住建部去庫存下一步：市場化與因地制宜

　　7月11日，在全國住房城鄉建設工作座談會上，住房和城鄉建設部部長陳政高對房地産政策完善提出了三點落實意見：千方百計消化庫存，進一步加強房地産結構調整，以及完善房地産項目周邊配套設施。

　　“從措辭上可以看出，第一點意見明顯比後兩點方向更明確、力度更強烈。”住建部政策研究中心副主任張鋒在接受中國房地産報記者採訪時分析，“陳部長的這番講話完全可以引導樓市走向。”

　　去庫存不是“救市”

　　一大型房企高管認為，開發商已經形成了路徑依賴，認為市場一旦下行，地方政府就會出手救市，市場調整進行一年半載就會回暖，只要資金鏈不出大問題，根本沒必要降價。

　　正是這樣的慣性，讓本該隨行就市進行積極應對的房地産企業，並不主動應對市場變化，而是與政策和消費者博弈，坐等政府救市。

　　但是，6月份出臺的各項統計數據顯示，房地産行業雖略低於2013年，但仍舊是史上表現第二好的年份。

　　根據國家統計局公佈的數據，今年上半年，住房銷售面積約為4.25億平方米，2013年的數據是4.61億平方米，2012年是3.53億平方米，2011年是3.9億平方米。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷根據國家統計局公佈的數據計算得出，今年上半年的住房銷售均價為6024元/平方米，比2013年的6117元/平方米下降了1.01%。

　　根據財政部公佈的《2014年6月財政收支情況》，國有土地使用權出讓收入21129億元，同比增長26.3%。

　　根據央行[微博]7月15日公佈的數據，今年上半年，住戶貸款增加1.88萬億元，略低於2013年增加的2.07萬億元，但遠遠高於2012年增加的1.13萬億元、2011年增加的1.46萬億元。

　　歐陽捷認為，首先，今年房地産市場出現下行是因為2013年的基數太高，去年上半年增長達到了46%，2013年其實是一個井噴的“大年”，所以今年銷售談不上萎縮，市場不可能一直高增長，“波動才是市場經濟。”

　　也就是説，迄今為止，整個市場發展並不差：房價並未出現實質性下跌，銷售面積也僅次於去年，真正的問題並不在房地産行業發展自身，而在於房地産發展增速未達預期引發的行業恐慌。

　　同樣，這一輪政府雖然強調去庫存，但並未有實質性的放鬆政策。也就是説，從目前住建部的表態來看，去庫存的具體政策並非由中央制定，而是交由地方政府來操作。

　　去庫存的方式

　　“2010年前，商品房供給的速度和銷售速度基本持平；2010年後，銷售速度卻只有供給速度的50%了。這表明住房短缺的時代已經基本過去，結構性問題的矛盾日益突出。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，“未來政策的調整需更加尊重規律，因地制宜。”

　　在國家發改委宏觀經濟研究院副院長劉福垣看來，未來政府應該改革行為，把守住兩大點：一是規制價格形成機制，二是嚴懲房地産市場中的違法行為。“其他的還是那句話，把市場的事交還給市場去解決。”

　　綜上所述，住建部要求去庫存的本意並非為了救市，而是為了能夠確保房地産行業平穩健康發展，進而確保經濟增速穩定。

　　若要加大去庫存，或促“銷”加大需求力度，或限(減)“産”減少市場供給。而對於需要房地産合理回歸市場的中國經濟而言，顯然前者才更符合市場化要求。

　　從目前各地政策來看，為促“銷”，地方政府的主要政策有——取消限購、買房送戶口、契稅減免、放鬆公積金貸款、購房補貼等等，基本上，地方政府可以採用的救市措施，都已經採用。

　　此外，全國工商聯房地産商會創會會長聶梅生表示，地方政府購買合適的普通商品房增加保障房的供應，一方面可以緩解地方保障房建設壓力；另一方面可以刺激商品房市場，促進中小型商品房投資，形成住房“雙軌制”。據悉，住建部正密切關注這一棚改新模式。此舉將同時解決保障房供給和商品房托底，可謂一舉兩得。

　　不過，在這些措施之外，真正有效果的去庫存方式只有一個：降價。

　　秦虹認為，房地産企業如果扛不住目前的困難期，最好的辦法就是調整價格、搞好促銷、回籠資金，還有就是抱團取暖，找到合作夥伴共渡難關。

　　房企須轉型

　　針對目前已經存在的地方政府的各項舉措，業界普遍認為，只是起到“托底”的作用。例如，成都吉寶置業相關負責人認為，放開限購的作用只能“短而微”。

　　秦虹認為，當下庫存增加的根本原因是：住房絕對短缺的問題已經基本過去，結構性問題成為下一階段的突出矛盾，“這也是未來政府的政策和企業經營策略調整的大背景。”

　　由此，秦虹認為，這次調整將會帶來行業洗牌，淘汰落後企業，讓企業更加關注消費者需求。

　　在接受中國房地産報記者採訪時，中國房地産研究會副會長胡志剛説：“放開限購對房企來説不是能決定它們生死的關鍵。”

　　胡志剛認為，政府要做的，是引導房地産開發企業做兩件事。

　　一是引導房企追求和改善品質。“不能由於放開了限購就讓好盤壞盤機會均等地互相競爭，品質差的産品不應借機渾水摸魚。”而改善品質要具體到前期創意規劃設計、中後期的運營服務和消費居住等全過程多環節。“新産品著力增加亮點，如旅遊、文化等，已建成項目可以在能力所及範圍內增添配套等。”

　　二是引導全房地産行業向長效機制轉軌。“長效機制起效的前提就是精細調研，上一輪城鎮化盲目瘋狂造城，讓很多如大同、鄂爾多斯這樣本來具有優質資源的城市被房地産拖累。因而這一輪的城鎮化，房企應在進駐開發前先摸底——這個城市的産業支撐是什麼、總人口多少、常住人口多少、有房人口多少等，進駐之前要更加理性。”