河北燕郊樓市降溫：冷清了市場 迷茫了仲介

　　尹詩語把自己在河北燕郊買房的決定歸因于一系列“巧合”：房價上漲耗盡了她等待北京購房資格的耐心，陪朋友看房時相中了廊坊北三縣的發展潛力，再加上好友今年年初在燕郊購房後的不斷勸説。最後一點至關重要，這意味著在5月初購房的尹詩語，既避開了之前火爆的搶房大戰，又沒有因為強力限購政策而無緣燕郊。

　　從某種程度上講，6月2日廊坊市政府出臺的外地戶籍需提供3年社保或納稅證明的限購政策，讓本已蕭條的燕郊房地産市場趨於冰凍。這項足以遏制絕大多數投資者的舉措，使得近兩年來一直唱多的燕郊樓市，首次有了不一樣的聲音。

　　3年社保政策冰封市場

　　河北省廊坊市的北三縣是夾在北京與天津之間的一塊飛地。從地圖上看，位於飛地西北部的三河市燕郊鎮，恰好如楔子一樣嵌入了北京市的版圖。到北京東三環僅為30公里的直線距離，賦予了燕郊得天獨厚的區位優勢。它不僅是北漂們降低生活成本的首選之地，還成為無數房地産從業者追求財富的尋夢之地。

　　然而，當記者6月8日來到通燕高速出口興達廣場小區站時，卻發現往日車站旁大量的房産派單員已不見蹤影。得益於此前房地産的大發展，燕郊鎮沿102國道兩側曾經密集分佈著大大小小的房産門店。但現在，至少有八九家門店貼上了出租轉讓的告示。

　　國道旁一家房産門店的仲介稱，同屬於北三縣的大廠在6月6日跟進發佈了限購政策，大廠房管局已經停止了網簽。由於三河與香河的政策還沒有公佈，兩地房管局的系統還沒有關，“基本上也是這兩天了”。一天之後，三河的限購政策如期而至。

　　在房産仲介王志淵看來，儘管3月的限購政策要求外地戶籍首付50%，但是客戶仍然可以借錢買房。而要求外地戶籍提供3年社保等於直接限制了購房資質，對燕郊樓市的殺傷力極大。“燕郊發展根本就不成熟，沒有人願意在燕郊交社保。”他説。

　　伴隨嚴格限購的是燕郊房價的明顯下降。尹詩語説，她上個月考慮過的一套二手房，報價已經從210萬元跌到了160萬元，還沒有賣出去。在燕郊擁有幾套住房的彭文也表示，一個多月內，他連續3次下調報價，總計降價4000多元/平方米，卻僅有一位買家來看過房。

　　多位仲介和業主告訴記者，目前燕郊二手房降價的區域特徵明顯。西部的潮白人家、東貿國際、美林灣等樓盤，成交價為2.7萬~2.8萬元/平方米，降了四五千元。地處東部、離北京較遠的福成系列小區，價格2.2萬~2.4萬元/平方米，降幅為4000~6000元。但燕郊西北部地鐵站附近的樓盤受影響有限，房價仍保持在3萬元/平方米左右。

　　王志淵稱，最近大降價賣房的，主要是擁有多套房的炒房客。另外，也有一些急需用錢的業主選擇出手，例如有的人需要將燕郊的房産變現，再去北京買房。不過，由於這些房子多是在每平方米幾千元、上萬元時入手的，就算現在便宜賣掉也是穩賺不賠。

　　相比于二手房的隨行就市，燕郊一手房的價格則比較穩定。房産仲介于軍説，6月初燕郊最東端的尚城華都開盤，均價為2.1萬元/平方米，“價格沒看出來咋掉。”據媒體報道，5月中旬燕郊城西的匯福悅榕灣還開出過3.9萬元/平方米的高價，但看房者寥寥無幾。

　　成交萎縮嚴重，仲介心生迷茫

　　比價格更能反映燕郊樓市現狀的是，成交量的急劇萎縮。

　　王志淵告訴記者，在燕郊西部的某些小區，鏈家一個月的成交量只有兩三套，其他小公司的業績更差。從他4月來店工作至今，他所在的有40多人的門店，總共也沒成交幾單。一手房的日子同樣不好過，于軍感覺3年社保政策出來後，大部分客戶處於觀望狀態，當地市場特別冷清。

