環境臟、秩序亂、設施差是很多人對老舊小區的印象，而標準的物業公司管理又因為服務費用較高，難以被老舊小區的居民們接受。為此，朝陽區嘗試在老舊小區中開展準物業管理。截至2012年已有62個小區實行，昨日記者獲悉，今年還將在35個小區開展。
老小區生活環境品質低
老舊小區準物業管理是指由社區居民或者專業公司為社區提供綠化、停車等方面的服務，改善老舊小區的總體環境，通過提高服務水準使其更加宜居。
朝陽區2000年以前建成的老舊小區819個，其中街道自管老舊小區198個，其他均為物業公司管理或單位自管。
由於老舊小區普遍存在基礎設施薄弱、物業管理不善等問題，居民的生活環境和生活品質都受到不同程度的影響。特別是隨著住房制度的改革，老舊小區産權逐步多元化，小區維護和管理資金渠道逐步枯竭，管理水準降低，管理功能退化，使老舊住宅小區人居環境與新建小區形成強烈反差，已經成為城市建設管理的落後地帶。
實現老舊小區“有人管”
為了讓老舊小區的居民不用花太多錢就能住得舒服，朝陽區對老舊小區實行準物業化分三步走。
實行準物業管理小區，第一年由政府前期投入，提升小區硬體環境建設，對老舊小區進行綜合整治，使之具備準物業管理的基本基礎。
第二年圍繞準物業管理工作的各個方面，以居民自治為核心，做好居民工作，初步進行收費嘗試，通過內容公示、財務公開，逐步讓居民接受準物業管理的內容、形式，改變免費享受服務的思維定式。
第三年通過不同的模式整合相關資源，完善各項服務，使得老舊小區管理完善自我造血機能、達到收支平衡，實現自我運轉。
■ 追訪
截至2012年底，朝陽區以有治安防範、有維護維修、有綠化保潔、有停車管理“四有”為標準，在62個小區開展了準物業管理工作試點。管理模式主要有以下三種：
模式 1
地點：潘家園街道松榆西裏社區東小院
居民無償服務結合聘請專職人員
對於停車管理、綠化養護、房屋修繕等專業性較強的服務項目，由小區管委會請專職人員或外包給專業機構管理。對於部分治安巡防、簡單電器維修等專業性不強的項目，由小區管委會動員居民，以志願服務的方式參與管理。
這種模式的優點在於通過自管，發揮居民的積極性和主動性，整合小區內的人力、物力、財力，降低管理成本，並將居民自管與聘請專職人員相結合，通過專職服務隊伍，拓寬準物業服務的內容，保障準物業服務的水準和品質。
模式 2
地點：團結湖一二條小區、南三條小區
非盈利性物業機構提供專業服務
對於老舊小區較多的街道，在街道層面成立非盈利性物業服務機構，通過政府主導、市場運作的方式為老舊小區統一提供專業化的物業服務。
非盈利性物業公司通過向居民低收費以及多方籌措資金等方式，實現準物業管理的市場化運作，以市場機制保障物業服務的正常運作。
模式 3
地點：左家莊新源裏小區、勁松五區
居民有償服務與服務外包相結合
以居民互助式的準物業管理為基礎，將專業服務部分外包給專業物業機構，實現居民互助與服務外包相結合的半專業化物業管理。
該模式能形成社區互助，自我組織和自我服務。比如將較易從事的停車管理崗位提供給居民有償服務，同時將專業性較強的服務外包給專業機構，保障服務品質。通過開發小區的人力、物力和財力，為小區管理提供可持續動力，實現社區整合，降低管理成本。
■ 個案
停車自管解決困難群體就業
朝陽區呼家樓北裏小區不是封閉管理，原先許多社會車輛都鑽進小區裏停車。一來二去，本就狹小的小區空間，顯得擁擠不堪。為了解決停車難題，有資質的停車公司也曾進社區實地調研過，但都因小區的自然環境以及成本等問題而沒能協商成功。試點準物業管理後，小區自管會把停車管理納入了首要解決的問題之一。
今年1月1日起，呼家樓北裏小區停車憑證出入。小區的車證共分四種，分別是停車證、探親證、單位證和接送證，以及一張出門卡，避免社會車輛佔用車位。
在治理停車難的同時，還解決了困難群體就業，招聘的治安崗亭的值守員都是小區的下崗職工、失業人員以及退休人員等，停車證經費為他們的生活解決了實際困難。60歲的劉仲元就是一名值守員，他説，自己值守的門正對學校，以前上下學高峰期遇到錯車特別堵，如今車輛基本都能憑證進出，接送孩子的家長也不在小區多停留，擁堵的現象沒再發生過。
儘管停車自治管理取得了一定成效，但是管理中仍存在很多問題。自管會沒有資質，一旦出現車輛剮蹭等問題，難免産生糾紛。不過，自管會已經找到了合適的停車公司為依託，聯繫了保險公司，資質問題很快也能解決。
建立準物業管理步驟
1 調查摸底，建立數據檔案
2 制定物業管理工作方案
3 對居民管理需求、支援度進行了調查了解
4 通過居民代表大會，投票選舉小區管理委員會成員
5 明確資金的管理方式、使用範圍
6 建立小區管委會章程、工作制度、居民公約等
7 完善硬體建設，為實現自治管理提供保障
記者 饒沛
[責任編輯： 王君飛]
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