三四線樓市分化加劇前景懸疑

　　年初業界對於樓市分化將會加劇的預測就已流行開來，而一季度全國房地産市場的表現似乎也印證了上述觀點。但對於三四線城市而言，現在下樓市將要崩盤的結論還為時尚早，未來的房地産市場是岌岌可危還是大有可為值得商討。

　　雖然樓市分化論從年初開始就已經盛行，但是對於三四線城市房地産市場未來的走勢，是崩盤還是有戲？業界出現了分歧。

　　持悲觀論者認為，由於前些年三四線城市中興起轟轟烈烈的造成運動，導致近期形成海量的住房供應量，而後續需求乏力，消化速度相對不足。如不能有效緩解這一問題，今年部分城市樓市可能面臨崩盤的風險。

　　中國指數研究院統計數據顯示，2009年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應規模大幅增長，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開發量在3000萬-8000萬平方米之間。以營口為例，僅從2011年到2012年11月末，住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。

　　“樓市的分化其實在2013年就已開始顯現。”中央財經大學中國金融發展研究院助理教授李晟認為，三四線城市受到産業和人口的限制，住房需求有限，而前期的供應量遠大於實際需求，房價必然增長乏力。而部分出現資金短缺和泡沫嚴重的地區不排除會有崩盤的可能。

　　而持相反態度者認為，新型城鎮 化 所 帶 來 的 市 場 紅 利 遠 沒 有 消失，三四線城市房地産市場依然大有可為。

　　恒大地産集團董事局主席許家印在恒大2013年年度業績發佈會上強調，三線城市市場不行的觀點是錯誤的，2013年恒大的銷售業績突破1000億中有46%都是三四線城市貢獻的，不能用個別三線城市市場來代表整個三線城市的走勢。

　　“如果進行具體的市場容量測算，雖然三四線城市單體市場容量不會太大，但是整體市場容量不容忽視。”新加坡國立大學金融學博士、研究員文華説“很多三四線城市雖然不能進行深耕，但其市場容量足以承載企業在一至兩年內集中進行開發。”

　　同時，文華認為，在三四線城市中，人口有一定基數，三中全會的城鎮化精神也是引導農村人口向中小城市流動，而不少城市的房地産市場還處於孕育期，其中不乏市場機會。

　　不論三四線城市房地産市場未來走勢如何，過去盲目造城的發展策略已經不可取。專家認為，三四線城市要想充分利用新型城鎮化紅利發展房地産，做好長遠規劃才是良策。

　　事實上，三四線城市間分化也已經出現。在東部沿海産業發達的城市，人口吸附能力較強，房地産市場活躍度高，市場供略大於求但基本處於均衡狀態；在部分資金密集型城市，過度投資過後房價遭遇“腰斬”卻仍有價無市，房地産市場已遭受重創；而部分中西部城市，市場有效需求不足，建設規模卻在急劇擴張，房地産市場面臨巨大的庫存壓力。

　　李晟認為，對於三四線城市而言，新型城鎮化將帶來人口大幅增長，新增供應和需求都將産生較大變化，這一進程中，既要防止産業空心化帶來的房地産供給過剩，也要防止投資過熱催生樓市泡沫。

　　文華表示，要避免部分三四線城市的樓市危機，應嚴格限制大城市規模，將過去過度向大城市傾斜的公共資源轉移給三四線城市，提高三四線城市的産業聚集效應。同時為了解決部分城市需求不足問題，應引導農民入城，通過産業發展帶來收入、就業，而非被動“保障”。

　　業內人士指出，當前，應加強城市産業發展與人口流動趨勢研判，制定符合各地實際的房地産發展規劃，以合理的土地供應節奏調節市場供求。此外，還應著眼于改善長期供求關係，將住房保障納入城市發展規劃，使城鎮化進程中的房地産市場發展進入良性發展的正迴圈。