京新國五條細則落地20天 供需回落樓市入博弈期

　　3月30日，北京發佈貫徹落實“新國五條”實施細則的通知。作為“新國五條”地方細則最嚴厲的城市，北京樓市在20天內已經明顯感受到來自政策的威力：一方面高定價項目難以獲批入市，新房成交出現停漲，一方面，開發商們也正使出渾身招數來應對價格紅線。此外，一季度火爆的二手房市場在嚴重透支後成交大幅萎縮，部分房源已經出現價格鬆動。對於樓市出現新的博弈，業內專家表示，隨著自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理政策落地，房企博弈的機會成本將越來越大，推盤走量應是上策。

　　□供應低供應導致樓市步入博弈期

　　京版國五條細則落地後，北京購房資格申請、審核及網上簽約暫停八天。上周為網簽恢復後的首周，新房成交回落的同時，供應也開始縮水。

　　價格、供應雙降

　　“新國五條”北京細則出臺後，由於限購政策升級，北京原先的房地産交易系統進行升級調整，因此從3月31日零時至4月7日24時，北京的房地産交易系統暫停購房資格申請、審核及網上簽約。

　　4月8日起，北京樓市迎來恢復網簽一週，根據北京住建委的網簽數據統計，上周北京全市新建商品住宅網簽總量為2845套，日均網簽僅為406套，與3月份的日均網簽量相比下跌了37%。據亞豪機構統計數據顯示，上周北京商品住宅成交均價為22211元/平方米，與3月最後一週基本持平，小幅下降了1個百分點。

　　由於新政後，北京對於房價上漲控制嚴格，項目漲價難度上升，部分購房者對於房價上漲預期或産生動搖，低價入市的期望程度或有所加強。由於購房者觀望情緒上漲也導致目前成交量出現下滑。

　　除了成交量下降外，上周北京新房供應與成交價格也開始出現下滑，據亞豪機構統計數據顯示，上周北京商品住宅市場共有5個項目入市。雖然開盤項目個數與之前一週持平，但供應套數和面積雙雙下降。

　　據亞豪機構統計數據顯示，上周北京新增供應459套，新增供應3.9萬平米，與之前一週相比，供應套數減少了31%，供應面積則減少了43%。上周北京商品住宅成交均價為22211元/平方米，與3月最後一週基本持平，小幅下降了1個百分點。

　　抓緊開盤是上策

　　在“國五條”的調控思路下，北京市拿出了最為嚴厲的實施細則。與其他城市不同的是，北京市在確定今年的房價控制目標時有這樣一句表述：進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

　　在“國五條”北京實施細則的19條內容中，有關二手房個稅和限制單身人士購房成為焦點。有關新房限價表述並未引起太多關注。然而，在不少業內人士看來，樓市限價管理將對未來樓市産生深層次的影響。事實上，近期新盤供應降低就與限價政策密切相關，京版“新國五條”細則的出臺，開發商推盤難度增大，一方面高端樓盤難以入市，另一方面普通住宅項目開盤也面臨不能明顯高過前期和周邊同類項目的價格監管壓力，原本打算近期入市的開發商可能需要重新調整開盤結構和銷售價格以及定價方案。“什麼樣的房子該納入商品房、限價房，相關細則出臺還需要一個過程。”一位業內人士表示，今年一些房産信託、組合的基金將迎來到期的高峰期。因此，房企博弈的機會成本將越來越大，“有機會項目能開盤就抓緊開盤，越往後拖開發商在定價上受到的約束會更嚴厲。”

　　拆分精裝修費用

　　根據北京的限價標準，原則上新開盤項目的定價不超過區域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不超過上月銷售平均價格等已經成為獲得預售許可證的重要條件。

　　在這樣的限令面前，4月過半，北京僅有3個項目獲得預售許可證。“大部分準備開盤的項目都被‘按’住了”，大興某在售樓盤負責人告訴記者，而這些項目被“按”住的主要原因，都是開盤價格不過關。不過，在一些開發商眼裏，雖然限價政策能從源頭上控制房價，但其實仍然存在應對的方法和手段。“現在就有一些項目把精裝修的費用拆分出來上報，譬如原本毛坯房賣2萬元每平米，為了防止産品沒有發生變化但價格卻上漲的局面，開發商會單獨上報精裝修的那部分價格，從而實現高報價”，一位長期跟蹤新房市場的機構研究人員告訴記者。

　　這些説法也得到了多位業內人士的認同，通過拆分精裝修費用實現高報價，是目前開發商採用較多的一種做法。另外，還有樓盤通過買賣和裝修兩份合同來突破限價令。在簽合同的時候，購房者需要與開發商簽訂兩個合同，一份是房屋買賣合同，一份是裝修合同，以此逃過政策的監管。“這種操作還得取決於購房者是否認同”，亞豪機構總監郭毅表示，這種做法有可能造成購房者將來轉讓時的稅費增加。