　　迫於壓力，主營二手房的門店把業務擴展到了外地一手房和租賃市場。一直從事一手房銷售的于軍發現，隨著國家限購政策的擴大，自己從天津寶坻，賣到了河北唐山、秦皇島，再賣到山東、遼寧的海景房，“房子越賣越遠”。

　　記者6月9日晚7點在燕郊的一家仲介門店看到，整個銷售大廳沒有一位購房者，但十幾名銷售仍圍坐在圓桌前，爭分奪秒地向外地客戶推銷山東龍口的海景房。仲介手中的A4紙上密密麻麻印滿了手機號碼，根據客戶的反饋結果，號碼後分別標上了不接、不買、關機等幾種情況。

　　王志淵坦言，現在的市場形勢，誰都沒有辦法，在路邊問到的人基本上也沒有需求。而且，燕郊房地産市場仲介數量眾多，當效益不好時，仲介公司就會收縮開支。依照行業慣例，公司保底薪的時間是3個月，如果這段時間內仲介沒有任何業績，就將失去底薪，只能選擇轉行。

　　從今年4月入行至今，王志淵還沒有開單，還好他和一些同事在此前燕郊房價較低時買了房，生活壓力暫時不是很大。而對於尚需在燕郊租房的于軍來説，市場的驟然冷淡和高高在上的房價，讓他真的是迷茫了。

　　在來燕郊之前，于軍在老家黑龍江嘗試過許多行業。19歲出來，第一份工作在紙漿廠，廠長看于軍年紀小欺生，不管他幹多少活兒，一天就發40元。後來換到食品廠，于軍看著特別熱的攪面機器，從早上7點幹到晚上6點，一個月只能掙2000元錢左右。等到他23歲進入房地産時，有些內向的他覺得之前的時間都被耽誤了。

　　剛入行的一整年，于軍形容自己“一竅不通”。他連續給不需要房的客戶派過好幾次單，惹得人家急眼；也曾在被城管警告後，依然把傳單卷到袖口裏，被人家一下子“拎到車上去了”。一年下來，除了帶看的兩套房有部分提成，于軍只拿到了每月2000元的底薪。

　　于軍説，在2016年的行情下，燕郊房産仲介平均一年都能拿到8萬~10萬元。或許是因為火熱的市場讓他摸清了門道，于軍在第二年稍稍掙了點錢。但他在公司內部認購瀋陽某樓盤時退縮了，沒有掙到“倒房號”的大錢。今年年初，他終於靠倒賣唐山一個樓盤的房號賺了6萬元。但隨後國家限購政策接踵而至，市場就此進入冬天。

　　4月中旬至今，于軍所在的門店走了不少員工。他也比以前清閒了不少，甚至會大白天跑到商城去看免費電影，“反正現在派單也沒啥用”。有時閒下來，于軍也會思考要不要換個行業試試，但他暫時還沒有離開燕郊的打算，因為這裡怎麼也比老家強。

　　一座小城的發展史

　　雖然形勢不如以往，房産仍然是這個城市不變的話題。在燕郊城內的快餐店裏，幾個同於軍年齡相倣的年輕人邊吃邊聊，口中時不時冒出全款、房本、過戶、抵押等房産術語，這是再平常不過的事情。

　　龐大的北漂人口，不但推動了燕郊房價的魔幻上漲，也刺激了相關服務行業的大發展。于軍盤算著自己能夠從事的行業，似乎除了餐飲、外賣，就只能想到傳銷。這些外來人口對低價住宅的需求，又使得小産權公寓在燕郊城中遍地開花。

　　當夜晚來臨，102國道兩旁房産門店歇業下班時，距離這裡一個街區的行宮西大街燈火通明。從東貿國際到東方禦景短短800米的街道南側，被各種大排檔和地攤塞得滿滿噹噹。從北京開來的812路、814路公交車間或駛過，等到時針轉過晚上10點，車上站立的乘客才逐漸減少。

　　在燕郊市民金飛的記憶當中，這裡卻是另一番景象。1996年他剛畢業來到燕郊時，燕郊主要沿102國道分佈，只有幾大中直單位和首鋼機械廠，到處都是空地，還比較荒涼。等到燕靈小區1999年開建，燕郊才有了房地産的概念，那一年燕郊的房價是800多元/平方米。

