北京門頭溝房價最高已突破4萬元

　　“門頭溝的房價已經每平方米４００００元了，地價也接近每平方米２００００元了”，這樣的結論很多人都覺得不敢相信。但事實上，門頭溝樓市近兩年飛速發展，已經成為京西主要的置業區域。像去年入市的Ｖ７西園、西山藝境等項目，最高售價已經突破了４萬元／平方米，而在上周新成交的幾塊土地中，最高的樓面地價也已經達到了１９７０４元／平方米。門溝頭目前已經聚集了融創、中鐵、金泰、華潤、遠洋、華遠等十余家大型開發企業。進入２０１４年，這些大型開發商旗下的樓盤要麼正在籌劃入市，要麼已經正式銷售，可以預期的是，今年將是門頭溝供應量最大、新盤最為集中的一年。

　　一天成交三塊地　門頭溝已成為京西新盤集中地　

　　１月１６日，門頭溝三宗土地出讓點燃了開發商的競爭熱情，最終遠洋、融創、華潤三大品牌開發商經過一陣血雨腥風的叫價後，以總計７５．７億元的土地價格笑到了最後，而三塊土地的起拍價僅為４１億元。其中融創經過７４輪才以１８．２億元中標，遠洋３８億元摘得的地塊溢價率達到了７４％；華潤１９．３億元獲得的地塊單價最高，折合樓面價１９７０４元／平方米，溢價率１０７．５％。由此可見，門頭溝地塊的招拍挂現場，開發商間的競價是何等的慘烈。

　　而僅僅一個月前，也就是去年１２月１９日，融創、住總和北京駿洋三家聯合體剛剛投下５８．６６億元的天價，以４９．９５％的溢價率獲得了門頭溝限價商品房地塊，折合樓面價為每平方米１６８９１元。作為限價房用地的地價甚至高過了不少門頭溝在售住宅項目的地價。

　　一直以來，地處西六環外的門頭溝樓市發展相對滯後，土地供應也持續維持在低位，為何突然就熱得發燙呢？　“最主要是交通的發展和京西多年來嚴重失衡的供求關係，共同導致了門頭溝逐漸成為京西購房人的首選。”一位開發商表示。

　　亞豪機構統計數據顯示，２０１１年－２０１２年兩年間，門頭溝僅成交了６宗土地，其中住宅地塊為５宗，宅地的累計建築面積達到８４萬平方米。但是從去年開始，區域土地供應開始逐漸提速。２０１３年，門頭溝區域共成交了７宗土地，其中住宅地塊達４宗，累計建築面積達８８萬平方米，僅去年一年，宅地的供應量就已經達到之前兩年的總和。這也吸引了大量知名房企的進入，包括金泰、華遠、住總、融創、中鐵、Ｋ２、華潤等，幾乎每一個在售的樓盤都有著光鮮的背景。

　　對此，亞豪機構副總經理高姍認為，門頭溝土地供應逐漸提速，將從源頭上有效緩解京城西部區域長期以來供應不足的現狀。

　　房價最高已突破４萬元　

　　由於規劃、土地等多方利好，區域樓市也從去年下半年開始出現了較大的放量。

　　除了老項目麗景長安去年先後有三次推盤外，Ｋ２集團開發的高端純新盤項目Ｖ７西園、西山藝境、中國鐵建·梧桐匯等也分別在去年入市。其中，主打高端改善型需求的Ｖ７西園和西山藝境更是突破了４萬元大關，將門頭溝的整體房價拔高到新的階段。Ｖ７西園去年８月開盤，主打１７５－３００平方米的大戶型，最貴的部分單價破４萬，仍舊在開盤當天吸金８億元。

　　而西山藝境去年１２月則優先推出了洋房部分，均價為３５０００元／平方米，最貴的四號樓單價則超過了４萬元。門溝頭的房價悄無聲息地就進入了高端行列。

　　高姍認為，除了這些現有在售項目外，鋻於當前項目運作週期普遍可控制在一年以內，去年區域成交的地塊都有望在今年開始陸續入市，這將為門頭溝樓市注入大量的新鮮血液，２０１４年門頭溝樓市放量有望達到近年來的高點。而這些新項目，像１月１６日出讓的三塊土地，最貴的土地價格已經接近２萬元／平方米，這樣處於高位的地價也幾乎預示了未來售價或將繼續攀高。

　　中高價項目主打改善需求　低總價樓盤皆為商住　

　　不同於通州、房山、大興等遠郊區域以剛需為主、改善為輔的特性，自然環境優越的門頭溝區域在售樓盤則主要以大戶型的改善型項目為主，主力像Ｖ７西園、西山藝境、華潤·潤西山、麗景長安等都是如此。這類項目由於總價較高，去化速度通常都較慢。在北京現在的土地競爭格局下，未來純商品住宅的高端化趨勢將越發明顯，改善型住宅市場將因地價的攀高被迫擴容，競爭也將越發激烈。