　　□應對

　　房企出招應對調控升級

　　通過凍結二手房市場把部分購房者“逼”進新房市場之後，政府再次通過限價的行政手段使調控升級。不過，對於限價令，開發商們也正使出渾身招數來應對價格紅線。

　　按照以往開發商的推盤慣例，一個樓盤在入市時通常會先將戶型、位置稍差的産品以較低價格入市，接下來隨著産品品質的提升價格也逐漸上漲。

　　在限價令出臺後，這種推盤順序將被改變。某樓盤銷售負責人告訴記者，開發商可能會首先選擇品質較好的産品入市，接下來以同樣價格再推出品質稍差的，從而達到價格和利潤平衡點。此外，剛需項目將裝修房改為毛坯房來降低售價、期房改為現房來規避政策監督以及延遲開盤等手段也都在不少項目的醞釀之中。“這種價格的界定是比較難的，尤其對於純新盤項目，並沒有精確的界定標準”，某項目行銷人員表示，而不同月份的限價管控也時松時緊，如何做到公平尚需時間來檢驗。

　　改變推盤順序

　　改走中小戶型路線

　　此外，從中長期戰略來看，由於本輪調控重在保護剛需，一些房企也將産品重心放在面向剛需群體的中小戶型開發上。

　　此前一直堅持走中高端住宅路線的金地集團，從去年下半年開始調整産品路線，將重心向中小戶型産品市場偏移。據媒體報道，金地集團總裁黃俊燦在接受採訪時表示，公司今年新推的346萬平方米産品中，中小戶型産品佔比將達80%，加上此前庫存的産品，全年可供銷售房源中小戶型産品佔比65%，而在2011年，中小戶型産品在總供給中僅佔49%。

　　招商地産總經理日前也表示，今後會儘量推一些偏向中低價位、中小戶型的産品，從而均衡産品結構。

　　□二手房成交量跌至谷底

　　自北京調控細則出臺後，二手房市場迅速“冰封”，買賣雙方均陷入觀望。受此影響，4月第二周，北京市二手住宅僅成交了1716套，比停網簽前一週下降82.3%，周均成交下降到2000套以下。鏈家地産張旭表示，，除了特殊周外(放假等)，周均成交在2000套以下要追溯到2012年春節以前，國五條北京細則出臺後，成交量出現了明顯的回落。

　　觀望情緒濃厚

　　來自偉業我愛我家和鏈家地産等仲介機構的數據顯示，4月第二周(04.8-04.14)，北京市二手住宅網簽1716套，與停網簽前一週比明顯回落，同時，新增房客源持續兩周環比回落。

　　記者日前在走訪惠新西街南口、柳芳等多家仲介門店中發現，門店經紀人都比較清閒，“最近一段沒什麼事情，每天的主要工作就是打電話讓客戶來看房，但是現在基本上都在觀望，很少有人再看房了，我們有不少展板在地鐵出口附近，人流量很大，不過，停下來問房子的人比3月份要少很多，問房價的人也基本上沒有買賣的意向。”惠新西街南口地鐵站附近的仲介經紀人告訴記者。

　　“我覺得房價還會有波動，現在買不是時候，關鍵是很多房子的稅收好像也不太明白怎麼計算，還是穩定了再説。”看了幾個月房子的小陳表示。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，北京樓市調控細則出臺後，雖然新增房源和客源量並未大幅下降，但是買賣雙方的心態已由之前的爭取快速成交，變成觀望等待，尤其是購房人群觀望心態明顯加重。

　　個別房源價格鬆動

　　在二手房價格方面，鏈家地産的統計數據顯示，4月第二周北京市二手住宅成交均價為27763元/平方米，環比上周上漲4.6%，比停網簽前一週上漲2.5%。不過，記者在調查中看到了個別房源的價格有所鬆動。張旭告訴記者，從目前成交情況看，雖然大部分樓盤價格依舊維持著價格的向上態勢，但力度已明顯不足。

　　據惠新西街南口附近的經紀人介紹，附近二手房掛牌的價格並沒有大幅變化，“只有個別房源業主著急用錢的會降價賣，目前我知道的只有一個業主，他想換房，著急用這個錢，大概降了10萬塊錢。”記者在其門店裏貼著的房源資訊上看到，周邊二手房掛牌價在4.3萬元/平方米左右。

　　對於未來市場，北京麥田房産市場研究部經理張葉松指出，房價或將在下個月會出現小幅回落的現象。

[責任編輯： 雍紫薇]