房企再融資正式開閘 房地産調控思路再轉向？

　　新華網上海3月20日電(記者鄭鈞天)19日晚間,上市房企中茵股份、天保基建發佈公告稱,其非公開發行A股股票申請獲得證監會通過。在資金投向方面,兩家公司均將其用於地産項目。這就意味著,暫停近四年的地産類公司再融資正式開閘。

　　受制于房企資金鏈,前2月我國房地産開發投資增速出現放緩跡象。業內分析稱,在此背景下,地産融資及重組政策此時鬆綁意在為房企“解渴”,以增加供應,保障自住型需求。

　　房企再融資及重組正式開閘

　　據中茵股份公告,其最新預案為:公司擬以不低於9.53元/股的價格,非公開發行股票數量不超過1.8億股,募集資金不超過17.15億元。募集資金將全部用於公司全資子公司江蘇中茵置業有限公司之控股公司徐州中茵置業有限公司“徐州中茵廣場項目”的開發與營運。

　　天保基建則擬以不低於4.48元/股的發行價格,發行股份數量不超過3.46億股,募集資金15.5億元建設三個房地産項目並補充流動資金,且此三個項目均為住宅項目。

　　2010年4月,國務院發佈的《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》規定,對存在閒置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地産開發企業,將暫停上市、再融資和重大資産重組。近4年來,證監會始終未對房企再融資和資産重組放行。

　　今年1月24日,海印股份以“專業市場”項目身份、有條件地獲得了再融資資格,成為2010年以來第一家再融資獲證監會審核通過的房地産企業。3月17日,上市公司金豐投資宣佈,擬通過資産置換和發行股份購買方式進行重組,擬注入資産為房企龍頭綠地集團100%股權。

　　億翰智庫研究總監張化東認為,金豐投資重組方案交易完成後,綠地預計登陸A股市場,這預示著房企上市、地産重組將放開;中茵股份和天保基建定增被放行則意味著房企再融資將逐步放開。

　　房企“荷包”縮水已致房地産開發增速減緩

　　國家統計局日前發佈數據顯示,2014年1月份-2月份,全國房地産開發投資7956億元,同比名義增長19.3%,增速比去年全年回落0.5個百分點。其中,住宅投資5426億元,增長18.4%,增速回落1個百分點。

　　近日,浙江興潤置業不能償付24億元銀行貸款的違約事件表明,中小型開發商的信貸環境正迅速惡化。進入2014年以來,銀行出於風險考慮,對房地産相關貸款審批也逐漸趨嚴。

　　今年前2月,房地産開發企業到位資金21264億元,同比增速較去年全年回落14.5個百分點。其中,國內貸款4913億元,增速回落8.3個百分點;利用外資50億元,下降43.2%,而去年全年增速為32.8%;自籌資金增速也回落近10個百分點。

　　業內人士分析稱,資金鏈緊張是房地産開發增速放緩的直接原因。

　　標準普爾最新發佈報告稱,多數房企融資渠道有限,主要還是依賴銀行貸款。而對於中小型開發商來説,能從銀行貸到款不僅變得更加困難,其利率也變得更高。大型開發商能夠以6%-9%的利率從國內銀行獲得房地産開發貸款。該機構預計,“小型開發商可能須支付20%的利率,而且融資額度有限,因此它們不得不轉向信託融資。”

　　標普信用分析師符蓓表示,對於中小型房企而言,融資將更加有限,成本也將更高,2014年可能會有更多違約事件發生。

　　鋻於此,宏源證券分析師陳光磊認為,地産融資及重組政策此時鬆綁或意在為房企“解渴”。

　　調控思路:從抑制開發商資金到增加供應

　　多家研究機構認為,地産重組及再融資獲批的放開,意味著管理層對於房地産行業的調控思路從抑制開發商資金向增加供應全面切換。

　　中信建設指出,上述房企再融資獲批對於房地産板塊意義重大。“A股市場化進程被行政手段制約的因素將得以消除,融資功能恢復暢通是長效機制的必由之路,由此地産股資本市場機制將重歸市場化,未來或將不限于再融資,還可能出現其他融資形式。”

　　住建部副部長齊驥也于全國兩會期間表示,對於呈現供需不平衡態勢的城市來説,應千方百計增加供應,尤其是中小套型供應。

　　克而瑞研究中心分析稱,中央政策的著力點在於支援自住需求,這是地産政策鬆動的重要原因。“房地産開發畢竟需要資金。”

　　然而,符蓓提醒,由於房價漲幅落後於成本漲幅,尤其是土地成本的漲幅,過去幾年房地産業的利潤率持續下降。雖然融資政策環境逐漸好轉,但房企需防止“土地價格回落和成交溢價率下降”可能帶來的系統性風險,在拿地上更應理性。