房價漲跌難辨 專家表示今年三至五月或是購房窗口期

　　新年伊始，樓市並沒有延續去年的反彈。數據顯示，1月份北京新房住宅網簽量僅為9687套，相比去年12月份大幅回落51.3%，北京的樓市庫存也仍然維持在85000套以上的高線。觀望樓市政策走向成了許多買房人持幣待購的原因。

　　正值樓市觀望期間，近來先後有8位高層官員公開對房地産現狀表態，發表了維持房地産穩定發展的言論，掀起了關於樓市走向的猜想。在樂觀派眼中，這是利好房地産，將為2015年樓市定調。而在謹慎者眼中，高層喊話並不會左右樓市現狀，後續是否會出臺具體執行政策，才更應該關注。

　　那麼，如何看待高層官員關於2015年房地産走勢的言論？對房地産市場會有什麼影響？是否決定了房價走勢？是否該出手買房了？帶著諸多問題，北京青年報《廣廈時代》記者採訪了多位業內專家學者。

　　從搶著買到搶著賣

　　連夜排隊、找關係買房已經很少見諸報端了。如今，購房人但凡到了售樓處，銷售人員都會快速笑臉相迎，耐心解答買房人一個又一個疑問，並珍惜每一個到訪客戶的聯繫方式。

　　這是當前大部分售樓處裏的真實寫照。而就在一年多以前，售樓處的銷售員還往往要一個人應付幾組甚至十幾組的買房客戶，而買房人也不在乎是否被怠慢，只要能搶到心儀的戶型就萬事大吉。

　　售樓員與買房人之間的關係變化，恰恰反映了買賣雙方地位的改變。面對地價推著房價不斷攀高的局面，摸爬滾打多年的開發商心裏都明白，有支付能力的買房人越來越少，為了抓住這些人，以往捂著、壓著的做法早就被摒棄，不管是“剛需”還是豪宅，搶著賣都成了首選，把存量房變為現金，才能落袋為安。

　　像以每平方米14.5萬元現房價格入市的中赫·萬柳書院，取證後第一天就賣掉了12套，而以往豪宅入市的經驗是端著架子，刻意控制銷售速度。另外，憋了5年沒開過盤的東四環泛海國際，也在近期推出二期，快速搶收。

　　有類似舉動的還有在京城豪宅榜上赫赫有名的盤古大觀項目，也在上周集中網簽了123套，成交金額達85.79億元。

　　高層密集喊話 引發業內觀點爭論

　　從搶著買到搶著賣，説明房地産市場經過去年的調整，已經發生了明顯變化。國家高層也從上任之初的避談房地産，變為主動拋出“對房地産的剛性需求是長期的”言論，尤其是最近一個多月的時間裏，先後有8位高層官員公開對房地産現狀表態。

　　這樣罕見的集中表態，引發了業內的激烈爭論。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭就認為，在樓市降溫的背景下，高層官員的密集表態釋放了“穩定房地産”、“放鬆政策”、“盤活存量房”、“金融扶持”等利好政策。

　　不過，北京房地産業協會副會長兼秘書長陳志，在接受《廣廈時代》記者採訪時表示，不能簡單因為領導人表態，就認定是救市、托市。

　　陳志認為，中央之所以在這個時期發表了對房地産的利好言論，一方面是出於對經濟下行的擔心，需要房地産行業起到救經濟的作用；另一方面，又擔心房地産有可能過熱。所以雖然表了態，但在隨後並沒有相關職能部門出臺具體的措施。

　　陳志解釋，多位領導的發言表態，都沒有對中長期的房地産發展和規劃展開具體描述，比如稅費如何改革、房産持有稅如何徵收，這些對購房人決策起到影響的政策，並沒有給出更確切的説法。

　　陳志認為，房地産對於普通百姓來説仍是最重要的投資，而大部分買房人已經不再簡單因為領導人的講話就做出置業決定，加上未來徵收的房産稅稅費如何執行並不明確，導致了此番高層密集表態，釋放利好後，樓市成交並沒有明顯變化。

　　房價漲跌走勢引分歧

　　去年四季度的樓市回暖和今年初高層對於房地産市場的利好表態，讓不少業內專家“篤定”今年房價將出現回升。

　　根據亞豪機構統計數據顯示，1月北京商品住宅（不含保障房）成交均價為27290元/平方米，環比上漲6%，同比也出現5%的漲幅。

　　對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，從成交價格來看，基於高地價背景之下，大量高價純新盤不斷入市，直接拉升了整體市場均價，而隨著限價完全解禁，大量10萬元豪宅項目在2015年逐漸入市。他預計，2015年北京住宅市場均價上漲趨勢已成定局。

　　對於市場的整體判斷，陳志則並不那麼樂觀。他認為，北京樓市實際上整體過剩的狀態已經進入臨界“狀點”，只是局部出現短缺。而局部短缺表現在某些戶型和産品短缺、某些熱點區域項目供應短缺。但整體上看，自住房的加入，讓商品房供應一直處於過剩的狀態，即便是經歷了去年四季度的成交回暖，樓市庫存仍維持在85000套以上。

