土地增值紅利高增長時代終結 囤地模式成明日黃花

　　與房地産市場一樣，土地市場也走到了十字路口。

　　此前，土地快速升值給房地産開發帶來的利潤都十分可期。然而，海通證券近期一份報告卻披露，土地紅利帶給開發商的高收益即將宣告終結。

　　報告顯示，從2011年到2013年，國內地價、房價和CPI的複合年均增速分別為5.84%、5.16%和3.02%，已呈相互趨近態勢，地價、房價的增幅甚至已經比中長期貸款的基準利率還要低。在這樣的背景下，利用銀行、信託甚至民間借貸融資囤地會産生鉅額虧損。土地市場的價值正在被重新評估。

　　高增長時代終結

　　2013年3月，香港房地産公司新世界發展將自己手中持有的一宗地塊以90億元的價格賣給了融創綠城。而在1993年，新世界買入這一地塊的價格是7.5億元。20年間土地價格漲了12倍，收益遠遠超過了單個房地産項目開發所能獲得的利潤。

　　這樣以土地升值獲得利潤的運作模式並非個例。還有一種短期囤地的方式，即是以房地産開發為基礎，在拿地後不急於開發，等待房價上漲週期到來再將項目推向市場。這種方式多發生在高價拿地之後。

　　以囤地方式通過土地升值獲利的模式最早發生在早年的香港企業身上，香港企業對這種模式情有獨鍾，並且依仗其精準的判斷和快速的反應從中獲得豐厚的利潤。隨後，越來越多的國內房企也爭相效倣。在房地産過去的黃金十年中，這種模式在全國多地屢試不爽。

　　香港企業之所以能夠從囤地中獲利，有三個因素。第一，有足夠的資金來承受囤地過程中的各類壓力。第二，能夠準確識別和預測地塊未來開發的增長潛力。第三，能夠尋找到合適的買家，獲得較高的土地溢價。

　　囤地模式的本質是對城市發展下的土地紅利的直白套現。然而不論無何，囤地模式能夠獲得利潤的前提都是土地價格及房價的快速上漲。

　　有數據顯示，從2004年到2013年的10年間，全國平均地價從332元/平方米漲到1144元/平方米，翻了三倍有餘。一線城市地價上漲的幅度更是非常之快。過去10年，房地産行業的黃金時期給予了囤地有力的支援。而進入平穩發展的白銀時期，這種支援是否還會存在？

　　“現在不會還有企業考慮在北京上海這種地方囤地了。”泰禾集團負責拿地的相關人士告訴記者，對於在競爭激烈的一線城市生存的開發商來説，高週轉幾乎是降低風險收穫利潤的必行之路。

　　在一線城市開發的房地産企業都在面臨著土地成本升高侵佔利潤的窘境。2012年北京樓面地價與房價比為0.31，2014年這個數值升到0.41。土地成本佔房子售價的比重越來越高。

　　土地成本則意味著機會成本和財務費用。一位業內人士坦言，萬科、綠地這類大規模的房企儲備一宗地塊所需要支出的財務成本大約是地價的10%。如果每平方米土地儲備每年支出的財務成本是2000元，但房價每年只能漲3000元，對於開發商來説就是風險、甚至是賠錢。

　　房價停滯

　　倒逼囤地改革

　　香港囤地能夠成功，根本上是因為香港是彈丸之地，土地越用越少。但中國內地土地並不缺乏。在早期囤地能夠成功，是因為中國改革開放的紅利和城鎮化的紅利共同作用，催生了囤地的價值。

　　但隨著房地産市場供求關係的基本平衡，房價高速上漲的時期已經基本過去。萬科總裁鬱亮將接下來的十年定義為白銀十年，所謂黃金時代已經過去。

　　供求基本平衡，就意味著除了一線等少數地區，大多數地方的房價不會暴漲，甚至會停漲。即便在北京、上海等地，2014年以來也失去了漲價的原動力。這進一步瓦解了囤地的基礎。

　　融創中國董事長孫宏斌就此直言，北京、上海土地價格上漲過快，遠遠超過了房價的漲幅。在當下的房地産形勢來看，這是難以為繼的。

　　北科建集團董事總經理王勇向中國房地産報記者表示，隨著國內房地産市場逐漸成熟，政策的完善，地價處於高位，現在囤地這種方式獲利的空間很小。

　　王勇認為，相比起一二線城市，三四線城市碰到的問題可能更大，很多地方的規劃遠遠超過了當地城市所能夠承接的水準，現在三四線城市住宅市場過剩問題已經凸顯。除了産業地産外，囤地的實際意義已經不大。

　　另一位開發商表示，旅遊用地囤地現象是比較嚴重的，像一些三線旅遊城市，土地成本較低，未來升值空間還是看得見的，可能儲備一年土地升值的收益就蓋過成本了。這也是還能夠運用囤地模式的根本原因。

　　這也逼得手中持有大量土地的開發商，必須重新思考土地策略。

　　房企需轉變思路

　　“房地産行業的黃金暴利時期已經過去了，這個時代比的是前期的策劃能力、産品設計能力，包括成本管理、工程管理、行銷能力，甚至是週轉速度，我們只能以加快週轉的方式來獲得利潤。”王勇表示。

　　“不能坐等土地漲價帶來利潤，不勞而獲，企業就只能提高開發能力完善運營體系，快週轉可以降低財務成本。”某房企拿地負責人告訴中國房地産報記者，現在很多企業要求拿地後8個月産品入市以實現高週轉，以這樣的速度往前推，就要求企業在拿地之前就考慮産品類型，做好規劃。拿地後兩個月之內需要拿到規劃證，緊接著就必須開始施工，這需要成熟的産品線支援。

　　隨著房地産市場的逐步完善和調整，土地價格的長期趨於高位，房價的高增長即將成為過去，囤地這種方式已經被越來越多的房企摒棄，取而代之的是更多的房企採用低利潤、快週轉的運營模式。在一些城市囤地越多可能帶來的風險和虧損越多。土地市場的變化，帶給企業新的思考，如何運作土地，這個房地産開發中的必要生産資料以得到最大的收益成為大家關注的焦點。

　　囤地模式難以為繼，開發商必須要重新思考拿地和開發的關係，甚至需要重新建立商業模型。這不僅是未來房地産開發的需要，政府也加大了對囤地的打擊力度。

　　現在是時候告別囤地模式了。