庫存壓頂：6.96億平方米 央地聯手發力樓市去庫存

　　[摘要] 6.96億平方米全國商品房待售面積。12月12日，國家統計局公佈的這一創紀錄數據，將各地去庫存的壓力擺在了明面上。

　　時代週報記者 劉科 傅明 發自杭州（樓盤）、北京

　　6.96億平方米全國商品房待售面積。12月12日，國家統計局公佈的這一創紀錄數據，將各地去庫存的壓力擺在了明面上。

　　兩天之後的12月14日，中共中央政治局經濟工作會議召開，明確要求化解房地産庫存。而在一個月前的11月10日，中央財經領導小組第十一次會議上，習近平總書記提出要消化房地産庫存，促進房地産持續健康發展。

　　庫存高壓可能帶來的嚴重後果，讓中央高層的視線更多地關注到了地産行業。

　　國家住房和城鄉建設部（以下簡稱“住建部”）的相關人士在接受時代週報記者採訪時透露，住建部此前派出專家組前往全國主要城市調研，已做了大量的庫存情況摸底工作。

　　“調研的結果是，目前國內的房地産市場空置率頗高，也就是現在説的庫存情況非常嚴重。”住建部上述工作人員對時代週報記者説。據其透露，在調研過程中，住建部發現，在國家號召去庫存的情況下，有些地方和開發商還不顧一切地開工新項目，炒出新的天價地皮。

　　但在更大的範圍上，為了給樓市減負，包括山西、河南、安徽、浙江在內多個省份的地方政府已經推出了實質性措施。

　　最新的是杭州市富陽區。12月8日，杭州市富陽區人民政府印發了《富陽區促進房地産市場健康穩定發展實施細則》，細則明確，為加快去庫存，該區將對在區內購買新建商品住房的購房者，在取得房屋所有權證後，給予購房款1%的補助。在落實人才安居購房補貼的優惠政策中，根據人才的學歷高低，補貼比例為購房款的1.5%-20%不等，補貼限額為3萬-80萬元。

　　“中央號召去庫存，作為地方主管部門，理應響應並給予政策支援。”富陽區住建部門的一位人士在接受時代週報記者採訪時如是回應。

　　為了救市，2014年以來，各地政府從出臺各種措施，到正式取消限購，但購房熱情還是起不來。在中央喊話“去庫存”後，各地正陸續出臺各種鼓勵購房的政策。

　　除了類似富陽的財政補貼外，各地已公佈的去庫存措施還包括稅費減免、公積金新政，甚至戶籍禮包等，可謂花樣百齣……這些政策，放在一年前甚至半年前，都是無法想像的。

　　房地産去庫存，無論中央還是地方，都在動真格了。

　　庫存壓頂：6.96億平方米

　　12月12日，國家統計局公佈的今年1-11月房地産數據顯示，截至11月底，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米，再創歷史新高。其中，住宅待售面積增加439萬平方米，辦公樓待售面積增加90萬平方米，商業營業用房待售面積增加318萬平方米。

　　庫存的持續高位對房地産投資數據産生了巨大的負面影響。自去年1月份以來，房地産開發投資增速已連續22個月下滑，目前處於連續9個月在個位數徘徊的狀態。

　　根據國家統計局數據，2015年1-11月，全國房地産開發投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比1-10月份回落0.7個百分點，創歷史新低。

　　值得一提的是，由於地方統計的住房庫存數據一般包括目前仍在建但已經獲得出售許可的建築，部分竣工或還沒有上市銷售的建築可能不列入統計，因此實際住房供給或庫存可能比數據顯示的更大。這意味著，當前政府官方公佈的庫存量會小于實際的庫存量。

　　據住建部內部人士透露，早在2008年之前，住建部還是建設部的時候，就曾向當時的中央政府提交了房地産去庫存相關報告。

　　“起初中央層面是表示重視的，並讓建設部做一系列的調控方案，但後來方案的實施時間被向後推遲。”上述人員表示，“不過，後來當我們把國家對房地産市場實行的政策，看成是經濟‘雙向調控’的手段之一時，也就都能夠理解了。”

　　類似的觀點在中國房地産業協會常務副會長童悅仲那裏也得到印證。

　　“一直以來房地産都是國家用於雙向調控的杠桿。” 童悅仲在接受時代週報採訪時如是説，“中央喊話去庫存，説明當下我們需要通過房地産的政策性調控來緩解宏觀經濟下行的壓力。因為，我國近些年來，只要宏觀經濟一下行，馬上就放鬆房地産業，相反則收緊。”

　　在過去較長的時間內，地方政府對於土地財政和房地産有著很大的依賴，土地收入的持續下滑將加劇地方政府的債務危機，並成為影響GDP的重要因素之一。

　　庫存，直白地反映出房地産市場供需雙方的關係。除了庫存總量外，去化週期（當年待售面積/年均銷售面積）是另一個對庫存的衡量指標。

　　以富陽為例。來自浙江透明售房網的數據顯示，杭州商品房庫存量在今年11月底突破17萬套大關，而富陽區的新房存量為10351套。

　　若以2014年富陽成交商品房4382套為計算標準的話，這意味著富陽消化現有存量的去化週期為28個月左右，已超出15個月的健康週期。

　　“分化是2015年樓市的最大特點，以杭州為例，越往市中心越安全，目前杭州主城區商品房去化率為10個月左右，周邊各區縣去化率都在20個月左右或以上，富陽在杭州各區縣裏庫存量排名第二，出臺購房補貼政策的背景在此，杭州轄內其他區縣如臨安市接下來也會出臺類似政策。“浙江透明售房研究院院長方張接在接受時代週報採訪時説道。

