別誤讀了物業費訴訟難

　　北京市住建委近日發佈，今年北京共有3578個住宅物業項目進行了公示，但尚有279個項目未“曬帳單”。記者從已經曬出的帳單發現，業主欠繳物業費的情況較為普遍，甚至有的社區連半數物業費也收不上來。而物業想通過打官司拿到物業費時，由於法院對物業服務案件收案的數量有控制、訴訟時間漫長等因素，使得訴訟成為難題（4月6日《新京報》）。　

　　業主拖欠物業費的現象在各大住宅小區的確時有發生。對於討要物業費，物業公司一般都採取民事訴訟的方式。在司法實踐中，法院系統對於物業公司權利的保護應該説是較為全面的，並不像報道中所説的那樣嚴峻。　

　　法院系統並沒有報道所述的控制物業公司立案數量的規定和慣例。之所以會産生這樣的認識，可能是物業公司及其代理人對於法院系統多元化糾紛解決機制的一種誤讀。面臨成批的物業費案件，有些法院在立案前會採取一些訴前調解措施。比如，幫助物業公司催告業主或先做一些調解工作，要求業主主動繳納。這樣既避免了雙方訴累，又減輕了法院辦案壓力。如果業主不予配合，法院將正常啟動立案程式。因為物業合同一般規定得較為清楚，物業費案件的審判過程相對於其他類型案件較為簡單、明瞭。就算沒有簽訂物業合同，只要物業公司能夠證明其實際承擔了物業責任，法院也將認定為事實物業合同。所以，在物業費案件中，除了少數物業公司由於證據不足而敗訴或由於物業服務不達標情節嚴重而酌減物業費外，法院通常情況下都會支援其討要物業費的合理訴訟請求。　

　　如果業主仍不給付物業費，案件將進入民事執行階段。以筆者所在的法院為例，2011年共接收物業費民事案件約六百餘件，當年有三百餘件物業費案件進入了執行階段。總體而言，物業公司最終真正沒有討回物業費的比例應該是比較低的，據筆者估算應該能夠控制在5%之內。因此，報道所稱“甚至有的社區連半數物業費也收不上來”，應該指的是當年所産生的物業費。　

　　根據筆者與一些業主的接觸，這些業主中只有極其少數是真正逃避繳納物業費的“老賴”，大多數業主不交物業費主要出於對物業服務的不滿。這些不滿主要表現在物業沒有按照合同中的約定提供相應的設施、人員及服務；物業不協助甚至干擾業主成立業主委員會；物業未就相關賬目進行公開並作合理解釋；雙方就物業所收取的停車費、廣告費等收益分配産生糾紛。而業主的不滿卻沒有引起物業足夠的重視，物業也怠于採取積極的應對措施，甚至害怕並千方百計阻撓業主聯合起來，企圖採取隔離的方式將業主“各個擊破”。同時，沒有聯合起來的業主勢單力薄，並沒有專業的法律知識。他們不懂己方主張的權利哪些是應有的，哪些是不合理的，有的更不懂如何蒐集證據以勝訴。當權利難以維護，不滿得不到疏導的時候，他們只能企望通過不交、少交或緩交物業費來倒逼物業提供更完善的服務。　

　　《北京市物業管理辦法》規定，物業應于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。現實中，雖然大部分物業已經邁出了第一步，曬出了帳單，但這些帳單並不能讓業主滿意，甚至將矛盾更加激化。業主普遍就小區公共區域支出過高、共用收入零結余、廣告零收入、帳單不細化、帳單作假等問題産生爭議。　

　　這些爭議或將為來年物業費的收取困難埋下伏筆。物業與其費盡心思以訴訟方式討要物業費，不如對業主開誠佈公，將業主關心的賬目及收益明細通過適當地方式予以全面公佈；以服務業主為宗旨，盡其所能全面滿足業主所提出的合理要求。對於客觀上不能做到的，可以坦誠地與業主交流溝通，説明原因、記錄在案。同時，業主方面也需充分肯定物業所作的貢獻、體諒物業的困難。畢竟，和諧小區的建立，能夠減低雙方各項成本，對於雙方均是百利而無一害的。　

[責任編輯：樊玉嬌]