遠洋地産李明：企業問題關鍵在週轉率

　　面對樓市的持續低迷，房地産行業分化趨勢愈發明顯。就在眾多房企考慮啟動制動措施時，另一些企業似乎正醞釀著彎道加速。今年一開年，便斥資73億連拿三宗地塊的遠洋地産，被業界驚呼為土地市場再度上演“王者歸來”。面對市場上的諸多關注與猜測，遠洋地産總裁李明接受了媒體專訪。他表示，降低庫存、提高週轉率已成為公司當前最重要的工作目標之一。為盤活全國範圍內的存貨，公司將對部分存貨量大的城市開展促銷活動；此外，他透露，輕資産模式也成為遠洋接下來十年發展的重點。

　　土地市場上演“歸來”

　　遠洋地産拿地節奏令人猝不及防。久未露面的遠洋，今年開年在短短8天內斥資73億元，連續擊敗眾多品牌房企，斬獲三宗地塊，新增土地儲備面積248044.61平方米。三地塊分別為房山區拱辰街道及長陽鎮地塊、昌平區北七家鎮地塊、門頭溝區門頭溝新城地塊。

　　畢竟這位昔日的北京地産行業翹楚已蟄伏三年，因而本輪遠洋如此果斷地出手，必然引來行業強烈關注。一位業內人士表示，“遠洋地産本輪的拿地時機算不上理想，當時正值土地市場火爆升溫，地價也升至階段內的峰值水準，遠洋斬獲的三塊地的溢價水準都不算低”。面對猜測與質疑之聲，李明表示，“這三塊地也是根據公司整體投資策略拿下的，現在來看，今年1月這個時機不管是從土地價格還是競爭程度都是不錯的”。他表示，今年遠洋在土地儲備方面的投資計劃在150億-300億元之間。

　　業內人士分析，去年業績的超額完成、融資方案的落實、股權結構的穩定、開發團隊的成熟，都成為遠洋本輪在土地市場突然發力的背書。

　　據遠洋內部人士透露，在土地儲備方面，遠洋有一套自己的拿地原則：深耕已經進入的區域；重點考慮中等規模項目；為業績好的成熟團隊增加土地儲備；堅持企業的利潤率標準。而這三塊土地均符合這些原則。遠洋地産在2014年將大舉發力的態勢基本可以確定。

　　關於土地儲備，李明坦言，目前遠洋擁有的土地儲備總量與企業規模相適應，目前公司正在對土地結構進行調整。其中，上海、北京、深圳等一線城市的土地儲備還將進一步擴大。而目前二三線城市開始出現分化，企業在土地儲備上會比較審慎，公司會根據企業拿地的標準適時進入。

　　去庫存高週轉

　　近來，隨著樓市陷入沉寂，部分二三線市場降價之聲不斷傳出。業內人士評價，在當前市場形勢下，隨著競爭越來越激烈，房地産行業平均利潤率大約每年以1個百分點的速度在持續下滑。近年來土地成本和資金成本越來越高，開發投資的杠桿率也是越來越低。

　　對此，李明表示，“面對行業平均毛利率出現了整體下行的形勢，企業解決問題的關鍵在於週轉率。核心凈利率上升是關鍵，抓效率、抓成本就比以往更明顯”。一邊是逐漸高企的運營成本，一邊是居高不下的土地價格，對於重點佈局一線城市的房企來説，當行業利潤被逐漸攤薄，高週轉似乎成為了制勝的關鍵。

　　李明表示，遠洋計劃將公司的週轉率從23%提高到30%左右。要提高週轉率首先要提高結轉收入，此外便是控制資産規模。李明進一步分析，降低庫存是提高週轉率最快的方式，目前便需要把已經完工的項目存量消化掉，同時要控制新增投入，加快銷售速度。

　　為了提高週轉率將已經完工的項目存量快速地去化掉，將對部分存貨量比較大的城市和項目在價格上做出一定優惠，“大概有5%左右的優惠，過了兩年的項目要堅決清理掉，對企業來講真正滯銷的壓力並不大”。李明告訴記者。