　　之後，燕郊的小區陸續開建，房價也逐漸漲到2005年的2000多元/平方米。那時，已經有不少北京人來此買房，“人家貸點款，也沒有什麼還款壓力。”隨著福成二期的開建，2008年燕郊迎來了首次搶房高潮，同時在北京燕郊之間往返的上班族也多了起來。數據顯示，2008年的燕郊房價約為4500~5500元/平方米。

　　當2010年滕女士為了幫助弟弟落戶在燕郊給弟弟購房時，當地的房價已經達到7000多元/平方米。兩年之後，偶然的機會去燕郊遊玩的彭文發現了這個“40分鐘到國貿”的小城，他當時的購房價格是6000元/平方米左右。據媒體報道，由於當時北京房價下跌，燕郊不少項目的價格出現大幅度跳水。

　　2013年，北京房價的回暖再次助推燕郊房價的上漲。彼時還在北京從事美容行業的王志淵，為了方便父母居住，在燕郊以1萬元/平方米左右的價格購置了燕郊城西的一套住房。之後的燕郊經歷過一小波橫盤階段，因此滕女士的弟弟2014年年底在燕郊購入二套房時，他花費的價格仍約為1萬元/平方米。

　　2015年可以視為燕郊樓市的轉捩點。3月，刺激房地産市場的利好政策相繼出臺。同年7月11日，與燕郊一河之隔的北京市通州區正式成為北京市行政副中心，又給燕郊樓市注入了強心劑。隨著通州樓市的快速上漲，燕郊房價水漲船高，兩年時間上翻兩倍，不少樓盤的均價突破3萬元/平方米的大關。

　　燕郊未來的利好與弊端

　　經歷過房地産市場的風風雨雨，燕郊的業主在面對價格下降時倒是心態平和。

　　已經將戶籍從家鄉遷至燕郊的彭文表示，受北京去年的“930新政”的影響，他暫時無法在北京購買住房。因此，他準備借助最近炒房客出逃的時機，先抄底一套燕郊的學區房。

　　在環京區域擁有多所住房的滕女士，最近仔細研究了河北省的限購政策。她提醒記者注意政策提出“房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要制定和執行住房限購措施”的表述。言外之意，她認為3年社保的限購政策未來將會鬆動。

　　金飛甚至認為，此次燕郊房價的下跌也可以被視為好事。首先，燕郊當地教師的收入為每月4000多元，基本屬於當地居民的平均收入水準。單純依靠工資，無房的本地人買房會比較困難。其次，燕郊有部分人加杠桿炒房，甚至使用貸款付首付，這只會使當地銀行的風險越來越大。這次的限購政策，恰好有利於燕郊房價的平穩。

　　多位受訪者都提到，燕郊接下來將迎來一系列利好，這更堅定了他們長期看好燕郊樓市的決心。連接通州和燕郊北部的徐尹路即將於今年年底通車，而從燕郊北部穿過的北京地鐵平谷線，也將在2020年竣工。本月初，北京市發改委相關負責人也曾公開表示，今年年底四大市級機關和相關市屬行政部門有望率先啟動搬遷。

　　不過，在本地企業供職多年的金飛，卻沒有這麼樂觀。他認為，江蘇昆山與燕郊區位相當，但昆山的經濟更加健康。反觀燕郊，除了生産專業車輛的新宏昌工業園，很難找到像樣的實體經濟。“你看燕郊這個位置，不過度開發(房地産)，肯定是一個好地方”。

　　此外，過多的外來人口也讓燕郊的公共資源面臨短缺。多位受訪者表示，目前燕郊的流動人口過多，治安壓力過大，夜間燒烤攤打架糾紛尤其突出。孩子過多，入學困難，有的小學甚至出現過80人以上的大班。

　　至於最讓燕郊居民頭疼的交通問題，徐尹路的通車或許可以緩解城外的擁堵，但城內的佔道停車暫時還難以破解。據中國青年報中青線上記者觀察，在燕郊城內佔道停放的車輛中，僅有三成左右懸挂代表廊坊的冀R牌照，其餘的車輛則來自北京和全國各省市。這似乎也隱喻著，外地人口成就了這座小城的崛起，也左右著燕郊樓市的未來走向。（記者 史額黎）

　　(應受訪者要求，彭文、于軍、金飛均為化名)