　　另外，陳志認為，雖然因為高地價倒逼高房價的原因導致統計上看樓市成交均價還在上漲，但實際上，成交量卻下來很多。他預計未來二三年市場都不一定會很好，特別是一些過熱的區域。

　　北京今年將執行“對衝”的樓市政策

　　雖然樓市未來走向並不明確，但這並不妨礙房企的拿地熱情，隨著1月30日綠地以45.16億元的總價、27%的溢價率摘得昌平北七家地塊，北京土地市場1月份交易落幕。

　　據偉業我愛我家市場研究院統計，北京土地市場在1月份已經完成共計12宗、建設用地面積共92.71萬平方米的土地成交。總成交金額已經達到了342.28億元，其中宅地出讓總金額達235.86億元。12宗土地平均樓面價達到14253元/平方米，比去年1月上漲了20.6%。其中，宅地平均樓面價達16442元/平方米，比去年1月上漲25.1%。

　　地價的飆升不可避免地帶來房價的上升。但陳志認為，今年北京將執行“對衝”的房地産調控政策，並且隨時有可能對市場進行調整。他解釋道，雖然北京市已經明確表態不放鬆限購，但一旦市場成交非常低迷，限購的強度就有可能調整為更加有彈性，更加有操作空間。相反，如果樓市過熱，政策也可能更加嚴格。因此今年市場即使出現波動，也不會大起大落。

　　另外，陳志預計，新年過後的3月至5月份很可能又是一個購房窗口期。

　　●新聞連結●

　　八位高層官員對房地産市場密集表態

　　一、李克強上任以來首次闡述“樓市剛需長期論”

　　北京時間1月21日晚間，2015冬季達沃斯峰會上，國務院總理李克強出席世界經濟論壇國際工商理事會代表對話會時，首次較為詳細地闡述中國房地産市場的調整。

　　“但是我想強調的是，中國去年城鎮人口又增加了1800萬人，城鎮化率又提高了1.04個百分點，中國現在城鎮化率在55%左右。”“中國實現現代化必然會伴隨著城鎮化，對房地産的剛性需求是長期的。至於房地産市場在一定時間內出現調整，這也是正常的。”李克強説。

　　二、住建部喊話以租代售去庫存

　　1月20日，住房和城鄉建設部部長陳政高在全國棚戶區改造經驗交流會上指出，“房地産庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。”

　　日前住建部還發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場指導意見》，支援房地産開發企業將其持有房源向社會出租，並通過從租賃市場籌集公共租賃房房源。

　　三：財政部：政府購買服務方式盤活存量房 醞釀房産稅

　　財政部部長樓繼偉在2014年12月度的全國財政工作會議上表示：2015年繼續實施積極的財政政策並適當加大力度，保持經濟運作在合理區間，創新機制推進保障性安居工程建設，利用PPP模式或政府購買服務方式盤活存量房，引導社會資本參與保障房的建設和運營管理。

　　據悉，房地産稅立法是財政部2015年稅制改革首要工作任務，關於房地産稅設計原則，有消息稱，要減少建設和交易環節稅，增加保有環節稅，促進房價平穩。

　　四、國土部：2015年新增建設用地將繼續作適度調減

　　國土資源部部長姜大明在1月15日全國國土資源工作會議上指出，2015年新增建設用地計劃在去年調減30萬畝基礎上，將繼續作適度調減。對永久基本農田要嚴格實行特殊保護，強化管制性保護、建設性保護、激勵性保護。

　　五、發改委：房地産未現危機 2015年將穩定住房消費

　　1月16日，國家發改委副主任朱之鑫在國務院政策例行吹風會上表示，國內房地産並沒有出現危機，房價適當波動是在擠出投機性需求，2015年將穩定住房消費。

　　六、統計局：今後中國房地産市場將會更加健康

　　1月21日，國家統計局局長馬建堂表示，去年四季度以來的數據顯示，隨著一些行政性的限購措施的放開、金融信貸政策的相應調整，房地産出現了一些積極的變化。

　　馬建堂指出，一是70個大中城市的住宅銷售價格降幅在收窄，特別是去年12月份，一線城市的綜合環比房價轉正；二是四季度，特別是去年12月份房地産的銷售，無論是銷售面積和銷售金額降幅都在收窄。可以説中國的房地産在某種程度的去行政化，今後中國房地産市場將會更加健康。

　　七、央行行長周小川：保持貨幣政策 穩定房地産市場

　　1月21日至24日，中國人民銀行行長周小川在達沃斯論壇上表示，儘管中國一些城市的樓價下降，但央行應該保持貨幣政策穩定性，因為房地産市場不存在嚴重的全國性問題。

　　八、國開行：今年棚改貸款超4000億元

　　中國國家開發銀行有關負責人1月22日透露，2015年將繼續支援重點領域薄弱環節建設，力爭發放棚改貸款4000億元以上。