三四線樓市泡沫隱憂漸現 調控或應“分而治之”

　　與一二線城市量價大幅齊升的局面不同，不少三四線樓市陷入了“增長疲軟期”，不僅增速緩慢，甚至有所下降。業內人士表示，三四線城市房地産市場開始出現供應過剩及泡沫隱憂，風險不容忽視。

　　泡沫隱憂開始出現

　　中國房産資訊集團分析師楊晨青説，大多數城市九十月份的成交量創下近幾年以來的新高，上海、南京、杭州、武漢等城市新房銷售面積是2010年調控以來的最高點，相當一部分城市銷售面積已超過了去年全年的總和。

　　與此形成鮮明對比的是，三四線城市樓市“不溫不火”。在湖北省西部某市，號稱當地最大的三個樓盤都是近百萬平方米的大型小區。多棟樓房已經建成，臨街一排幾家商鋪已裝修完工。然而，銷售中心人員稀少，住宅樓大部分沒有裝修入住的跡象。

　　記者調研發現，除少數被單位企業集體購買外，其餘大部分房源的銷售狀況並不理想，部分整樓棟的銷售率不到一半，有的甚至是個位數。當地市民楊先生告訴記者，這裡只看見有人建，沒有看到人裝修入住。

　　同時，很多三四線城市房地産市場過去幾年也經歷了房價暴漲，今年卻很萎靡，房價回落甚至“棄房”現象。最近，溫州市一些爛尾樓盤無人敢接，法院無奈之下將司法拍賣搬上淘寶網，做起了“掌櫃”。

　　最新價格監測顯示，今年8月溫州商品住房平均銷售價格為1.7萬元/平方米，同比下降3.41%。

　　業內人士認為，無論從地區還是城市來看，房地産市場已經出現了越來越明顯的分化特徵，三四線城市樓市的泡沫隱憂越來越明顯。

　　供應過剩風險顯現

　　三季度中國經濟同比增長7.8%。國家統計局新聞發言人盛來運在發佈會上表示，從目前情況看，房價的表現出現了分化，一線城市房價漲得更多，二三線城市漲幅不是那麼大。

　　根據上海易居房地産研究院日前發佈的報告顯示，9月份，全國30個典型城市新建商品住宅成交面積為1734萬平方米，同比增長12.9%。其中，一線城市同比增幅最大，為16.0%；二線城市同比增幅為15.3%；三線城市同比增幅為1.4%。

　　中國指數研究院(華中)市場總監李國政認為，大城市産業聚集度高，公共服務更多，外來人口增速快，剛性住房需求自然快速增長。而三四線城市發展相對較慢，對人口的聚集效應不強，特別是對投資性、改善性購房者的吸引力有限。

　　不少三四線城市樓市面臨著左右為難的“困境”。一方面樓市銷售緩慢，去庫存壓力很大；另一方面由於經濟社會發展和基礎設施建設需要，地方政府不斷推出土地供應，吸引開發商加大投資，供應更多的住房，從而加劇了供過於求。給地方政府減壓“擴權”

　　近年來我國城鎮化力度很大，一些地方政府錯誤理解，大量圈地，導致城鎮化品質偏低；房價虛高，空城鬼城現象突出。專家認為，儘管三四線城市房價仍未到“發燒”地步，但對其調控也不能忽視。實施差異性的調控措施，應被納入決策視野。

　　鏈家地産分析師張旭表示，前兩個月近乎瘋狂的土地市場，印證了房企對一二線城市市場的信心明顯恢復，土地爭奪激烈，對後市的價格走勢産生刺激。“從政策基調和市場環境看，全國範圍內房價的上行趨勢難以改變。”張旭説。

　　對於房企而言，城鎮化絕不是新一輪的“地産狂歡”，而意味著新一輪戰略機遇期的到來。華中科技大學公共管理學院王國華教授説，中國城市化正在告別粗放型發展模式，城市運營是中國未來城市綜合發展的必然模式。

　　要改變過去的發展模式，必須讓地方政府擺脫對土地財政的依賴。王國華説，防止三四線城市樓市泡沫風險，須給地方政府充足的財權事權，同時，宏觀調控政策也要進行相應調整。

　　王國華認為，隨著年底臨近，受房地産調控政策變化，年末貸款收緊，開發商完成銷售目標，行銷力度不足等因素影響，年末樓市很難再達到“金九銀十”的高度，量價齊升的局面可能被打破，房價上漲的動力或被削弱。