北京樓市六成二手房降價求出貨

　　最能反映北京樓市風向標的二手房價格已經從去年12月以來連續4個月陰跌。雙井一位房屋仲介公司的員工就直言，“一套300萬的房子，以前讓到5萬左右就僵持了。現在業主預期變低了，很輕鬆就能有10萬的降幅，大家都擔心房子砸在手裏。”

　　4月前三周，北京新建商品房僅簽約3291套，簽約金額104億。從最近多月市場走勢看，成交量持續下滑趨勢愈加明顯。手中房子要不要賣？有錢的能不能去抄底？

　　新盤

　　本週北京入市新盤將超14個

　　北京青年報記者了解到，本週將有超過14個住宅項目入市，合計住宅供應面積近50萬平方米，供應再次集中上漲。截至目前，北京年內供應的期房項目已經達到了57個，合計供應住宅高達16179套，相比2013年同期的28個項目、8197套，上漲幅度達到了97%。

　　中原地産統計數據顯示，預期在5月入市的項目達到了40個，潤澤公館、京投銀泰·公園悅府等項目都預期上市，合計供應住宅套數將超過萬套。“預期入市的40個項目價格基本保持平穩，2014年上半年價格已經基本停滯。房企逐漸開始選擇平價開盤，以價格換取時間和空間。”中原地産首席分析師張大偉表示。

　　開發商也承認，現在購房人的心理有了明顯的變化，觀望情緒變濃了。2013年，北京2萬左右的剛需項目供需比基本是1：4，但目前看已經逐漸降低到1：2。“越往後拖，情況就越艱難。”亞豪機構市場總監郭毅指出，目前開發商普遍面臨蓄客量不夠的問題，企業集中在此時推盤搶先入市，還能爭取一部分客戶，如果錯過這個時間窗口，下半年市場依然還沒有好轉，開發商就只能通過低價甚至降價來換量。

　　打折

　　仍是“常規手段”沒有“放血”

　　從成交量來看，北京樓市的確下跌了，但價格是否真的下降了呢？今年初以來，市場紛紛傳出開發商降價了。先是住總萬科橙開盤售價明顯低於市場各方預期，此後，位於通州的東亞印象臺湖也將二期住宅入市價格從預期的2.6萬元/平方米調整為2.2萬元/平方米起，且産品由原先預期中的毛坯調整為精裝修。北青報記者走訪了多個新開盤項目，明顯感覺了推盤力度在加大，但判斷降價還為時過早。

　　“因為自住房的比價效應，新放盤價格只能説更加合理，但不太可能下降。”大興天宮院的一位項目經理告訴北青報記者，“開發商報到建委的價格都是經過仔細核算的，不太可能來回變，主要就是靠優惠措施控制價格幅度。從目前市場的優惠來看，都是行銷用的常規手段，不存在放血的玩法。”

　　二手房

　　六成二手房掛牌價下調

　　新房市場成交量下跌，而最能反映北京樓市風向標的是二手房價格。北青報記者走訪了中原、鏈家、我愛我家等大型仲介機構，明顯感覺出有多套房的業主心理髮生了明顯的變化，擔心未來房價會掉頭。

　　北青報記者從中原地産獲悉，二手房房源掛牌議價空間繼續增加，有60%的房源掛牌價格都在一季度出現了下調，4月首週二手房議價空間從一季度的2%左右上漲到3%。因為各地降價案例的出現，導致北京樓市觀望情緒濃郁，新增客戶量相比一季度平均下調了10%。

　　在雙井，北青報記者看到仲介公司不斷挂出特價房來吸引眼球。“一套300萬的房子，以前讓到5萬左右就僵持了，現在業主預期變低了，很輕鬆就能有10萬的降幅，説明大家都擔心房子砸在手裏。”仲介公司的小張説。

　　業內預計，4月北京二手房成交量將繼續在萬套以下，隨著新建住宅供應的增加，以及可能愈來愈多的自住房上市，二手房價格有在2季度出現下調加速的可能性。同樣，二手房價格也已經從去年12月以來連續4個月陰跌了。

　　財經觀察

　　有需求什麼時候能買房

　　不管是真降價還是假降價，其實百姓最關心的問題是，現在還買不買房子；其次則是手裏有多套房的是不是要賣掉一兩套房子套現。整體來説，如果從收入房價比來看，目前北京的房價是有一定泡沫的。但這個泡沫什麼時候破滅，誰也説不好。另外，也許未來收入增速加快，能夠平抑泡沫程度。

　　從居住的角度，就暫時不要考慮抄不抄底了——有需求的前提下，只要錢能湊夠就儘早買。因為不管房價漲還是跌，總得有地方住。至於投資的角度，多的房子該不該賣，每人情況不同，你要是財富都集中在多套房中，理論上應該做一些套現，把財富分散一下，也算分散風險。如果三兩套房的，保險配置也都比較合理，也不等著錢用，則可以再看看，不用天天像看股票一樣盯著樓市。

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　　1.5萬套自住房入市平抑房價

　　根據統計數據顯示，北京從第一個自住房入市到目前，入市的自住房項目已經達到了8個，合計供應住宅高達14700套，接近1.5萬套的供應對市場的影響明顯在加大。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，總價不到200萬的自住房對北京樓市來説的確影響非常大。北京二手房價格從2013年12月開始已經出現了連續3-4個月的微跌，需求萎縮的主要原因也是因為自住房導致的市場觀望。

　　截至目前，北京累計出讓含有自住房地塊項目有40多宗，涵蓋北京11個區域，其中朝陽區最多，達到了8個項目，海澱區合計2個項目，順義區合計達到了6個項目。這些地塊能夠帶來4-5萬套的供應。

　　北京在2014年全年供應的自住房量將突破4萬套，相比2013年全年的商品房住宅成交，4萬套相當於增加50%的供應，雖然普通購房者申請到的難度非常大，但其中大部分需求會處於觀望中。

　　從房價看，2014年再次出現明顯上漲的可能性越來越小，特別是之前價格上漲更快的二手房很可能會出現調整，新建住宅因為開發商資金情況更好，而且價格之前受到限價影響，預計在2014年也不可能維持2013年的漲幅。2014年北京樓市調整的可能性越來越大。

　　本組文/本報記者 范輝