長沙樓市"秋意濃":住宅去化放緩 未來"U型"走勢

　　“截止2014年9月，長沙市內六區過去一年新建商品房供銷比整體呈現上揚之勢，今年三季度達到過去一年中的季度峰值2.22。”

　　近日，戴德梁行長沙公司發佈了2014年第三季度房地産市場分析報告。報告顯示，2014年第三季度長沙商品住宅供應量不減，去化速度放緩，庫存攀升，商品房市場供銷比整體走高，土地市場降溫。

　　土地市場降溫 商業、工業用地佔比劇增

　　“高攀的商品房供銷比降低土地市場熱度，今年第三季度土地市場明顯降溫。值得注意的是，極具實力的品牌房企仍在有計劃的拿地，對長沙市場保持較高信心，中小型房企拿地保守，比較謹慎，市場分化正在繼續。”戴德梁行長沙分公司副總經理文學向記者介紹。

　　戴德梁行的報告顯示，2014年第三季度長沙內五區土地出讓面積372萬㎡，環比增長146%，成交金額14億元，環比增長95%。

　　從區域來看，高新區佔比52%，相比2014年上半年增長40%，成為土地出讓最密集的區域；開福區佔比16%，增長1%；岳麓區佔比20%，下跌11%；雨花區佔比8%。下跌16%；芙蓉區佔比2%，下跌13%；天心區佔比2%。

　　從土地用途來看，工業用地和商業用地是出讓主流。第三季度工業、商業用地分別佔比46%、32%，商業住宅、純住宅用地分別佔比13%、5%。

　　戴德梁行長沙分公司副總經理文學先生表示：“展望2014年10-11月的土地掛牌，月均掛牌5宗，低於2014年月均8宗掛牌量，商業用地佔比仍將高達75%。”文學分析，第四季度長沙土地市場難延回暖趨勢，商業用地仍將是市場供應主流。

　　商品住宅去化放緩 供銷比直逼2008年

　　報告顯示，1-8月份長沙市內六區商品住宅月均供應量達到102萬㎡，大於近四年月均98萬㎡的供應量，而月均成交量只錄得69萬㎡，低於近四年月均86萬㎡的成交量，供銷比高達1.47。

　　截止2014年8月，近三年長沙市內六區新建商品住宅庫存高達1,367.3萬㎡，按照近一年的去化速度計算，去化週期約達16個月，其中嶽麓區庫存佔比32%位列第一，芙蓉區則只佔4%，去庫存壓力最小；90㎡以上的中大戶型佔比78%，60㎡以下的戶型佔6%。

　　文學指出，今年以來長沙房地産市場的供應遠高於去化速度，“樓市雖不能説是寒冬，但‘秋意’瀰漫”。

　　商鋪市場同質化嚴重 升級換代成必然

　　截止2014年第三季度，長沙優質商場存量81.9萬㎡，集中在五一商圈和濱江新城，首層平均租金366.3元/㎡/月，空置率低至4.5%。

　　戴德梁行認為，長沙優質商鋪的租金和空置率處於較低水準，但同時也存在分佈過於集中，同質化較嚴重問題，在電子商務衝擊下，加速商鋪的升級換代是生存和發展的必然之路。

　　文學指出，儘管百貨和購物中心都受制于其本身的設計和定位，以致出現不同的升級變革策略，但兩者均可通過提高餐飲、體驗性業態比例，加強線上線下融合、開展特色活動吸引消費者等手段，積極變臉，迎接電商挑戰。

　　“限購”、“限貸”等救市措施有助於提振市場信心

　　8月6日，長沙市住建部相關負責人正式披露，長沙市已經正式解除樓市限購令，購房者已不需要限購時的證明材料。

　　8月11日，湖南省住建廳印發“湘五條”——《湖南省住房和城鄉建設廳關於促進全省房地産市場平穩健康發展的意見》，明確規定將從政府回購普通商品房用作保障房源、異地購房者可申請公積金貸款以及住宅産業化建設項目資本金儘管減半等。

　　9月30日，央行、銀監會發文鬆綁限貸，對保障房金融支援、居民家庭合理住房貸款需求、個人住房貸款投放能力、開發企業合理融資四方面予以支援。

　　這一系列政策的出臺被業內稱為“救市風潮”。文學認為：“鬆綁限購、限貸以及其他‘救市’措施的效果目前無法從數據上得到充分反映，但在提振樓市信心方面起到一定的積極作用。”

　　文學分析，放鬆限貸之後樓市成交可能呈現“U”字形變化，逐步上揚。記者 黃怡萍