　　關注輕資産運營

　　遠洋地産年報顯示，遠洋地産土地儲備于2013年減少7%至2135.3萬平方米，而大部分土地儲備都位於大連、秦皇島等環渤海地區。

　　“遠洋目前2000多萬平方米的土地儲備，其中有1/3都是超大項目，這將會影響企業的週轉效率。”李明介紹，目前遠洋面臨兩大結構調整：區域佈局調整以及土地規模調整。

　　李明進一步説道，對遠洋來説，北京市場是其一直關注的重點，但對於深圳、上海這些城市的儲備還應該進一步擴大。此外，遠洋在秦皇島、撫順、天津幾個地區都有超過100萬平方米的項目，這些項目雖然土地成本較低，但單個項目土地規模太大對於整體週轉效率會有影響。

　　李明透露，年內將對土地策略進行調整，以盤活公司的土地。在一些二三線城市，將對100萬平方米以上的超大規模項目進行調整。

　　值得注意的是，在遠洋2000多萬平方米的土地儲備中，商業物業的土地儲備佔到了300萬平方米，其中將近一半的面積都將作為自持物業。“堅持住宅開發和經營性物業並重將是遠洋長期的策略。”據李明透露，遠洋在2013年經營性物業的收入達到了8億元，而這一收入有望在2014年突破10億元，“但經營性物業對於資金沉澱的佔比非常大，目前這部分收入支撐大概需要100億元以上的物業投資，先期可能要達到200億元，這也是影響遠洋毛利率以及週轉率較低的原因。”

　　李明表示，輕資産運營是遠洋接下來十年發展的重點，“商業地産和房地産金融要佔到未來盈利的2/3，預計一年之後會非常清晰。”據李明透露，目前掌管中國人壽投資的高管已經出任遠洋主管投資與房地産金融業務的副總裁，這也將為遠洋的輕資産運營鋪路。此外，在企業融資領域，遠洋地産計劃5月底前啟動4.5億美元銀團貸款。

　　加快京津冀佈局

　　隨著國家相關政策的陸續出臺，京津冀一體化被提升到前所未有的高度，天津等京畿地區的樓市再度被市場聚焦。遠洋地産在3月底一舉拿下了天津武清區的四個地塊，總面積達到了17.4萬平方米。因其地處京津冀三地中心點這一特殊的地理位置，武清被規劃為大北京戰略的核心重鎮，也被列為京津最早的國家級經濟開發區。武清加速推進京津産業新城規劃建設、加快京津金融一體化試驗區建設；將成為京津之間高新技術産業基地、現代物流基地、生態宜居城市，成為服務京津相向發展的示範區和橋頭堡。

　　李明表示，“相較于河北，天津的商機我認為更加值得思考，看好武清發展”。以“市中心-外環線-主發展軸”為思路的區域佈局將成為遠洋地産在天津戰略佈局持續性的原則所在。同時，天津的規劃以一軸兩線為主，從武清到市區再到濱海，這條發展線未來的發展潛力不可估量。北京商報記者 董家聲

　　記者手記

　　彎道加速還需苦練內功

　　“包括我本人在內，遠洋地産的高管團隊已經超過兩年沒有乘坐過公務艙，沒住過住宿費超過1000元的酒店。”談及對市場變化的應對，遠洋地産總裁李明向記者表示，市場下行時，企業必然出現分化。面對市場的外部壓力，企業必然要做出調整。尤其是深挖企業內部潛力。據筆者所知，遠洋地産近年來一直強調苦練企業內功，其中之一就是控制企業的管理成本。據遠洋地産相關人士介紹，為了儘量壓縮經營成本，公司在管理費、銷售費、財務費等各個方面儘量壓低成本。同時在一切可能的情況下，不斷提高企業運營效率，細緻到公司員工處理內部文件的時間也有嚴格時間標準和記錄。

　　如果説影響企業毛利率的因素有不少，但對於企業自身來説，最能夠把握的元素之一，就是提高企業的經營效率，這歸根結底還要提高“人”的效率。正如李明所説，“抓成本，提品質、促效率”，正在成為當前遠洋地産內部管理的最重要措施。