北京：限價令沒完全解禁 剛需房二季度入市

　　單價9.5萬元高價盤引發購房人對於房價失控的擔心，業界普遍認為今年房價走勢趨穩為主

　　現階段放開的幾個高價盤，並不意味著限價政策的完全取消。監管部門為了控制整體均價，四萬元以上的住宅項目仍將緩慢逐步解禁

　　春節期間，幾個高價盤的相繼獲批入市，讓剛剛過了節的購房人不再淡定了。尤其是位於北五環附近的綠地中心項目以9.5萬元的價格獲批入市，讓許多人都開始擔心房價會在今年繼續暴漲，自己會被市場拋得越來越遠。

　　但實際上，很少有人注意到，單價9.5萬元的綠地中心並非住宅産品，獲批的146套房源平均下來都是710平方米以上的超大戶型，與普通購房人關係並不大。但不可否認的是，除此之外，1月份仍有多個超過4萬元的高價住宅項目入市，並且由於去年所售土地的價格不菲，今年還將有更多的高價盤等待入市。對此，業內人士認為，這些高價項目確實對整體房價走勢起到了帶動作用，但隨著二季度更多的剛需項目入市，加上政策調控將採用市場和行政結合的手段。預計今年房價將以整體趨穩為主。

　　四萬元禁令年初全面放鬆 多個高價項目低調入市

　　新年過後，剛一復工，一則“單價9.5萬元高價房獲批入市”的消息就攪動了樓市的一池春水。事實上，這個位於大望京區域，南靠望京SOHO，北臨北五環的綠地中心項目，是綠地在北京打造的重點商業寫字樓綜合體。其領證時間確切地説是在春節前一天，1月29日以9.5萬元/平方米的均價獲准入市銷售的。

　　之所以開年後才被爆出，有分析人士稱，主要是由於綠地集團刻意低調，專門選在即將放假的當口獲批，使得如此高的價格並未立即引起足夠的關注。2013年賺得盆滿缽溢的地産界也多處於放假狀態，直到節過後，媒體和開發企業們紛紛重新開工時，方醍醐灌頂如夢初醒般地大吃一驚：五環都10萬元了， 並且還是非住宅項目！

　　雖然望京區域素有“第二個CBD”之稱，其區域價值也早已經非昔比，但在“限價”背景下獲批每平方米10萬元的項目，很難不被視作一種標誌性的事件。因為，在此之前的兩個月裏，北五環、東南五環一些零星的中高端項目，還在為每平方米獲批4萬元左右，和官方費勁磨合。對此，亞太城市發展研究會房地産分會會長陳寶存就認為，這標誌著四萬元以上不批預售，解禁了。

　　不僅是綠地中心，還有多個項目選擇了在新年前後關注度最低的當口入市銷售。作為現房項目，位於東四環內的山水文園就趕在除夕前剛剛獲批了預售證，單價高達五萬元以上。而西北五環的豪宅項目五礦萬科如園則在大年初一獲批銷售，單價同樣高達五萬元以上。

　　1月20日，同時獲批了兩個單價超過65000元/平方米的豪宅項目：朝陽孫河的泰禾·北京院子和豐台區的閱園（紫辰院）。如果説單個高價盤入市還可以視作“漏網之魚”，那1月份多個四萬元以上項目甚至包括十萬元項目地獲批，在業內看來都意味著，困擾北京高端住宅市場的“四萬元限價令”開始全面解禁。

　　還將有更多高價豪宅今年入市

　　對於近十萬元的獲批價格，綠地集團相關負責人表示，考慮到望京已經成為各大跨國公司總部的關係，10萬元的售價並不貴。另外，他同時也表示，綠地中心項目是望京區域標桿性的寫字樓産品，並非住宅，取證的146套房源，平均下來每套的面積都在710平方米以上，並非普通住宅，因此並不在住宅四萬元禁令的限價範圍內，同時也與住宅價格沒有直接的可比性。

　　對此，業內認為，雖然綠地中心並非住宅類産品，但北京樓市一向是同位置的住宅售價要貴過商業寫字樓。而北五環目前的住宅價格都在四萬元到五萬元之間。因此，該項目地高價入市也給了整個望京和奧北區域其他在售的住宅項目充足的信心。

　　並且在這次開閘放水之後，年內預計還將有中赫萬柳書院、保利海德公園等一系列接近十萬元單價的高端樓盤計劃入市。而這些高價房雖然與大多數購房人關係不大，但其房價整體走勢具有的帶動效應，仍令很多普通購房人擔心會離市場越來越遠。

　　對於這樣的擔心，亞豪機構副總經理任啟鑫則認為，土地價貴，是倒逼高端項目不斷出現的必然産物，尤其是在當前商品房、保障房、自住型商品房的三元格局下，商品房泛高端化明顯，高端市場被放開就成了遲早的事情。