　　去庫存：千方百計、花樣百齣

　　臨近年末，全國上下都在為樓市去庫存而殫精竭慮。

　　12月3日，中國社科院財經戰略研究院發佈《中國住房發展報告（2015-2016）》，該報告預測，2016年中國房價總體將呈現穩中有降的態勢。有媒體在引述該報告時稱“明年房價或會出現斷崖式下跌”，引起軒然大波。

　　“如果去庫存壓力緩解有限，那麼房價在國家通過連續經濟寬鬆的刺激後，未來將有可能在經歷一小段因救市拉動的較快上升後，到2016年第二季度後，出現一波下跌的可能。” 該報告的執筆者之一、中國社科院財經戰略研究院一位研究員在接受時代週報記者採訪時仍提醒説。

　　中原地産研究部統計顯示：2014年來，累計已經有超過50個城市發佈了不同力度、不同方式的購房補貼政策，以三四線城市為主，其原因是庫存壓力過大。

　　對地方政府而言，目前較為可控的救市政策主要集中在公積金貸款、購房補貼、稅收減免等措施。

　　11月23日，寧波（樓盤）市打響了浙江樓市去庫存第一槍，亦是在公積金貸款上做文章。從12月1日起，購買二套房的公積金貸款首付比例降至20%，二手房的公積金貸款首付比例降至30%。此前，寧波已決定將商品房實際繳納契稅額度的50%給予購房補貼。

　　早在今年8月，貴陽市則出臺了多條政策，包括購房落戶、停建公租房、公積金用作貸款首付等，欲推動該市去庫存。

　　公開材料顯示，貴陽建築面積超千萬平方米的超級大盤就有5個：花果園城市綜合體、中天假日方舟、中鐵生態城、大川白金城和西南商貿城，光此五個項目加起來建築面積就高達7420萬平方米，足夠200萬人居住─而貴陽是一個常住人口僅為400萬人的山城。

　　在各地新政中，還出現了鼓勵農民工購房去庫存的措施。河南省的多個城市為鼓勵本地農民進城購買商品房，在12月起出臺各種財政補貼政策。

　　事實上，農民進城買房進行補貼在一些地方早已開始實施。今年4月27日，四川（樓盤）眉山市出臺政策，農村居民在2015年5-7月購房的，由財政部門給予300元/？補貼；在2015年8-12月購房的，由財政部門給予200元/？補貼。

　　5月中旬，安徽宿州市泗縣也出臺《泗縣2015鼓勵農民進城購房若干政策規定（試行）》。農民進城購房後，財政部門將按所購房屋實有建築面積給予200元/？補助，每套最高2萬元。

　　12月11日的《經濟參考報》稱，住建部鼓勵地方政府加大對農民在中小城市、城鎮首次購買住房政策的支援力度。同時，住建部要求研究擴大公積金繳存基本面，將農民工納入公積金繳存範圍，加大公積金對購房的支援力度，方便農民貸款。

　　或許，鼓勵農民工購房“去庫存”的各類細則會在各地陸續出現。

　　童悅仲指出，國家過去“救市”的形式是側重於加大投資，但這次對房地産採取的政策，卻是側重於化解房地産庫存，拉動刺激房地産消費。

　　有的地方消化庫存要5-10年

　　本屆政府對待樓市調控的態度，在2014年3月公佈的《政府工作報告》已有體現，就是“分類調控”。

　　從去年以來，住建部對樓市提出了“雙向調控”的思路，意圖對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；而對於庫存量比較大的城市，控制供地和供應結構，採取必要手段，消化庫存。

　　中國樓市的現狀是：一邊是三、四線城市房價繼續下跌，去庫存的形勢不容樂觀。從衛星圖上，從南到北各種新建城區空空蕩蕩，從南方廣東惠州（樓盤）大亞灣一帶到北方內蒙古鄂爾多斯（樓盤）的康巴什等地，天量的空置房預示著樓市去庫存壓力的不易。

　　另一邊，則是一線城市房價在繼續著非理性的上漲。鏈家地産的數據顯示：11月上海（樓盤）新建商品住宅成交均價為34730元/平方米，環比上漲4.7%，同比上漲25.4%。美聯物業的數據統計，11月份，深圳（樓盤）新建商品住宅成交均價升至44761元/平方米，環比上漲33.22%，同比上漲68.68%。

　　樓市的分化，亦使房地産投資出現了區域上的明顯傾斜。國家統計局的數據顯示，2015年以來，北京（樓盤）、上海、廣東房地産的投資額均一直保持兩位數快速增長，其中上海投資增速明顯加快，同比增長20.3%。而內蒙古、遼寧、黑龍江、雲南、青海同期的房地産投資為負增長。“化解庫存的政策，不能一刀切，從城市結構看，一線城市需要補庫存；而一些中西部城市，在過去相對激進的土地出讓政策後，目前庫存新增量不大，但總量仍很大，整體去庫存壓力凸顯。”浙江透明售房研究院院長方張接説道。

　　“從絕對量看，商品房的庫存量很大，但商業綜合體和寫字樓的空置率更高，旅遊地産的空置率也很嚴重。”方張接説道。

　　對於樓市庫存高企問題，12月13日，中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵在一個論壇中稱，“需要消化過度放大的庫存，恐怕就不是簡單的我們想像的一兩年、兩三年，有的地方恐怕要花5-10年”。