去年土地成交量創五年新低 房企逃離三四線城市

　　每經記者 盧曦 發自上海

　　樓市萎靡不振的2014年終於過去，有研究機構盤點發現，2014年的土地市場遭受不小的打擊，土地出讓金明顯下滑，一線城市和二三線城市表現分化加劇。

　　對於部分嚴重依賴土地財政的地方政府，2015年將面臨較大的財政壓力。其中三四線城市目前樓市庫存依然高企，開發商拿地願望進一步下降，是目前全國樓市、地方財政鏈條上最薄弱的一環。

　　土地成交創五年新低

　　上海易居房地産研究院近期發佈了《2014年典型城市土地成交報告年終版》。報告顯示，在市場下行的影響下，去年國內十個典型城市土地成交建築面積25310萬平方米，降幅近三成；土地出讓金收入為8841億元，同比下降15.4%；

　　報告顯示，2014年土地成交量創五年新低，但成交均價則創出五年新高，土地成交均價3493元/平方米，與2013年相比上升13.2%。

　　上海易居房地産研究院研究員亢亞娟分析認為，樓市降溫導致地市降溫。從成交量來看，一方面房企購地熱情降溫，另一方面地方政府供應積極性也有所降低，導致成交量低迷。從成交價格來看，土地價格以上升為主，主要是由一線城市帶動，一線城市土地資源稀缺，且房價堅挺，對企業具有很強的吸引力，激烈的競爭下必然導致高價地的出現。

　　上海易居房地産研究院發展研究所所長李戰軍接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，雖然2014年土地成交出現一定程度的下滑，開發商未來仍然會不斷“搶地”。不能因為一年的波動，就看淡未來的土地市場，土地供應量會不斷減少，在一線城市情況尤其突出。而且隨著土地動遷費用居高不下，土地價值升值是長期的趨勢。

　　區域分化加劇/

　　報告顯示，一線城市土地成交均價上升幅度尤高，二線城市略有下降。説明一線城市土地價值仍然深受市場認可，吸引了多個大企業爭相佈局。預計2015年土地市場將在2014年基礎上有所復蘇，但不同區域分化將更加明顯。

　　亢亞娟指出，大城市“房冷地熱”現象突出，房企逃離三四線城市，向一二線城市集聚的態勢仍在持續。

　　在一線城市，由於市場降溫，成交量重新回落，為6825萬平方米，降幅達32.4%。但成交均價依然延續了2013年的上行趨勢，為7429元/平方米，增幅為37.8%。由於土地資源的稀缺性，外加房價遠比三四線城市堅挺，一線城市的土地價值在市場冷淡的情況下依然凸顯。

　　在二線典型城市，土地成交總量在近兩年逐步縮小，2014年為18485萬平方米；從土地成交均價來看，基本穩定在1500元~2000元/平方米之間，其中2013年大幅上升44.2%，2014年為2040元/平方米，略微下降3.2%。

　　成交量方面，一線城市中廣州跌幅最大，上海跌幅最小；二線城市中，重慶跌幅最大，西安跌幅最小。十大典型城市土地成交均價同比以上升為主。一線城市均價均為上升，且增幅較大；二線城市除天津、西安上升之外，其餘城市均價都出現了一定程度的下滑。尤其是杭州，下跌10%，房價跌幅最大。

　　地方財政是否會亮紅燈？/

　　李戰軍認為，在現階段，土地出讓金作為地方政府財政收入主要來源的狀態不會改變，且不同城市的土地出讓金貢獻分化將成為常態。

　　但他同時指出，土地出讓金的明顯下滑還不至於對地方財政産生根本性影響。除土地出讓金外，地方政府還可以通過稅收改革，減持國有股等方式補充資金，償還地方債等。

　　明源地産研究院主編潘勇堂認為，2014年樓市低迷，中小開發商對行情不樂觀，導致拿地積極性不高。目前的地價對於開發商來説壓力比較大。中小開發商根本拿不起一二線城市的土地，只有“巨無霸”型房企才有能力繼續拿地，他們很多時候也會選擇“聯合體”的方式，從而減輕資金壓力和風險。

　　對於2015年地方政府的財政壓力，潘勇堂認為，由於政府在土地市場有調節的主導權，2015年可以通過控制土地出讓的節奏來補充資金。首先要防止流拍，再爭取更高的溢價。長遠看，提升城市品牌，提高規划水平，對地方政府賣地都是有利的。地方政府如果對土地出讓金依賴過大，2015年壓力就比較大，對於那些對土地出讓金依賴較小的地方，波動不至於太明顯。

　　縱觀全國，地方財政壓力最大的可能是三四線城市。目前這些城市的庫存去化仍然非常困難，開發商普遍認為三四線城市沒有拿地的必要。如果地方缺乏其他支柱産業，消費能力太弱，財政問題可能會更多地暴露出來。