捅破房地産欠稅的秘笈

　　近日，一位叫李勁松的律師在網上掀起了軒然大波。李勁松在總結了29家上市房企今年第一季度財務報告以後，提出質疑，説包括萬科和SOHO在內的知名公司，大量拖欠應該上繳的土地增值稅金，總金額至少高達640億元。消息一齣，立刻譁然，有媒體的熱議，也有房企的反駁(5月6日《中國廣播網》)。

　　實際上，房地産開發商欠稅不繳，早已成為一個“古老”的話題。細心的人不難發現，近年來，無論是北京、上海、廣州等一線城市，還是二三線城市的房地産市場，凡稅務部門公告欠稅“老賴”，房地産企業總是榜上有名，而且佔據著榜單的絕大部分席位，更令人氣憤的是，即便房地産商在銷售的黃金時期，不差錢的賺錢時段，仍然欠(稅)並快樂著。

　　對於房地産企業因長期拖欠國家稅款變成“釘子戶”，社會輿論常從道德層面進行激烈討伐，把追問的矛頭指向地産商對社會誠信度和責任感等方面。然而，道德的大棒並未敲醒“見稅就欠”的房産商，房地産行業欠稅局面並未因此有半點改觀。或許，我們應該更多地追索這種現象背後的制度“病原體”——在超級暴利的情況下，他們為何欠下如此天文數字級的稅收?

　　現在，房産商們手中都捧著一本欠稅“葵花寶典”，這本欠稅“秘笈”，詳細告訴房地産開發商對付稅務部門的手段。換句話講，房地産企業欠稅的“法寶”，早已成為行業的顯規則。

　　就拿土地增值稅來説，按照稅法規定，開發完畢後，方能清算繳納稅收。但是由於目前房地産企業實施滾動開發，也就是説這一期開發還未完成，下一期的開發已經開始，有的房地産企業開發週期10多年，因此，就將土地增值稅變成了永遠不用繳稅的稅種。這裡面當然有制度上的缺陷，不過，還有些情況是故意欠稅，是亟須國家職能部門警惕的。

　　比如房地産開發商每開發一個新樓盤，就要成立一個項目公司進行管理。而一旦樓盤銷售完畢後，這些項目公司便很快會被登出，這種“打一槍換一個地方”的經營手段，使得欠稅甚至偷逃國家稅收變得暢通無阻。還有，由於現行樓房銷售模式多為預售制，所以，稅務部門必須依據開發商預先估算應繳稅款的額度進行預繳，但開發商出於“自利”本性，能低估就低估。在隨後的結算中，開發商又抬出會計準則，收入確認的要件(銷售方將商品所有權上的主要風險轉移給購貨方)，來搪塞稅務部門。這樣一來，即便購房者的按揭貸款進入了開發商的賬戶，他們也時常以風險沒有完全轉移為藉口，死不承認到賬的預付購房款為營業收入，繼續欠繳國家稅收。

　　既然我們已知道了房産企業欠稅的“寶典”，國家職能部門就應將之全部撕破，片甲不留。具體講:一方面，稅務部門要修葺土地增值稅的徵管方式，將欠稅的制度性管涌及時補上;與此同時，還要架構起聯動機制，對房地産企業成立項目公司，進行嚴格監管，凡沒有繳足國家稅款者，一律不準登出和成立新的項目公司。此外，在營業稅徵管方面，在加大徵收力度的同時，相關立法部門有必要專門就會計準則的收入確定條款，進行重新修改和完善，以保障國家稅款的足額入庫。

[責任編輯：張潔]