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委員談房地産市場調控:控房價關鍵是增供給

2013-03-07 09:11 來源:人民日報 字號:       轉發 列印

  張泓銘委員:為了避免調控政策誤傷剛性需求,政策應更加細化

  王愛儉委員:短期靠調控措施實現市場穩定,長期靠制度建設

  1.房價為何屢屢反彈?

  熱點城市供需矛盾還將持續,關鍵要增加供給

  為什麼嚴厲的調控政策下,房價還是屢屢反彈?

  

  “如果沒有持續的調控去穩定市場,很難想像房價會漲到什麼程度。”上海市社科院城市與房地産研究中心主任張泓銘委員表示,通過調控政策遏制住房價上漲速度,也是調控的成效。

  天津財經大學副校長王愛儉委員認為,這些年熱點城市房價上漲,根本原因是工業化和勞動生産率的提高,以及廣義貨幣供應量的持續增長,提升了房地産的價值。同時,在快速城鎮化、家庭小型化等背景下,熱點城市的購房需求快速增長,供需矛盾比較突出。在熱點城市,供需矛盾在若干年內還將持續,這也是調控的複雜性和難度所在。

  

  遏制房價過快上漲,必須從供求兩端調節房價,促進供需平衡。

  “關鍵還在於增加供給。”王愛儉認為,未來一段時間的樓市調控,應更注重增加住房有效供應。首先是增加住房用地供應規模,尤其在供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市,要進一步增加年度住房用地供應總量,穩定土地市場的預期。

  同時,還要加快讓土地變成房子。王愛儉表示,近期國務院出臺的樓市新政策提出,金融機構要優先支援中小套型普通商品房項目的貸款需求,加快其供地、建設和上市,儘快形成有效供應。“在這個基礎上,還要加大力度打擊開發商囤地捂盤,並盤活二手房市場和租賃市場。堅持幾年,市場供求會有明顯改善,調控也將更加主動。”王愛儉説。

  2.調控政策如何細化?

  提高政策精確性與精細度,避免誤傷剛性需求

  

  張泓銘表示,新出臺的調控措施,涵蓋了當下深化房地産市場調控應有的眾多內容,比如明確限購標準、提高預售門檻等一系列新措施。總體上看,調控措施如果嚴格執行、形成合力,有利於抑制一線城市目前出現的房地産過熱。

  目前一些地方政府仍難以擺脫對土地財政的依賴。張泓銘認為,要讓調控的成效更明顯,還需要各地儘快出臺實施細則。

  “報告提出要健全房地産市場穩定健康發展長效機制,這是我們最希望看到的。”王愛儉説,房地産調控在出“重拳”的同時,需要從制度層面下功夫,建立長效機制,做好頂層設計,提高精確性與精細度。

  

  張泓銘認為,有關部門應該繼續研究政策儲備,及時應對市場變化,避免“一刀切”。

  比如在需求端,為避免調控政策誤傷剛性需求,調控就應更加細化。張泓銘建議,要對三種需求有所區別:對於首次購房的自住需求要鼓勵;對於投資購房用於出租的“他住需求”要允許;對於純投機需求要堅決予以抑制。採取的調節手段應以經濟手段為主,限購之類的行政手段為輔。這樣,才能發現真實的需求,也才能使供給有的放矢,達到供求的平衡。

  王愛儉認為,在短期靠調控措施實現市場穩定的情況下,下一階段要更加注重長效機制建設。要著重從完善住房供應體系、推進房産稅制改革、完善住房金融體系和供地機制等方面推進制度改革,長期堅持下去,有利於從根本上形成房價穩定的內在機制。

  3.保障房能抑房價嗎?

  保障房增加規模同時,關鍵是降低門檻

  

  去年以來,不少保障房項目已經開始交付使用。大規模的保障房建設曾被寄予厚望,能增加市場供應,穩定樓市價格。但從目前的實際情況看,保障房建設對商品房價格的影響還沒有顯現出來。

  “保障房客觀上能增加市場供應,對樓市有一定的調節作用。”王愛儉説,但是否會對房價産生直接影響,則取決於保障房在整個房地産市場中佔的比重。根據目前的規劃,“十二五”末保障房覆蓋面將達到20%,總體而言佔的比重還是太小。“保障房的供應對象主要是中低收入家庭,這20%的低收入家庭本來也不大可能買商品房,因此難以對商品房價格産生大影響。”

  

  張泓銘認為,這兩年開始大規模建設的公租房就是一個重要形式。公租房可以解決低租金、穩定居住這兩大難題,讓外來務工人員和新就業人員攢攢錢,過幾年有一定支付能力再買房。這樣,能在一定程度上緩解購房需求集中爆發,有利於供求平衡,也有利於解決住房問題和社會穩定。

  王愛儉建議,以公租房為主的保障房不僅建設的量要加大,關鍵是要降低申請門檻,尤其是戶籍門檻。近期國務院提出2013年底前,地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障範圍,就是一個很好的信號。同時,應該鼓勵工業園區和一些企業利用自有土地建設公租房,集中解決企業職工的階段性住房需求。

[責任編輯: 雍紫薇]

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