5月7城又傳救市 庫存壓力下多打政策“擦邊球”

　　中新網5月28日電 近日，關於“住建部兵分幾路密集調研地方樓市，實地了解房地産市場下滑程度”的消息引發了業界普遍關注。與此同時，地方微調政策“救市”的消息還在不斷傳來。5月20日，安徽宣城公積金貸款額度上調至30萬元；5月23日，杭州市物價局、市住保房管局發佈規定稱樓盤降價超15%將限制網簽，被市場解讀為“限降令”；5月26日，安徽蕪湖出臺新政，允許二套房申請貼息貸款、支援外地人用公積金貸款購房……

　　結合之前“住建部多位人士確認，除北上廣深外，其他城市的限購政策可自行調節”的傳聞，有業內人士指出，面對庫存攀升、去化走低的樓市行情，放鬆限購助力庫存消耗可能會成為更多城市的選擇。但也有觀點認為，此次調整是市場自發調整，如果人為中斷，未來房地産市場將出現硬著陸，後果更可怕。

　　摸底：住建部調研地方樓市 高庫存、低去化是難題

　　據《華夏時報》5月24日報道，為摸清地方樓市真實情況，日前，住建部派出多個調研組趕赴南京、廣州、深圳、福州等地實地考察，就當地樓市供需、成交量、銀行信貸、樓市政策等多方面進行了解。

　　報道稱，住建部調研結果顯示，部分中心城市房地産市場表現尚可，並未對當地經濟産生太大衝擊，但房地産市場已經開始出現了新的分化——部分三四線城市的情況要好于杭州、貴陽、瀋陽等二線城市。

　　但目前看來，已微調政策進行“救市”的城市中，三四線城市佔絕大多數。中原地産首席市場分析師張大偉指出，後續在房地産市場繼續降溫的情況下，全國預計有超過30個城市有放鬆調控的預期和可能性。他預測，呈現庫存消化週期超過一年、第一季度成交面積大幅下滑、購地銷售比過高、今年第一季度土地出讓金過低、有實質性降價樓盤、人口凈流出、有兩個以上新區等特徵的城市中，政策放鬆的可能性很大。

　　住建部調研還發現，庫存大、去化速度緩慢是不少城市的房地産市場中正在面臨的主要難題。據《華夏時報》5月24日報道稱，在住建部對珠三角地區的調研中，惠州、肇慶、韶關、珠海、佛山、中山、廣州等7個城市參與了廣州座談會。會上報告顯示，目前惠州市場庫存面積約一千多萬平方米，以目前的去化率計算，消化期超過兩年，是7個代表城市中庫存最大的。

　　據克爾瑞數據統計，截止5月中旬，我國多數典型城市庫存消化週期同比處於高位，北京、深圳的消化週期已上升至17個月，上海為近10個月，廣州接近12個月，杭州則達到27.92個月。

　　傳言：限購政策已調整？ 知情人士稱正在觀察了解

　　住建部此番對地方樓市情況的密集考察，不免讓人與日前關於住建部提出“北上廣深外，住建部將允許地方對限購政策進行調整”的傳聞相聯繫。截止目前，此消息尚未得到住建部公開回應。但據《南方週末》消息，部分住建部人員已表示，除北上廣深之外，其他城市的限購政策極有可能實現自行調節，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發文。

　　對此，業內分析認為，與過去兩年一有地方試探放鬆限購就被叫停不同，這一次中央在一定程度上給予了默認。

　　中原地産首席市場分析師張大偉説，如果直接發文取消限購，會引起比較大的反彈。但對很多實施限購的二三線城市來説，限購本來就不嚴格。因此，在此輪鬆綁過程中，各地政府也沒有明確發文直接取消限購，而是可以採取繞道“鬆綁”的方式。

　　據《21世紀經濟報道》消息稱，有接近住建部的人士透露，“現在部里正在觀察、了解、研究當前的市場狀況。” 這一説法與住建部密集考察地方樓市的舉動相吻合，調研結果或將直接決定未來的政府對於樓市調控政策的決策，關於限購是否鬆動的傳聞也將有望落實。住建部政研中心原副主任王玨林也稱，現在的確屬於觀望期，未來的未知數很大，不存在立即救市表態的可能。

　　“這個方向沒有錯。”住房和城鄉建設部政策研究中心住宅與房地産産業處處長趙路興曾向媒體表示。事實上，今年3月份，住建部部長姜偉新已提出了“分類調控”的新思路，住建部副部長仇保興在今年全國兩會期間也表示，地方政府能夠自行調整的，就不要由中央政府來調整。

