國外為何少有封閉小區？

　　要推倒封閉式小區的圍墻，既要推倒業主忐忑的心墻，更要推倒城市規劃和建設者們的理念之墻。

　　《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》近日印發，作為中央城市工作會議的配套文件，《意見》勾畫了“十三五”乃至未來一段時間中國城市發展的具體“路線圖”。

　　其中最受關注的是推廣街區制。《意見》提出，我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網佈局問題，促進土地節約利用。另外要樹立“窄馬路、密路網”的城市道路佈局理念，建設快速路、主次幹路和支路級配合理的道路網系統。

　　消息一經發佈，引發熱烈討論，各路專家從不同角度來表達自己的觀點，由於涉及對私有權益的保障，最高法院也快速地回應了如何制定規則保障業主權益。作為一名城市研究者，我更願意從城市規劃的視角來談談此事。

　　封閉式小區是大院式規劃的翻版

　　中國的城市規劃和建設受前蘇聯影響頗深，封閉式小區不過是新中國成立後大院式規劃的翻版。以北京為例，1949年解放後，大批革命成功者打下了江山，從天南海北聚集到了北京，大批的辦公樓、住宅樓在北京拔地而起，前蘇聯不僅影響了中國的意識形態，影響了城市的建築風貌，還影響了城市的規模和尺度。一個大院佔地動輒數十上百公頃，形成了一個個的獨立王國。

　　時間追溯到改革開放以後，大規模的土地出讓加劇了大體量封閉式小區的建設。許多城市動輒數十平方公里的土地掛牌出讓，對地方政府而言，可以快速的收入大量的土地出讓金，開發商可以降低成本規劃私密的小區空間。這在土地私有化的西方，是不可思議的。中國一個小區通常佔地達12-20公頃，內含2000-3000戶；而美國的封閉式社區平均只有291戶，其中有一半隻有150戶或更少。

　　從農耕社會發展到現在的社會主義初級階段，中國仍然是一個圍墻社會：綿亙萬里的長城、城池上的城墻、單位機關裏的院墻、各種小區裏的圍墻……與美國人持槍自保相比，築高圍墻似乎更為明智。大體量的土地出讓，加上大項目的風起雲湧，中國大地上的各色大馬路、大廣場、大社區、大迴圈，規模過大的院落把城市割裂開來，形成一個個封閉的單元，成為阻礙城市微迴圈的巨無霸。

　　某種意義而言，封閉式小區華麗變身為街區制小區，似乎是對原有的錯誤規劃理念的改弦更張。《意見》也強調小區道路公共化的主要目的還是在於集約利用土地，優化城市道路佈局，最終指向在於治堵和防堵。

　　要推行街區制，要改變土地出讓模式

　　如何推倒小區最高的圍墻呢？我們不妨來看看國外是如何做的。

　　街區制是西方國家通常採用的城市規劃建設方式，實際上是由城市主幹道圍合、中小街道分割、路網密度較高、公共交通完善、公共服務設施就近配套的開放街區模式。與中國的封閉式小區最主要的區別，在於規模、體量和多樣性上。

　　從規模和體量看，西方國家土地私有制，無論是政府徵收還是開發商購買，都需要花費大量的時間成本和收購成本，根本無法進行動輒容納數萬人口的小區建設，基本都是順應既有的道路格局進行小體量的社區建設。從谷歌地圖上看城市的肌理，西方城市大多區塊小、道路細而密，中國城市則是大型項目大型建築此起彼伏。要推行街區制，首先要從土地出讓模式做出改變，改大體量大規模的土地出讓模式為小體量的土地出讓模式，在道路修建、綠化、市政設施方面政府應該承擔更多的公共責任。

　　街區制的第二個特點，是簡雅各布斯一再強調的城市的多樣性。即街區既要提供居住，又要有豐富的商業配套和休閒配套。將住宅與外部世界全面打通，形成一個沒有圍墻的開放式社會。要實現這樣的多樣性，中國需要破除的瓶頸是土地性質的混合使用。擁有40萬人的巨無霸小區天通苑，容納了類似于國外一個中等城市的人口規模，居住在以小區理念規劃設計的社區中，功能單一，以居住為主，要有些娛樂購物休閒，破墻開店，何等艱難？恐怕阻力最大的就來自於國土部門和住建部門。

　　要在封閉式小區打通一條道路並不難，難的是規劃理念的改變，以及權益保護規則的完善。要推倒封閉式小區的圍墻，既要推倒業主忐忑的心墻，更要推倒城市規劃和建設者們的理念之墻。

　　如果，這一切都能不斷完善，我無比期待圍墻推倒後的多彩世界。□唐黎明（安邦集團合夥人、高級研究員）