此被稱為“睡城”。

　　《證券日報》記者在燕郊樓市多次調查獲悉,燕郊的特産就是“房子”,除了 “售房一條街”頗為壯觀外,房價漲幅也頗為驚人。

　　據中原地産市場研究部監測,與去年相比,燕郊很多樓盤售價已經漲到1.8萬元╨平方米,漲幅超過100%。

　　重要的是,《證券日報》記者實地採訪獲悉,燕郊樓盤的規模都很大,一個項目動輒幾千戶,可入住數萬人。而且業態較為單一,除了基礎的教育、少量商業等配套外,剩下的都是住宅。

　　“住宅賣得好,30萬去北京上班的人的消費需求多在北京解決,當地商業消費、産業支撐嚴重匱乏,但居住和投資房産需求旺盛。”另有業內人士向《證券日報》記者直言,在這種市場環境下,開發商囤地、炒房價的動力十足。

　　嚴打囤地炒房價

　　此前,有媒體報道稱,燕郊一些開發商雇人排隊買房,造成燕郊樓市火爆的假像。此外,河北省個別開發商也曾因囤地上了全國閒置土地黑名單,其中包括邯鄲市恒泰房地産開發建設有限公司、邯鄲市亞興達房地産開發有限公司、河北燕城房地産開發有限公司等開發商。

　　而此次發文,河北省重提嚴厲打擊囤地、炒房價。上述《通知》要求,嚴厲打擊房地産企業“囤地炒地”,對企業自身原因造成土地閒置的,依法堅決查處。發揮社會監督作用,對問題房地産企業實施約談制度,查處房地産企業惡意炒作、捂盤惜售、哄抬房價等行為。規範仲介行為,嚴厲打擊房地産經紀機構發佈虛假房源資訊,造謠、傳謠以及炒作不實資訊誤導消費者。加強房地産企業信用管理,及時記錄、公佈房地産企業的違法違規行為。

　　事實上,記者在保定樓市調查時曾發現,“五證齊全”這種必要銷售條件甚至會成為開發商售樓的行銷最具競爭力的優勢,而有的樓盤一個證都沒有還能夠銷售。

　　此外,某全國性房企高層向《證券日報》記者透露,一些環北京地區是公司非常想進駐的城市,但有些城市的土地資源已經被當地開發商瓜分完畢,想獲得合適土地非常難,因此難以推進對環北京地區的佈局計劃。

　　記者在燕郊實地採訪時曾從銷售員處獲悉,有些開發商一個項目開發週期很長,雖稱邊開發邊拿地,但其實早就“鎖定”了項目周邊的土地,對項目的拿地開發、開盤節奏、銷售週期、甚至土地獲取時間、繳納土地款的節奏都有較強的掌控能力,能夠低成本獲得土地,通過炒作讓其不斷升值,從而享受高溢價空間。

　　《證券日報》記者在廊坊廊和坊項目調查時獲悉,該項目體量不大,目前幾乎全部建成,2011年開始銷售住宅,至今仍未清盤,即使把70年住宅用地改成精裝酒店式公寓銷售,去化率仍舊不高,而大量商業類物業至今未開盤。

　　“項目産權還剩下65年左右。”廊和坊銷售人員向《證券日報》記者表示。實際上,這意味著該項目拿地已經約有5年之久,按照中端産品定位的小型綜合體項目開發週期,應該進入尾盤清算階段了。 (作者:王麗新)