　　一位門頭溝區域的項目負責人就擔心：與大興、通州等眾多樓市熱點區域相比，目前區域置業力量仍然主要來自京西改善人群，區域價值也並未被大眾所熟知及認可，如果沒有突出價值的支撐，區域中高端樓市供應的倍增，或將給各個項目都帶來一定銷售壓力，短期內難以被市場所消化。

　　另外，除了改善型房源，剛需購房人則更多地選擇低總價的商住項目。去年１２月底區域新推盤的中國鐵建·梧桐匯，就以小戶型、低總價與近軌道交通的優勢迅速獲得了市場的認可。高姍認為，隨著門頭溝與主城區交通距離的進一步縮短以及自住商品房地塊的入市，區域剛需及投資客群也將逐漸增多。而以２０１４年新成交的三宗地塊為代表，區域商業地塊的出讓體量增大，也為未來商住項目的進一步崛起提供了前提。

　　未來，除了改善型住宅外，商住項目也將以低總價的房源優勢，成為區域剛需及投資需求的另一個釋放點。區域樓市産品的供應梯度或將被進一步拉大，呈現出以改善型住宅項目為主、商住項目為補充的樓市結構。

　　多個項目今年將放量　基本都是純新盤

　　門頭溝樓市這兩年的高速發展，直接體現在供應量的變化上。據了解，２０１１年上半年，門頭溝區域僅有綠島水岸一個項目在售。而２０１１年底至２０１２年初，區域內叫得出名字的項目也只有麗景長安、華潤·潤西山、潤景公館和中鐵·梧桐苑。而２０１３年，整個門頭溝又多出來了Ｖ７西園、西山藝境、中鐵·梧桐匯幾個純新盤。這樣的增長態勢在今年仍將持續。

　　據北京青年報記者了解，僅一季度，門頭溝就有潤西山·Ｂ組團、京漢鉑寓、京西·金泰麗灣三個純新盤住宅項目計劃入市。隨著門頭溝土地供應的提速，開發商的推盤意願也持續上升。西山藝境的項目負責人表示，一季度項目將首次推出別墅産品，而洋房産品也會在明年繼續加推。金泰麗灣的銷售人員則表示，項目計劃將於明年推出的房源主力戶型為９１－２２０平方米的二－四居，均價預計不到３萬元／平方米。

　　再加上已經成交但還未形成項目的土地，都有可能在今年入市，門頭溝不但將迎來眾盤競爭的廝殺場面，區域配套也將在眾多開發商的比拼中進一步完善，一位在售項目負責人就表示，門頭溝這幾年在環境和交通配套上的質變，使其將成為京城西部最主要的新盤集中營，整個區域也將成為京西中高端改善購房人的首選。　文／本報記者　李桁

　　西山藝境　三面環山低密改善盤

　　項目地址：門頭溝阜石路雙峪路口西８００米路南

　　建築類別：洋房、聯排別墅、大平層

　　參考價格：洋房３６０００元／平方米、別墅預計５００００元／平方米

　　裝修狀況：毛坯房

　　最新動態：去年年底該項目首次開盤，推出１２０－１８０平方米褐石洋房産品，均為７至９層南北通透的板樓，目前僅余少量１４０平方米的洋房。別墅産品預計２月下旬入市，推面積１８０－３００平方米半山別墅，預計價格９００萬／套－１１００萬／套。未來入市的洋房新品在價格方面也會有所上調。

　　區位及交通：２０分鐘到達西四環定慧橋　

　　門頭溝區域內因西山藝境、麗景長安等幾個熱盤的入市而熱度大增。在去門頭溝的路上，不難發現長安街西沿線、蓮石路、阜石路這三條主幹道的連接，使其交通便利性相對通州等近郊板塊格外突出。

　　以西山藝境為例，從西四環定慧橋轉入阜石路，經過３個紅綠燈路口，大約不到２０分鐘即可到達。該項目銷售人員表示，不僅僅是春節後車少的原因，而是門頭溝這邊本身居住密度較低，主幹道也較多。因此，即使是節後效應減退之後的早晚高峰也並不會擁堵。“我們的工作人員早高峰時也計算過，正常行駛都能在２０分鐘內從定慧橋達到項目。”該銷售人員説。

　　周邊及配套：項目自建商業和幼兒園　

　　從西山藝境目前的狀況而言，該項目的區位相比麗景長安等項目更為接近門頭溝老城區，周邊也不乏已有的老社區，因此，現有的生活配套雖然並不盡如人意，但是距離該項目步行１０分鐘的位置也已經有一個物美超市存在。銷售人員表示，“我們的銷售人員日常的購物消費等，也都在附近就可以解決。”

