一線樓市持續高溫 房地産調控升級迎時間窗口

　　1月新增人民幣貸款突破1萬億元，其中中長期貸款新增3098億元，同比增加748億元。分析人士表示，今年伊始信貸投放井噴，對房地産市場的強勢回暖功不可沒。

　　銀行業人士對中國證券報記者表示，隨著新一年信貸額度的到位，房地産開發貸款可能閘門大開，預計全年的開發貸款將顯著增長。但在房地産宏觀調控政策基調仍從緊的前提下，開發貸的投放對象仍以全國百強的房地産開發企業為主，並要求項目較優質、銷售回款較好。同時，房地産業內人士對今年的企業資金狀況充滿信心，預計今年房地産市場仍會承接去年四季度以來的火爆趨勢，房價上漲預期強烈。

　　持續升溫的房地産市場可能導致調控接踵而至。春節假期過後，一線城市樓市迅速升溫，北京等地二手房市場的掛牌量和交易量已恢復到節前水準。同時，有關調控政策加碼的預期強烈，進一步強化市場恐慌情緒。分析人士表示，當前房地産市場已回暖，但開發商如果盲目樂觀、鼓吹房價，則相關部門很可能出臺新的調控政策，尤其是從信貸、稅收政策上進一步收緊，抑制投機需求。業內人士認為，隨著今年全國兩會會期臨近，房地産宏觀調控升級將迎來時間窗口。

　　信貸放水

　　開發商自信“不差錢”

　　雖然多數商業銀行總行今年的信貸投放重點尚未最終確定，但不少銀行的分支機構正積極尋求房地産開發貸款的優質客戶。部分銀行今年房地産開發貸的額度明顯比去年寬鬆，整體投放節奏也有所加快。

　　中國證券報記者在採訪中發現，多數銀行業人士對房地産開發貸款的態度已從前兩年的“拒人于千里之外”逐漸轉變為“欲拒還迎”。

　　“我們銀行今年對房地産開發貸的態度還不是很明確，但今年一開年，我所在的分行就放了一筆數額較大的開發貸給一家大型地産公司。”某股份制商業銀行人士説，目前他所在銀行的各地分行都有意拓展房地産開發貸款，“只要監管層和總行不明確收縮和限制，就要加大開發貸的投放規模。”

　　另一家股份制銀行相關負責人表示，“預計今年投向房地産行業的貸款額度將會有較大幅度增加，尤其是針對優質的開發商，貸款政策會有所鬆動，開發貸利率可能有所下降。”他透露，目前大部分商業銀行看好今年房地産行業的發展趨勢。“只要是資質較好的項目或開發商，銀行今年都會考慮合作，而去年我們只和全國50強的房企合作。”

　　多家房地産開發企業負責人在接受中國證券報記者採訪時透露，今年初以來明顯地感到信貸寬鬆的氣息“撲面而來”。某在港上市房企相關負責人表示，雖然銀行方面尚未公佈今年的房地産開發貸款發放計劃，但預計總體額度將比去年有所提高。去年下半年，該企業曾啟動一筆境外融資，但成本更低、操作更便捷的境內銀行貸款仍是其青睞的融資方式。“在二三線城市新增的項目需要大量資金，境內銀行貸款將是最合適的資金來源。”

　　從去年底開始，部分開發商在與銀行的接觸中已聽到開發貸放鬆的風聲。一些開發商表示，今年與銀行的合作額度可能比去年增長50%以上，貸款成本也可能有所降低，可能僅在基準利率的基礎上上浮5%-20%。

　　鏈家地産研究部研究員張旭表示，根據國家統計局的數據，去年房企到位資金96538億元，比上年增長12.7%，其中，國內貸款14778億元，增長13.2%。從最近上市房企披露的2012年業績看，基本實現較明顯的同比增長，部分房企12月的銷售創歷史新高。房企的銷售增長既能增加自身資金實力，也能增強對外部資金的吸引力。

　　需求井噴

　　個人房貸額度告急

　　剛需購房者是房地産市場強勢回暖的最大推手，1月新增個人住房貸款顯著增加。根據中國人民銀行的最新數據，1月住戶貸款增加4714億元，其中，短期貸款增加2031億元，中長期貸款增加2683億元。中長期住戶貸款主要是個人住房貸款。交通銀行金融研究中心研究員鄂永健表示，這是受房市持續回暖、住房成交量回升的帶動。

　　中國證券報記者發現，今年以來，多地個人住房貸款明顯增加。央行濟南分行公佈的數據顯示，1月山東省個人住房消費貸款增加143.8億元，同比多增90.3億元，環比多增91.6億元。央行南昌中心支行公佈的數據顯示，1月末個人住房貸款餘額比年初增加60.24億元。

　　多名銀行業人士表示，個人房貸的額度不夠用。某股份制銀行深圳分行房貸審批部門人士表示，“今年初以來，我們就沒有閒過。2月份才過半，我們的個人房貸額度又不夠用了，只能讓客戶經理少接單。”她表示，去年底由於信貸額度用盡，不少個人房貸申請審批被推遲到今年，一開年就用掉了不少額度。今年的房貸需求明顯回升，目前銀行的貸款額度可謂捉襟見肘。

　　中國證券報記者在採訪中發現，雖然個人房貸額度偏緊，但銀行並未大幅提高貸款利率，目前多數銀行的首套個人房貸利率仍維持在基準利率的8.5至9折。

　　分析人士表示，去年雖然限購限貸政策仍嚴格執行，但從全國範圍看，調控政策對市場的衝擊慢慢淡化，購房者積極入市，推動市場走向火熱，預計個人房貸額度“告急”的狀況仍將在今年持續一段時間。

　　房價上漲

　　調控窗口或臨近

　　房地産市場持續升溫，這使房企尤其是大型房企在買賣雙方博弈中的主動地位大為強化。一方面，在貨幣政策總體寬鬆、新型城鎮化大力推進的背景下，今年新增房地産開發貸款的總體額度可能比去年有所增加，而大型房企能夠輕易獲得更高的放貸額度。另一方面，大房企比小房企的嗅覺更加靈敏，對於政策的把握也更準確，在定價方面的話語權也更大。

　　張旭認為，今年初，標桿房企的銷售開門紅，業績明顯增長，使得房企的整體信心明顯增強。雖然部分房企由於自身推盤節奏的原因而出現銷售業績環比回落，但市場預期普遍樂觀。

　　渣打銀行最新發佈的中國房地産市場調查報告稱，房地産市場將持續復蘇，接受調查的30家開發商普遍預計未來6個月內房價至少有10%的上漲空間。渣打銀行預計一線城市的房價將持續上揚。

　　中國房地産業協會副會長朱中一表示，“當前房地産市場確實在回暖，但如果房企不理性，政府很可能出臺新的調控政策。”

　　中信建投房地産行業分析師蘇雪晶表示，“房地産庫存如預期般持續下降，近期成交大多在消化前期的庫存，但我們擔心進入3月份後房價加速上漲。可以説,未來一段時間房地産的總體環境並不好。”

　　新年伊始，部分城市收緊住房公積金貸款政策，這引發了市場對房地産宏觀調控加碼的猜測。亞太城市房地産業協會會長謝逸楓表示，這可能是樓市調控加碼的重要信號。

[責任編輯： 雍紫薇]