部分城市庫存不足 強化房價看漲預期

　　隨著下半年樓市持續回暖,成交量上升,一二三類城市住宅庫存的去化速度開始加快,庫存總量開始相應減低。

　　易居研究院14日發佈的數據顯示,截至2015年8月底,易居方面監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25729萬平方米,環比減少0.8%,同比減少1.4%。庫存規模已連續6個月出現環比下跌,併為54個月以來首次同比下跌。

　　“8月份環比下跌,雖然有季節性的推盤放緩習慣、房企看漲房價而刻意捂盤等因素,但本質原因是,部分大城市此前投資節奏放緩,導致可售房源開始變得不足”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為,“庫存同比增幅保持連續53個月正增長態勢的情況下,8月份首次出現負增長。這是由於房地産開發從拿地到新開工再到預售是需要一定時間的,所以目前庫存不足的風險已經發出了警示”。

　　數據顯示,受監測的35個城市中,有18個城市庫存出現了同比增長。其中西寧、濟寧和荊門3個城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達到21.6%、18.1%和17.7%。同時,35個城市中,有17個城市的庫存出現了同比下滑態勢,其中南通同比跌幅最大,為22.7%。

　　嚴躍進説,庫存減少的原因之一,是新增成交略大於新增供應。8月份,35個城市新建商品住宅月度新增供應量為1840萬平方米,新增成交量為2047萬平方米。

　　國家統計局13日發佈的“2015年1至8月份全國房地産開發和銷售情況”顯示,商品房銷售繼續回暖,房地産新開工和土地購置面積現築底跡象。

　　數據顯示,1至8月份,住宅銷售面積61683萬平方米,同比增長8.0%,增速比1至7月份提高1.1個百分點。住宅銷售額40724億元,同比大漲18.7%,比1至7月提高1.9個百分點。

　　新盤遭瘋搶、買房需要搖號,二手房屢屢“跳價”、動輒抬高10萬元,仲介門店大幅擴張、房産經紀人舉牌“掃街”……下半年以來,以北京和上海為代表的重點城市房地産市場熱度不減反增。

　　另外,8月份三類城市的去化速度都有所加快。其中,一、二、三線城市新建商品住宅存銷比分別為9.9、12.5和19.7個月。嚴躍進説,“數據顯示,三類城市的去庫存速度都有所加快。一線城市8月份改善型需求積極釋放,已經連續8個月存銷比低於12個月,這也是近期一線城市房價出現比較明顯上漲的原因所在。二三線城市的存銷比走勢也基本一致。”

　　截至8月底,一、二、三線等3類城市新建商品住宅庫存總量分別為3460萬、18051萬和4217萬平方米,環比增幅分別為-1.9%、-1.0%和0.9%,同比增幅分別為-0.7%、2.2%和1.7%。

　　一線城市庫存在1-3月份均出現下行態勢,4月份微幅上升,5-8月份重現環比下跌態勢,這和一線城市市場成交較活躍的態勢有關。

　　值得一提的是,8月份一線城市庫存同比增幅為近19個以來的首次負增長。二三線城市庫存數量也表現出收窄的趨勢。嚴躍進表示,“對於一線城市來説,後續積極補庫存的迫切程度將加大,否則庫存不足容易加快房價上漲的節奏”。

　　他進一步表示,近期35城市去庫存週期繼續收窄,會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。尤其對於一些重點城市而言,去庫存週期遠遠低於12個月的水準,後續房價看漲預期會繼續強化。

　　“對於一些三四線城市和部分二線城市來説,去庫存依然是核心任務”。嚴躍進認為,但對於部分一二線重點城市來説,積極投資拿地、加快新開工節奏,顯得尤為重要。若不積極補庫存,那麼後續房價上漲的壓力會繼續加大。“對於部分大城市來説,過去一年堅持的‘去庫存’戰略應該有所調整,即轉向‘補庫存’的戰略上來,否則庫存不足的風險會繼續加大。”