今年的“金九銀十”地産操盤手怎麼看？

　　亞豪機構副總經理客任啟鑫

　　華北珠江地産行銷總監劉蕓岐

　　龍湖集團北京公司行銷總監王動

　　碧桂園京陜豫區域行銷總經理周超

　　北京懋源地産行銷總監赫蒙

　　漢博商業管理股份有限公司副總裁李亞明

　　上週末，京投銀泰·琨禦府、龍湖·長城源著、亦莊·金茂悅、密雲華潤橡樹灣、首開·常青藤、龍湖·好望山、鑫苑·鑫都匯、合生·世界村、CBD東舍、合生濱江帝景，周邊項目天地·鳳凰城、鴻坤·頌泉小鎮共12個項目推盤入市。其中，長城源著、合生·世界村等四盤實現“日光”，余者大部分的銷售率亦達到80%。不少業內人士預言：樓市回暖在即，這些樓盤的熱銷只是金九銀十開始前的預熱。

　　不過，亦有不少冷靜人士指出，“日光”的樓盤都具有非典型熱銷特徵，比如蓄客時間久、價格調整到位、産品稀缺等等，並不能以管窺豹斷言樓市回暖，調價跑量仍然是第四季度的樓市主題。輿論雙方見仁見智，我們不妨聽聽幾位代表著剛需盤、高檔盤、“日光碟”、商業地産、旅遊地産的開發商、專業機構人士對今年“金九銀十”的看法。

　　上週末多項目開盤是非典型熱銷

　　從熱銷的項目中，我們還是可以看出一些區別的特徵，一個是剛需類項目明顯的以價換量的特徵。隨著市場從上半年到7月份的持續趨冷，很多項目在更理性地看待目前的市場，並採用了更為合理的價格和相對靈活的購房政策，這就促進了一部分觀望型的客戶開始入市購買。

　　二是改善型産品的回歸。改善型項目的熱銷，是本次熱銷中的一個亮點表現，改善型需求並不像剛需客戶那樣，受到來自於自住商品房的衝擊那麼大，相對而言這部分戶受到影響的更多是信貸政策、基於換房考慮的二手房交易的便利性等因素的影響。目前二手房的回暖和部分樓盤更為靈活的購房政策的推出，也影響和刺激了該部分需求的回歸。

　　雖然如此，只是基於上週末樓盤的熱銷，即斷定市場整體回暖，我認為還是比較武斷的。目前各項目的熱銷，如果數據準確，也僅代表各項目的個案表現，還是各自有其特定的原因，整體市場目前的表現並沒有根本性的轉變。

　　至於“金九銀十”價格回升還是持續降價走量？對於這個問題，我的基礎判斷還是認為主基調仍然是調價走量。目前影響市場的根本性因素，有變動的跡象或者是趨勢，但是並沒有形成根本性的變化，所以目前市場趨冷的態勢不會驟然改變。這就決定了未來市場的主基調仍然會是以價換量。但是，如果從信號的角度上分析市場轉變或回暖，我更認為，需要關注二手房的回暖程度，二手房是整個市場的先行指標，更代表廣義上的房産買賣雙方對於市場的判斷。7月份的二手房回暖是個好跡象，但是這個成交量的上漲也是伴隨著價格的下降而産生的。該趨勢在一手房上也會産生相應的共振效應。但是，成交量的上漲依然讓處於冰凍的房地産市場看到了一絲暖意，通往可以期待的未來。