　　土地高價倒逼住宅價高 1月份住宅用地成交創6年來新高

　　剛剛過去的1月份，土地市場就出奇地火熱，更加劇了未來高價盤增多的趨勢。

　　根據亞豪機構統計數據顯示，1月份北京土地市場共成交26宗土地，累計吸金金額達到405.92億元，僅微微次於去年11月份的406.98億元的月度成交高點。而在成交的26宗土地中，住宅用地再次成為成交主力，達11宗，創下自2009年以來連續6年時間裏的同期新高。與此同時，自住商品房用地持續保持著高佔比率，在1月份成交的11宗住宅用地中，含有自住型商品房的地塊就佔據了10宗。

　　另外，根據北京市土儲中心的數據顯示，截至2月7日，北京市尚有16宗經營性用地正在交易，其中大部分將於2月份完成成交。可以預見，2月份土地市場仍將保持火熱態勢，有望迎來另一個成交高峰。

　　對此，京城一家房企的副總經理對北京青年報記者表示，他所在公司的一個高價項目二期就始終未能獲批，但公司方面又不願低價賣，因為土地的成本價格就接近兩萬元，不賣上四萬元，就很難獲得利潤，因此就一直處於擱置待上市的狀態。

　　他也認為，現階段放開的幾個高價盤，並不意味著限價政策的完全取消。監管部門為了達到控制整體均價的目的，四萬元以上的住宅項目仍將緩慢逐步解禁。而在樓市整體供應較少的一季度，幾個高價盤的入市會造成成交均價較高。預計從二季度開始，隨著剛需項目的啟動，整體價格才有望被拉低。

　　房企不擔心成交腰斬

　　新盤將在二季度入市

　　幾個高價盤的相繼入市，雖然拉高了樓市的整體價格，但由於購買者相對小眾，並未像剛需盤那樣出現入市即售罄的火爆。相反，由於在售項目多為高價盤，也導致樓市成交的不斷走低。根據亞豪機構統計數據顯示，1月份，包含首開熙悅睿府·書香、紅杉公館、金隅香溪家園、亦莊金茂悅等項目在內，北京樓市僅有7個項目開盤。無論是同比去年1月份的17個項目，還是環比去年12月份的24個項目，新盤供應都大幅削減。

　　與此同時，1月份成交量也遭遇了腰斬。統計數據顯示，2014年1月，北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數、成交面積的環比、同比均萎縮了四至五成左右。6908套的住宅月成交量也僅高於2012年1月時的4473套，成為自2006年商品住宅開始網簽以來，近9年元月商品住宅銷量出現的第二低位。

　　不過，土地市場的火熱證明短期的銷量銳減並未影響房企對於後市的判斷。任啟鑫就認為，短期的成交萎靡對於大部分房企來説並不用過分擔心，造成的原因既有春節淡市的傳統因素影響，也有短期內買賣雙方觀望，房企惜售情緒加重、推盤積極性降至歷史冰點的因素。

　　他預計，從2月下旬開始，北京的住宅項目開盤量將逐步增加，尤其到了第二季度，剛需項目、改善型項目、豪宅別墅都會積尋求銷售。從去年開始延續至今的土地成交高峰也必然促使今年將有更多的商品房、自住型商品房入市。目前的樓市存貨低的壓力並不會長期存在，也難以對市場形成明顯的預期性影響。

　　●預測●

　　關於房價走勢全面趨穩成業內共識

　　1月份，樓市成交量大幅下降的同時，成交價格並沒有出現明顯的起伏。據亞豪機構統計數據顯示，1月份，北京商品住宅成交均價為26181元/平方米，與上月基本持平。

　　在業內看來，房價或將持續保持在高位震蕩，市場在馬年趨穩也已經成了共識。

　　全國房地産商會在1月末發佈的《2013-2014年度中國房地産市場報告》中指出，今年我國房地産市場供給將會增加，在經濟平穩增長背景下，房地産需求將保持平穩，房價漲幅將進一步回落，全年走勢呈現前高後低態勢，房價總體保持基本平穩。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭也預計，2014年樓市將在高位震蕩並逐步降溫，但房價以企穩為主，不會明顯下跌。他認為，2014年樓市再現去年輝煌的可能性不大，因為其自身有短週期的規律。2012年見底反彈，2013年趨於回暖、部分城市過熱，2014年高位震蕩、慢慢降溫。這其中既有市場自身調整的機制，也有政策繼續收緊的原因。

　　而首都經濟貿易大學土地資源與房地産管理系系主任趙秀池在分析時也表示，銀行收緊按揭貸款，這將影響購買力。並且在政策層面，十八屆三中全會以後，用市場的手段調節房地産市場的思路已被確立，並且轉向“長效機制”的思路也十分明顯。

　　不過，這種長效機制的建立和鋪開需要時間，限購政策取消一蹴而就也會引爆危機，較長一段時間的“過渡期”是必需的。而在過渡期內，目前的樓市調控難以放鬆，但市場手段將更多得到支援，房價也會以趨穩為主。本版文/本報記者 李桁