　　在“分類調控”指導下，依據住建部此次對地方樓市的摸底情況，如何進行政策的調整以推動庫存去化，是否會將放鬆限購權利下放至地方，地方如何結合本地情況自主落實，在此情況下市場效果會如何，出現的不良市場反應由誰擔責等問題，將成為接下來房地産市場與調控政策博弈中的主要看點。

　　現狀：避免“直接取消限購” 地方政策鬆綁多打擦邊球

　　在“分類調控”的宏觀思路下，樓市高庫存、低去化的轉向讓很多地方政府開始探討並實施放鬆限購的相關政策，希望通過行政化的措施來扭轉房地産市場的低迷行情。

　　中原地産研究部統計數據顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過10個，其中已作出若干調整的城市有6個，杭州、南寧、天津、安徽等地區是地方 “救市”的典型。

　　5月23日，杭州再次傳來了“救市”的聲音。有消息稱，杭州市相關政府部門規定，從23日開始，如果商品房實際成交價低於備案價格超過15%，那麼將通過技術手段限制網簽，開發商若想大幅降價銷售，則需重新申請，降低樓房備案價。這一政策被市場解讀為“限降令”。很快，杭州市物價局、市住保房管局當日發文解釋，稱此舉是為了讓新建商品住房降價或優惠促銷做到規範有序。但業內分析，在樓市高庫存和低去化下，這一舉措目的恐怕不言自明。

　　目前看來，地方為“去化庫存”而推出的各種政策微調中，並未有“直接取消限購”的案例，而多以放寬落戶條件、縮短限制年限、收窄限購範圍、調整貸款額度等手段對市場需求進行“微刺激”，打出“取消限購”的擦邊球。諸如之前南寧賦予廣西北部灣經濟區內部分地區戶籍居民家庭購房資格，天津濱海的“差別化限購”，安徽銅陵的放寬住房公積金貸款條件等。最新的“救市”消息——安徽蕪湖出臺新政，允許二套房申請貼息貸款、支援外地人用公積金貸款購房，也屬此類。

　　“房價接近停滯的城市，後續都有可能出臺地方救市政策，它們可能不會明顯放鬆限購，但會通過其他方式進行微調。”張大偉認為，未來鬆綁的政策空間有很多，主要有6大方向：非戶籍資格審查放鬆、限購範圍放鬆、調整普通住宅界定標準、限價政策放鬆、提供購房落戶及優惠等刺激性手段、公積金政策鬆動等。

　　解讀：政策調整能否扭轉市場頹勢？業內多數不看好

　　倘若政策轉彎，一線城市外的地方城市獲得限購政策調整權，能否扭轉樓市整體頹勢？

　　據中原地産分析，不同於2008年市場受週邊金融危機影響波及步入全面下行通道，本輪市場轉冷更多由於前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，地方限購政策的調整或許僅能為市場轉向提供“微刺激”。

　　中原地産首席市場分析師張大偉認為，房地産市場降溫，導致地方財政逐漸出現問題，在這種情況下，放開部分調控就成了使地方市場升溫、拉動經濟的最常用措施，也是短期效果最明顯的措施。但他也指出，限購政策在二三線本身就相對比較松的戶籍政策下，對市場影響有限。

　　某參與廣州座談會的政府人士也對調控政策與市場的碰撞表示擔憂，“此次調整是市場自發調整，如果人為中斷，未來房地産市場將出現硬著陸，後果更可怕。”

　　另外，在央行“喊話”支援首套房貸款之後，更多業內認為，銀行對房地産領域的貸款是“救市”起著重要作用。“限購鬆綁的深意在於，它有可能導致市場預期的改變，從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒有很大改善，限購鬆綁很難對市場有本質性的作用。所以，下一步，銀行的態度將成為樓市需要高度關注的風向標。”中信建投房地産首席分析師蘇雪晶説。深圳一位參與座談的業內人士也稱，“中央希望銀行不要拖後腿，也要求開發商降價走量。”

　　對房地産市場下行深表擔憂的綠城集團産品“教父”宋衛平認為，靠救市、靠政策只能是權宜之計，真正的長遠之路在於第二次改革開放，“政策救不了你的命，一定是基本的經濟面必須要好”。(中新網房産頻道)