　　此外，由於西山藝境本身佔地超過３０萬平方米，因此，該項目本身也有自建配套的較大空間。據了解，未來西山藝境將配建５００００平方米的商業和幼兒園。娛樂方面，該項目還將設有社區會所，涵蓋游泳、健身、休閒娛樂等設施，目前已經有部分設施配備到位，供購房人實地體驗，另外，現在的售樓處也將會在入住後改造成為社區會所的一部分。

　　環境方面則是西山藝境主打的賣點之一。銷售人員表示，“門頭溝在首鋼等大型工業騰退後，功能規劃以生態為主，因此，整體環境方面優勢突出。而西山藝境本身借助三面環山的地勢，形成了階梯式分佈格局，強化了每一戶的景觀環境。”

　　煞風景的是西山藝境有高壓線穿過，南側還有一些在用的雷達天線。這不禁讓購房人懷疑在日常生活中對身體健康是否産生不利。對此，《廣廈時代》曾經做過高壓線影響範圍的專題，儀器顯示，距離高壓線超過１００米，其輻射數便基本可以忽略。因此，提醒購房人在置業選房時，距離高壓線超過１００米便無需擔憂。

　　銷售産品：別墅即將入市　洋房價格會漲

　　西山藝境産品也較為豐富，整體定位高檔盤。該銷售人員表示，該項目的洋房部分為金地專利的褐石係。據了解，洋房産品均為７－９層的南北通透板樓，得房率大約在８５％左右。目前可供購房人選擇的房源很少，後期仍會有洋房入市，銷售人員表示後期價格應該會略有上漲。別墅産品值得一提的是贈送面積較大，以聯排中間戶型為例，産權面積１８０平方米，實際使用面積可達到２８０平方米，露臺、閣樓等設計均可利用起來擴大生活空間。文／張蛟

　　麗景長安二期再升級　全為大戶型　

　　項目地址：門頭溝永定鎮石龍西路與三石路交叉口西南角

　　建築類別：普通住宅板樓小高層

　　參考價格：待定

　　裝修狀況：精裝修

　　最新動態：麗景長安項目二期，預計４－５月開盤。共推出７棟樓，一梯一戶，戶型為１３７平方米三居，１５５平方米四居，均價待定，精裝修，入住時間待定。

　　區位及交通：京西新城三縱一軌　

　　《廣廈時代》一行人從地鐵八角遊樂園站出發，開車走阜石路到該項目約２０分鐘。而無車的購房者可從蘋果園地鐵站，換乘９３１、９８１空調、９７７快，在石龍工業區下車。

　　通過實地探盤，我們了解到，西長安街延長線將進一步縮短門頭溝買房人進城的耗時。這條全封閉的快速路全長約６．４公里，東起古城南路，向西經現在的首鋼東大門、首鋼廠區後，跨永定河經西六環路繼續向西，終點至門頭溝的三石路。

　　此外，門頭溝的城鐵Ｓ１號線也在施工中，建成後將對接１號線蘋果園站和６號線慈壽寺站，是北京市首條磁懸浮列車。此次探訪的麗景長安與Ｓ１號線上岸村站相隔約８００米，走路前往在１０分鐘以內。

　　周邊及配套：商業配套待成熟　

　　生活配套方面，由於該項目位於門頭溝新城區，現階段附近超市、餐廳等配套的檔次都比較低，此方面主要依靠北邊３．５公里外的老城區，作為平時大型購物和娛樂的中心。項目周邊即將會建立一個規模相當於世紀金源大小的太平洋國際廣場，其中包括購物、休閒、娛樂、健身等多功能商業綜合體，建成後會豐富周邊配套。

　　另外，１月１６日融創在門頭溝５８．６６億標得自住房地塊，該地塊除了自住商品房規劃意外，更多的是綜合用地、商業用地。對此，有購房人認為，隨著融創、華遠等房企大舉進駐門頭溝，未來門頭溝的發展潛力有望進一步爆發。“尤其是商業用地未來的建設，對目前門頭溝生活、商業配套不足以及檔次較低勢必帶來較大改觀。”購房人表示。

　　教育配套方面，在麗景長安的西北方向８００米處，是北京第二實驗小學永定分校幼兒園，西北方向１．５公里為北京第二實驗小學永定分校，北邊３公里處是大峪中學和北京育新中學，此方面配套齊全。

　　目前待售的二期新品則完全針對改善人群，價格尚未最終確定，但項目相關負責人透露，未來具體定價會參照項目周邊其他項目的價格。二期雖然配有保障房建設，但相比一期樓房之間間距略松。銷售人員表示，隨著二期的建設和一期的入住，項目周邊的配套將會趨向成熟，方便業主日常生活。　文／張蛟