國五條出臺重挫地産股 重倉基金一天市值縮水70億

　　新國五條的出臺影響巨大。昨天是新政細則發佈後的首個工作日，資本市場的反應似乎超出人們的預期，地産板塊暴跌超8%。而對於新房與二手房租賃市場，業內人士認為，新房交易量將上升，二手房租金也將有所上漲。

　　“新國五條”如同一枚重磅炸彈，直接導致昨天的地産板塊徹底淪陷，從而帶動滬指暴跌近百點。截至收盤，地産板塊跌幅達8.52%，招商地産、保利地産、金地集團、萬科A、三湘股份、上實發展、蘇寧環球、首開股份、中糧地産、榮盛發展等近50隻股跌停，板塊內144隻個股僅東湖高新、S*ST天發、天倫置業三股飄紅。

　　京華時報記者陽荻雯潘秀林王浩嬌孫雪梅邢飛

　　京華時報製圖何將

　　股市反應

　　35億資金逃離地産板塊

　　數據顯示，昨天有超過35億元的資金逃離地産板塊，“招保萬金”四大地産股分別凈流出1.25億元、3.81億元、7.45億元、2.17億元，佔地産板塊凈流出的41%。

　　地産板塊暴跌，讓重倉地産股的基金很受傷，其中普通股票型尤甚。據同花順iFinD數據顯示，截至去年年底，共計652隻基金持有地産類股票，僅昨天一天市值縮水近70億元。其中中歐小盤持有8隻地産股，共計1557.37萬股，市值達16503.32萬元，為持有地産股數最多的基金，昨天市值縮水1512.55萬元。從市值縮水幅度看，深100ETF、工銀價值、廣發小盤、博時價值、中郵優選成為縮水前五強，分別縮水19392.74萬元、18145.73萬元、16326.25萬元、15876.10萬元、12429.25萬元。

　　未來走勢

　　地産股短期或慣性下跌

　　銀泰投資首席投資顧問段長英認為，“新國五條”一定程度上提升了投資地産的交易成本，未來又面臨房産稅提升持有成本，地産板塊的收益率吸引力將大大降低，房地産的投資屬性一定程度上得到抑制，地産板塊估值和盈利都要面臨壓力，一定時期內投資者應儘量規避地産板塊。

　　大同證券投資顧問張誠表示，短期看，如果新政從嚴實施對於二手房交易必然會帶來一定影響，但在一線城市剛需強烈、供給不足並且對於存量房持有者不存在任何成本壓力的情況下，最終稅費成本仍然將會向購房者轉移。同時政策的實施也將使得剛需在購房時更偏向於購買新房，從而給部分剛需強烈的一線城市地産公司帶來量價保證。因此單就此項政策來看，市場短期反應過於強烈。昨天的市場表現更多的是反映了投資者和廣大圍觀群眾對於未來地産及相關政策走向的不確定性。短期內地産板塊仍面臨慣性下跌，需提防風險。但從板塊基本面看，暴跌後的估值修復存在一定投資機會，投資者可耐心等待恐慌情緒釋放後再考慮介入。

　　對於不同的産品類型，新政的影響並不相同。新房市場方面，業內人士認為，新政將利好首次置業的剛需樓盤，改善型的中端樓盤將被壓抑，而高端項目則基本不受影響。

　　新房産品不同影響有差別

　　或利好剛需樓盤

　　亞豪機構總監郭毅認為，二手房個人所得稅的增加，使得計劃購買二手房的客群分成幾類：一是堅持購買，二是放棄購買轉為租賃，三是放棄購買二手房改買新房。對於第三類情況，這部分改買新房的客群由於受到資金限制，一般會選擇購買五環或六環以外的剛需盤，所以對剛需項目來説，購房客戶反而有可能得到補充。

　　改善升級被壓抑

　　郭毅認為，4萬-6萬元/平方米這個價格段一般在四至五環區間，購買者以改善性需求為主，往往需要賣小買大，而二手房稅費增加，“賣小”實際所得可能會減少，再加上如果二套房首付比例提高，“賣小買大”若不足以支付提高後的首付款，就會影響到改善型購房者的升級置業，不利於這部分樓盤銷售。

　　而對於6萬元/平方米以上的高端盤，多處於三環以內位置，購買者更多的是作為企業名片、企業會所或是出於個人興趣收藏華宅，這些財富階層通過以公司名義購買可規避購房資格審查，受影響較小。

　　購房資格審查更嚴

　　細則還規定，購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同(認購)前，而非之前在貸款環節才會認真審核購房資格。北京美聯市場研究部高級經理張磊認為，此規定不僅重申了之前的限購政策，還在源頭限制了開發機構在銷控方面“耍滑頭”。如之前有些開發機構在出售新盤時，會利用“認購”這一環節將一些“潛力房源”即具有漲價因素的房源“佔上”，讓購房人無法購買，之後加價銷售。這種情況或因購房資格審查這一環節的提前而無法實施。

　　購房成本增加將迫使一部分買房者轉向租房市場，短期內，租賃市場會隨著需求上升而租金上漲。

　　二手房租金或上漲

　　世聯地産分析認為，交易稅費的上升將明顯削弱二手房需求，潛在業主轉買為租，從而推升租金走高。張磊認為，對於租金市場，新政會産生間接的影響，按照市場以往規律，這20%的個稅一般會轉嫁給買方，會使一部分資金有限的客戶暫停購房行為，重回租賃市場，造成需求大於供應，從這個角度講，租金會出現一定的上升。

　　■觀點

　　SOHO中國董事長潘石屹

　　增交易成本阻礙了流通

　　中國每人平均住房面積已超過35平米，總量已不缺，只是有人房多，有人沒房住，解決的方法應是疏導和流通。從第三套房開始徵收房産稅，把大量閒置房産逼到二手房市場，加大供應量，房價自然下降，同時，應減免幾年二手房交易的所有稅費，讓房地産市場得到釋放，而不是增加交易稅費阻礙流通。

　　全國政協委員、清華大學教授、經濟學家李稻葵

　　提高二套房首付更管用

　　李稻葵昨天在兩會上接受採訪時表示，新國五條細則，最有實際效果的是，二套房首付提高和利率提高，增值稅不見得實用，好看不中用。長期來説是對的，但存在如何界定增值的問題，例如買了毛坯房，住了很多年，內部裝飾也在不斷提高，要如何界定增值呢？

　　全國政協委員、中瑞岳華會計師事務所高級合夥人張連起

　　20%個稅可能誤傷普通居民

　　增收20%的個稅，可能會誤傷普通居民。對於可能影響公信力的政策，不宜粗糙實施。目前，很多家庭有以小房換大房、以舊房換新房的需求，屬於改善性需求。如果出售就收20%的個稅，無疑會增加這部分人群的購房負擔。此外，加重二手房交易稅負，負擔必然轉嫁到新房上，推動新房漲價，調控目標或適得其反。

[責任編輯： 雍紫薇]